На рынке складской недвижимости Тюмени застой
Производственно-складская недвижимость по-прежнему следует многолетней тенденции наиболее "пассивного" сегмента рынка коммерческой недвижимости Тюмени. В сравнении со значительными темпами роста торгово-офисных помещений, развитие складов происходит не так быстро, сообщила Вслух.ру" аналитик "Ассоциации АЛКО" Светлана Молодкина.
По ценовым характеристикам на рынке купли-продажи в третьем квартале 2012 года прослеживается значительный разброс: от 7 тыс. 429 руб./кв. м до 51 тыс. 948 руб./кв. м. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года средняя стоимость продажи квадратного метра выросла всего на 1,3% и к концусентября составила 25 тыс. 98 руб./кв. м. На продажу, как правило, выставляются приспособленные, переоборудованные под склады помещения, новых, отвечающих современным требованиям помещений сравнительно мало, а их длительный срок экспозиции объясняется небольшим числом стабильных платежеспособных тюменских компаний, формирующих спрос в данном сегменте.
Диапазоны предлагаемых площадей по своей структуре различаются. Встречаются помещения как небольших площадей от 101 до 300 кв. м, так и крупные площади - от 1001 до 1500 кв. м. Однако
наиболее популярными для продажи остаются площади в диапазоне 301-500 кв. м, составляя 18% от всего предложения.
Что касается ценового распределения, наибольшая доля предложения продажи производственно-складской недвижимости сосредоточена в двух ценовых диапазонах - свыше 30-35 тыс. руб./кв. м и 15-20 тыс. руб./кв. м.
В настоящее время преобладающее количество складских помещений (94,5%) сосредоточено в Ленинском и Калининском административных округах, на территориях, удаленных от центра города, с наличием удобных подъездных путей - автомобильных либо железнодорожных, в зависимости от деятельности компаний. В Восточном административном округе предложения о продаже, как правило, единичны. Этот район застроен жилыми массивами преимущественно новой постройки. В Центральном округе наблюдается насыщение торгово-офисными зданиями, поэтому количество предложений производственно-складской недвижимости здесь значительно уступает другим районам. Наибольший объем предложения составляют теплые складские объекты (42%), на производственные помещения приходится около 35%, на холодные помещения - 22%.
Индекс доходности производственно-складской недвижимости на протяжении всего года колеблется вокруг единичной отметки, что говорит о довольно низкой привлекательности рынка с точки зрения вложения денег. Ситуация свидетельствует о существовании рисков инвестиций в данный сегмент и показывает, что вложение денежных средств в банковский депозит на этом периоде будет выгоднее инвестиций в производственно-складскую недвижимость.
На долю складского хозяйства приходится только менее 9% всех вложений в коммерческую недвижимость.
Среди причин нерентабельности этого сектора можно обозначить длительный срок экспозиции производственно-складских объектов, что влечет за собой проблемы при сдаче склада в аренду или его продаже.
На рынке аренды производственно-складской недвижимости средняя стоимость арендной ставки к концу сентября 2012 года составила 233 руб./кв. м в месяц. Это на 23,3% превышает показатель аналогичного периода в предшествующем году. Таким образом прирост уровня средней арендной ставки за год составил 44 руб./кв. м в месяц.
Предлагаемые к аренде площади сосредоточены в основном на специализированных территориях - на торгово-закупочных и производственных базах. Срок экспозиции объектов на рынке аренды сравнимо меньше, чем на рынке продажи: он не превышает 2-3 месяца.
Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, продаются же, как правило, не отдельные складские помещения, а имущественные комплексы.
В интервал от 101 руб./кв. м до 300 руб./кв. м входит 72,1% всего объема предложений рынка аренды производственно-складской недвижимости Тюмени.
Совокупная доля теплых складских помещений составляет 70% на рынке аренды, что сказывается на установлении индекса стоимости на достаточно высоком уровне. Такие помещения пользуются высоким спросом, способствуя формированию предложения и повышению рыночной привлекательности площадей арендодателями путем их переоснащения. Производственные помещения составляют 19% на рынке аренды. Меньше всего на рынок было выставлено холодных складских помещений - 11%, отмечает Светлана Молодкина.
В ближайшее прогнозное время на рынке производственно-складской недвижимости сохранится ситуация застоя. Ввода в эксплуатацию новых складских комплексов и соответственно увеличения предложений на рынке складской недвижимости не предвидится. Строительство складских площадей ведется только по необходимости для собственных нужд крупными торговыми компаниями. Значительного повышения уровня арендных ставок и стоимости продаж в последующие годы не ожидается. В долгосрочной перспективе спрос будет постепенно увеличиваться под воздействием стабильного роста товарооборота в регионе, и как следствие увеличится интерес инвесторов и девелоперов к данному сегменту рынка.
Фото: rosrealt.ru
Вслух.ru
