По данным компании JLL, в 3-м квартале 76% всего объёма сделок пришлось на сектор e-commerce. Это в первую очередь влияние двух крупнейших сделок за всю историю складского рынка России – «ВсеИнструменты.ру» в «PNK Парк Домодедово» (182 тыс. кв. м) и OZON в «Ориентир Запад» (155 тыс. кв. м). В целом за первые 9 месяцев текущего года доля сектора e-commerce составила 51% от общего объема купленных и арендованных площадей.
«Если говорить в абсолютных цифрах, то всего за 3-й квартал в Московском регионе было заключено сделок на 530 тыс. кв. м, а по итогам 9 месяцев – 1,028 млн кв. м. Мы ожидаем, что по итогам года объем купленных и арендованных площадей превысит 1,3 млн кв. м», – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL в России.
Ввиду специфики деятельности компаний e-commerce, преимущественно проекты для них реализуются по схеме built-to-suit (как и в случае со крупнейшими сделками 3-го квартала), чтобы учесть требования к зданиям и локации. На сделки по схеме built-to-suit (как в аренду, так и на продажу) пришлось 52% общего объёма спроса с начала года, а в 3-м квартале эта доля достигла 70%.
Несмотря на высокий спрос и устойчивость складского сегмента к текущему кризису, рост арендных ставок сдерживается тем, что большие объемы поглощения наблюдаются преимущественно со стороны одного сегмента – электронной торговли. За 3-й квартал арендные ставки не изменились: максимальная ставка аренды составила 4 150 руб. за кв. м в год, средняя ставка аренды – 3 850 руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
Объем ввода в 3-м квартале 2020 года оказался невысок – 122 тыс. кв. м, которые были законтрактованы уже на момент ввода в эксплуатацию. Это наименьший показатель с 1 квартала 2018 года, когда было введено лишь 68 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще 330 тыс. кв. м, и если эти планы реализуются, то совокупный прирост складских площадей по итогам 2020 года составит около 770 тыс. кв. м, что на 29% ниже, чем в 2019 году.
«Несмотря на высокий спрос со стороны сегмента электронной торговли, объем свободных площадей по итогам квартала незначительно вырос (с 593 тыс. до 608 тыс. кв. м), что в основном является следствием освобождения нескольких крупных блоков. При этом за 3-й квартал вакантность выросла в 22 складских комплексах Московского региона, но снизилась в 40 складских комплексах, - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. – Тем самым доля свободных площадей на конец 3-го квартала 2020 года составила 3,2%, не изменившись за последние три месяца».
Устойчивый спрос на складские площади сохраняется, однако на 4-й квартал 2020 года заявлен ввод нескольких крупных спекулятивных объектов, поэтому мы ожидаем сохранения доли свободных площадей по итогам года на уровне 3,3-3,4%.
