Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга закончил первый квартал 2021 года в условиях острого дефицита качественных площадей – уровень вакансии в классе А не превышает 1,5%. При этом, надеяться на существенное увеличение свободного предложения не приходится: количество заключаемых предварительных договор аренды на строящиеся площади только растет, а перспективы вывода новых проектов сомнительны – рост сметной стоимости строительства тормозит планы девелоперов.
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, рассказывает, как долго будет сохраняться дефицит качественного предложения:
"В 2020 – начале 2021 года драйверами спроса выступили FMCG-сегмент, дистрибьюторы товаров народного потребления, онлайн-ритейлеры. Совокупно арендное поглощение за 2020 год составило 148,5 тыс.кв.м, за первый квартал 2021 года – уже около 50 тыс. кв.м. С учетом отложенного спроса, сформированного в 2020 году, увеличения оборотов онлайн-торговли, очевидно, что нового предложения будет недостаточно для балансировки показателей спроса и предложения, уровня арендных ставок.
Общий объем рынка спекулятивной складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет 3,06 млн кв.м, из которых доля класса А составляет 63%, 37% приходится на класс В. Уровень вакантных площадей за 2020 год и первый квартал 2021 сократился до 1,5%. Согласно планам девелоперов, в 2021 год ввод нового спекулятивного предложения может составить 247 тыс. кв.м. При этом ввод комплексов вряд ли кардинально изменит ситуацию к лучшему, поскольку объем предварительных договоров аренды на строящиеся комплексы постепенно увеличивается, высока вероятность, что к моменту ввода в эксплуатацию комплексы будут заполнены.
Казалось бы, вакансия в 1,5% и стабильно высокий спрос на складские площади открывают перспективы для нового девелопмента. Но ожидать бума строительства не стоит. Виной тому – удорожание сметной стоимости строительства – растут цены на строительный материалы, увеличиваются расходы на оплату труда.
В условиях жесткого дефицита качественного предложения и увеличенного спроса ставки аренды повышаются. На конец апреля средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса А составляет 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц. При этом, в наиболее востребованных локациях – вдоль Московского шоссе с комфортным выездом на КАД и ЗСД – верхняя граница ставок уже достигла отметки в 600 рублей.
По нашим оценкам, к концу 2021 года ставки аренды на качественные склады вырастут до 10%. В 2022 году ставки аренды продолжат рост, что будет вызвано удорожанием себестоимости строительства – собственники частично будут перекладывать затраты на арендаторов. В дальнейшем более высокие ставки на новые объекты повлияют на увеличение среднерыночных ставок и сбалансируют ставки предложения на всем рынке.
