По итогам 2017 года общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 92 тысячи кв.м и достиг уровня в 2,7 млн. кв.м.
Показатель нового ввода минимален с 2011 года. На фоне ограниченности качественного спекулятивного предложения продолжается укрепление тенденции выхода проектов с максимальной заполняемостью.
По итогам 2017 года укрепилась доля спекулятивных складов. 70% вновь введенных площадей построены для спекулятивных нужд.
Структура общего стока качественных складских помещений существенно не изменилась. На начало 2018 года склады, реализованные для собственных нужд, составляют 54% от общего объема предложения, спекулятивное предложение занимает долю в 46%.
Ключевые складские проекты, введенные в 2017 году: "Адмирал", Марьино класса А (20 000 кв.м), 2-ая очередь "Октавиан" класса А (19 000 кв.м), "Магистраль-Сервис" класса В (15 000 кв.м), "Федоровский посад" класса А (12 500 кв.м), "Форум Электро" класса В (11 000 кв.м), "СовАвто" класса В (8 000 кв.м), 4-ая очередь "Орион" класса А (6 500 кв.м).
Аренда склада: 1000-2500 кв.м, высота потолка от 6-и метров, 2-ое ворот на блок, уровень пола 1,2 метра, наличие стеллажей.
Покупка склада: помещения площадью 2000-5000 кв.м, удобная транспортная доступность, потолок от 10 метров.
Заявки на аренду от производственных компаний: помещение площадью 1000-3000 кв.м, выделенная мощность 100-300 кВт, наличие кран-балки.
Заявки на покупку от производственных компаний: помещение площадью 5000-10000 кв.м, выделенная электрическая мощность 500-1,5 МВт.
На фоне рекордно низкого ввода качественных складских площадей продолжается снижение уровня вакансии.
На текущий момент вакансия в качественных складских комплексах находится на уровне 4%.
По итогам 2017 года структура спроса существенно не изменилась. Высокую активность исторически демонстрируют компании FMCG сегмента, дистрибьютеры непродовольственных товаров.
По итогам 2017 года компании логистического сектора вернул второе место в структуре сделок по аренде - 28% против 19% в 2016 году. Крупнейшая сделка была заключена логистической компаний Alidi, арендовавшей 15 000 кв.м в складском комплексе "Октавиан".
Стабильно высокий спрос демонстрируют компании производственного сектора, однако, ввиду ограниченного предложения в сделки переходит только треть заявок.
На конец 2017 средний уровень арендных ставок, номинируемых собственниками, составляет 4 100 рублей за квадратный метр в год без учета НДС, коммунальных услуг, операционных расходов.
В 2017 году ставки аренды продолжали демонстрировать умеренный рост на фоне дефицита нового предложения. По итогам 2017 года ставки увеличились на 2,5%.
Производственные компании рассматривают ставку аренды не выше 360-380 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС, при этом коммунальные расходы оплачиваются отдельно.
По нашим оценкам, 80% запросов на аренду и покупку помещений приходит от производственных компаний. Наибольшую активность проявляют компании из отрасли легкой промышленности и среднего машиностроения.
Традиционно высок спрос со стороны производителей продуктов питания, но предложение качественных помещений под пищевое производство на рынке Петербурга очень ограничено. На ряду с ними спрос формируют логистические компании, дистрибьюторы товаров народного потребления, строительных и отделочных материалов.
Ввиду этих условий все больше собственников выражают готовность строить объекты по схеме built-to-suit под конкретного арендатора с соблюдением требований клиента. Арендаторы опасаются рисков: во-первых, более высоких ставок, в сравнении с рыночным уровнем ставок на существующие объекты, во-вторых, срыва указанных сроков ввода объектов в эксплуатацию.
Потенциальные арендаторы наряду с арендой все чаще рассматривают варианты покупки объектов.
Со стороны арендаторов наибольшей востребованностью пользуются производственные помещения в черте города, оборудованные грузоподъемными механизмами (кран-балки грузоподъемностью от 5 тонн и выше).
Средняя площадь блока по запросу на аренду склада составляет 1500-2000 кв.м, средняя площадь по запросу на аренду производственных площадей - 2000-3000 кв.м.
