Спрос на склады в столичном регионе достиг рекордной отметки
Прошлый год ознаменовался окончательным восстановлением складского рынка Москвы. Столь уверенно девелоперы не чувствовали себя с докризисных времен, когда за ними, а не за арендаторами оставалось последнее слово при определении условий сделки. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, доля вакантных площадей в столичном регионе снизилась до минимальных 0,65%. Столь низкого уровня этот показатель не достигал с 2006 года, по итогам которого пустовало 0,7%.
Несмотря на 22-процентный рост объема ввода (592,1 тыс. кв. м) по сравнению с 2011 годом, в отношении примерно 30% этих площадей уже были заключены предварительные договоры аренды или продажи, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов. При этом общий рыночный спрос более чем в два раза превысил объем нового предложения и достиг рекордных 1,3 млн кв. м, подсчитали в Knight Frank. По данным компании, это выше показателя 2007 года, когда в Москве и области объем складского поглощения составил 1,28 млн кв. м.
Все это позволило собственникам логистистических центров и индустриальных парков занимать максимально жесткую позицию в переговорах об условиях сделок с потенциальными арендаторами и покупателями площадей, отмечает г-н Рябов. В следующем году на рынок может выйти около 900 тыс. кв. м высококлассных складов, при этом объем поглощения несколько снизится, составив при-мерно 1,2 млн кв. м, прогнозируют в JLL. При этом моменте их вакантность может достигать 3-4%. "Но только в случае одновременного ввода нескольких проектов", - обращает внимание г-н Рябов.
В 4 квартале 2012 года объем ввода складских площадей в Московском регионе в составил 124 тыс. кв. м, на 40% меньше чем за аналогичный период 2011 года. При этом спрос сохранялся на достаточно высоком уровне, в результате доля свободных площадей снизилась до 0,65% - рекордно низкого показателя за последние пять лет, отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Илья Выдумкин, Руководитель направления аналитики складской недвижимости, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, прокомментировал: "В 2012 году из-за существующего дефицита рынок складских помещений в Московском регионе стал рынком будущих, пока не построенных проектов. Именно поэтому к моменту завершения строительства почти все проекты арендованы или куплены и уже неинтересны для рынка поглощения. Мы прогнозируем, что ввод новых площадей в 2013 году превысит показатель прошлого года в 1,5 раза и достигнет 900-950 тыс. кв. м. Среди ключевых проектов 2013 года стоит отметить комплекс "ПНК-Чехов II" (213 тыс. кв. м), ИП "Южные Врата" (200 тыс. кв. м), ЛП "Никольское" (106 тыс. кв. м) и ЛП "Север" (110 тыс. кв. м)".
Объем арендованных и купленных площадей за 2012 год составил чуть менее 1,29 млн кв. м, незначительно превысив уровень 2011 года (1,27 млн. кв. м). За 4-ый квартал при этом было реализовано 355 тыс. кв. м, на 90% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Спрос на качественные складские помещения остается на высоком уровне, при этом ключевой тенденцией 2012 года стало увеличение доли покупок в общем объеме. Если в 2011 году их доля составляла лишь 10%, то в 2012-ом достигла 26%. Это связано, c дефицитом существующих площадей, предлагаемых в аренду , распространением схемы строительства под заказчика и разработкой совместных трехсторонних схем финансирования с участием девелопера, банка-кредитора и покупателя.
Динамика распределения спроса по типам сделок
Источник: Jones Lang LaSalle
Если рассматривать отраслевую структуру спроса,
"открытием" года стала отрасль электронной коммерции.
Доля арендаторов сектора интернет-торговли выросла с почти нулевого значения в 2011 до 13% в 2012 году.
Основную часть спроса (68%) продолжают составлять дистрибьюторы и ритейлеры. Ключевыми транзакциями 2012 года стали две сделки по аренде площадей в "ПНК-Чехов" компаниями Adidas и Enter (65 тыс. и 61 тыс. кв. м соответственно) и четыре сделки по продаже помещений - PRV-Group и НКК в "ПНК-Внуково" (33 тыс. и 58,3 тыс. кв. м соответственно), "Лента" в "ПНК-Чехов" (42 тыс. кв. м) и "Декатлон" в ИП "Южные Врата" (33 тыс. кв. м).
Динамика объема ввода и поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона
Источник: Jones Lang LaSalle
Арендные ставки на существующие помещения составляют в среднем 135 долл. за кв. м в год, при этом для проектов строительства под заказчика, арендаторы могут рассчитывать на дисконт в 5-10 долл., а для небольших площадей, предлагаемых в субаренду, наоборот, ставки могут достигать 140-145 долл. США за кв. м в год.
Динамика арендных ставок и доли вакантных площадей в складах Московского региона
Источник: Jones Lang LaSalle
Справка:
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) - компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости. Годовой оборот компании составляет 3,9 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle работает на рынках более чем в 1 000 городов в 70 странах по всему миру. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью - портфель компании составляет около 242 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии "Консультант года" на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии "Консультант года" на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году.
Фото: pnkgroup.ru
РБК
