В поисках склада А+
На рынке складских помещений сложилась парадоксальная картина - самыми дефицитными оказались самые дорогие площади. Причина: предложение существенно отстает от спроса. По мнению экспертов компании Radius Group,проанализировавших этот сегмент рынка, эта ситуация вряд изменится в ближайшие несколько лет.
По данным компании S.A. Ricci, в третьем квартале 2012 года спрос на склады в московском регионе достиг рекордных значений - таких объемов он не достигал с начала кризиса 2008-го года. Объем сделок составил более 570 тысяч квадратных метров - в полтора раза больше, чем в предыдущем квартале. Всего же за три четверти 2012 года общий объем аренды и продажи складских площадей на московском рынке превысил 1,2 миллиона квадратныхметров.При том, что завесь 2011 годэтот показатель составил только 1 миллион.
Интересно, что предложение при этом тоже растет. В соответствии с исследованием компании Colliers International, по размерам инвестиций в складскую недвижимость в нынешнем году Москва вышла на первое место в Европе, опередив Лондон и Манчестер. По сравнению с первым полугодием 2011 года объем инвестиционных сделок в московском регионе увеличился на 60%, и составил более 347 млн долларов. На 2013-й года уже заявлено строительство рекордного объема складских помещений - 1,3 миллиона квадратных метров, утверждает компания Knight Frank.
Казалось бы, столь значительные инвестиции должны снизить неудовлетворенный спрос - пусть не сейчас, но хотя бы в ближайшем будущем, когда все инициированные объекты будут введены в строй. Но более глубокий анализ показывает, что этого не произойдет - в действительности спрос опережает темпы строительства почти вдвое. И в первую очередь это касается самого дорогого сектора рынка - складских помещений уровня А+.
Проблема со складами высшей категории имеет, разумеется, исторические корни. Аналитики отмечают, что, когда наша страна окунулась в рыночную экономику, и многочисленным частным компаниям срочно потребовались места для хранения вещей, продуктов и оборудования, выяснилось, что соответствующих ресурсов для этого нет. И долгое время в склады превращали любые более-менее подходящие под это помещения. Точнее говоря, не подходящие ни подо что другое - ведь на офисных площадях можно было заработать больше.
Требования к таким "хранилищам" были соответствующими - складом считалось любое помещение, у которого есть стены и крыша. Если крыша не текла, а стены охранялись - склад автоматически переходил в более дорогую ценовую категорию. Эксперты отмечают, что ситуация начала меняться, когда в Россию пришел крупный международный бизнес. Нетрудно догадаться, что западные компании отечественный подход к складам совершенно не устроил. Стало понятно, что без строительства новых, современных складских помещений развивать бизнес в Москве не получится. Так в этом секторе рынка возник сегмент А+. "Наших клиентов волнует не только качество самих помещений, но и местоположение, и инфраструктура, и безопасность, и даже прозрачность нашей компании, - сказал управляющий директор инвестиционной компании Radius Group Кристофер Ван Рит. - Они готовы платить достаточно большие деньги за аренду, но при этом должны быть уверены в надежности и помещений, и девелоперов".
Недостаток качественных складов в московском регионе обуславливает высокий уровень цен. Так,
аренда склада класса А+ неподалеку от российской столицы обойдется в среднем в 143 доллара за квадратный метр в год. В то время как, скажем, в Амстердаме этот показатель составляет всего 89 долларов, а в Берлине - 71.
Даже в относительно дорогих местах, таких как Париж, снять такой же по качеству склад можно гораздо дешевле, чем в Москве - всего за 118 долларов за квадратный метр в год.
Подводные камни
Казалось бы, столь высокие ставки делают строительство и управление подобными объектами в Москве выгодным бизнесом. Следовательно, должно появиться множество желающих им заняться, и вскоре спрос будет удовлетворен. Но не все так просто.
По мнению экспертов,создание складов такого уровня требует огромных инвестиций. Так, один только объект Radius Group на Новокаширском шоссе, South GateIndustrial Park в 30 км от МКАД, уже обошелся компании в 300 миллионов долларов - а ведь пока завершена только первая очередь строительства. В ближайшее время в него будет вложено еще 200 миллионов, а суммарные затраты на этот проект составят 800 миллионов долларов. Такие масштабные инвестиции доступны очень немногим компаниям.
Кроме того, требования к качеству строительства и техническому оснащению объекта тут также чрезвычайно высокие, и далеко не каждая девелоперская компания сможет их выполнить. "К примеру, среди наших клиентов есть компания, которая занимается хранением архивов, - пояснил Кристофер Ван Рит. - А их партнеры - это крупнейшие организации, включая, скажем, Сбербанк. И они свозят для хранения на наши объекты миллионы документов - в том числе кредитные договоры, расписки, и так далее. Представьте себе, что будет, если с этими документами что-нибудь случится - Сбербанк понесет колоссальные убытки, а мы растеряем репутацию. Поэтому на наших объектах огромное внимание уделяется всем видам безопасности - от пожарной до криминальной".
Но безопасность, разумеется, не единственный критерий. Первостепенное значение имеет местоположение склада, которое должно быть максимально удобным (иначе даже самый качественный склад опустится в категорию А), и организация территории, и "прозрачность" компании-девелопера. А этим качеством в нашей стране могут похвастаться по сути только иностранные компании.
К тому же, как показывает практика, российские девелоперы вообще неохотно занимаются объектами, прибыль из которых нужно извлекать в течение многих лет. Психология нашего бизнеса совершенно иная - наши застройщики привыкли быстро возводить объект, и немедленно его продавать. Причины этого понятны - Россия в ее нынешнем виде существует немногим более 20-и лет, и для нас по-прежнему неинтересными кажутся проекты, окупаемость которых исчисляется десятилетиями. Кроме того, у нас в стране нет "длинных" денег, то есть финансовых ресурсов с долгосрочными обязательствами. Во всем мире такими ресурсами выступают, например, деньги пенсионных, паевых инвестиционных или социальных фондов. У нас ни одна из этих схем в сколь-нибудь значительных масштабах так и не заработала. А на "коротких" деньгах строить объект, прибыль из которых надо извлекать 30 лет, никто не будет.
Заграница нам поможет
Но и для международных корпораций, которые занимаются строительством и управлением складами, наш рынок далеко не так интересен, как может показаться. Да, арендные ставки у нас весьма высоки. Но и стоимость привлечения ресурсов значительно выше, чем в среднем по Европе. Так, хотя в Москве средняя арендная ставка склада класса А+ составляет 143 доллара, но выплаты по кредиту составят 11%. В итоге доходность объектаоказывается на уровне 1300 долларов.
В то же время в Голландии, где арендные ставки на подобные помещения составляют всего 89 долларов, ресурсы обходятся только в 6,7%, и итоговая прибыль даже несколько превышает московский уровень. Еще
выгоднее строить склады А+ в Великобритании, Германии или Франции, не говоря уже о Швейцарии и скандинавских странах.
Если учесть непрозрачность российского рынка, его глубокую коррумпированность (что часто трудно понять руководителям корпораций, находящимся далеко от Москвы), то становится непонятным скорее то, что вообще привлекает в нем западных девелоперов.
Ответ, как ни странно - стабильность. Если до кризиса на российский рынок в основном приходили компании с очень дальновидной политикой, то теперь у него появились дополнительные плюсы. Ведь потребности в качественных складах в московском регионе огромны. Уровень арендных ставок на складские помещения определяются пределом платежеспособного спроса. Но при этом есть еще и огромные "неплатежеспособный" спрос, который в случае даже небольшого снижения цены немедленно превратится в платежеспособный. В результате получается большая "подушка безопасности", которая предохраняет рынок от сколь-нибудь значительных помещений.
Причем, эта тенденция тем выше, чем качественнее (и, соответственно, дороже) объект. И,
если в классе B объем свободных складов составляет 3-4%, то в категории А - только 1%. В классе А+ он и вовсе стремится к нулю.
Разумеется, такой спрос не может исчезнуть в одночасье. А значит, извлекать прибыль из рынка складских помещений Москвы можно будет еще долгие годы.
Фото: radiusrussia.com
Restate.ru
