В консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными складскими площадями (к ним относятся объекты класса А и В) в регионах России и пришли к выводу, что, несмотря на растущий спрос, складов катастрофически не хватает. Даже несмотря на то, что за последние десять лет рынок складской недвижимости в стране вырос почти в три раза.
Хорошая ситуация только в Московской и Ленинградской областях, включая столицы. На долю двух субъектов приходится 67 процентов рынка. В столичном регионе на одного жителя насчитывается порядка 0,9 квадратного метра качественных складов. Обеспеченность Москвы (с учетом Московской области) находится на чуть меньшем уровне, чем аналогичные показатели крупных городов мира - в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 квадратного метра, в Варшаве - 1,5 квадратного метра, а в Праге - 1,2. В Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) обеспеченность меньше на треть - 0,6 квадратного метра на человека.
Остальные регионы страны аналитики разделяют на две категории с точки зрения складской недвижимости - крупные и локальные распределительные центры. В СЗФО ко второй категории относится только Карелия, в остальных регионах округа ситуация еще хуже.
Аналитики делают вывод, что на фоне лавинообразного развития онлайн-торговли и высокого спроса со стороны дистрибьюторов и ретейлеров строительные мощности девелоперов будут загружены еще долгое время - до насыщения рынка. (На долю онлайн-торговли и транспортно-логистических компаний в сумме приходится 75 процентов всех арендованных и выкупленных площадей).
В этом году в стране ожидается рекордный объем сделок по складам - 3,5 миллиона квадратных метров. Однако это не значит, что дефицит исчезнет - он только усугубится. Это может привести к росту ставок и стагнации развития отдельных отраслей. В первую очередь это коснется регионов, в которых складов не хватает. Незначительно поправит ситуацию закрытие супер- и гипермаркетов, которое не является массовым, но предоставляет возможности для использования их площадей для работы онлайн.
Нужно отметить и тот факт, что строительство новых складских объектов обойдется всем заинтересованным сторонам дороже, чем раньше: за последнее время рекордно выросли цены на стройматериалы, подорожала рабочая сила, земельные участки, увеличилась стоимость заемного финансирования из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Несмотря на это, по оценке экспертов Cushman & Wakefield, ситуация меняется: за первое полугодие 2021 года в регионах России было реализовано максимальное количество площадей за всю историю наблюдений, что связано с ожидаемой экспансией онлайн-ретейлеров. Наибольший интерес представляет Ленобласть - за год доля регионального спроса выросла на 29 процентов, а сумма сделок в первом - втором кварталах 2021 года составила 214 тысяч квадратных метров. Доля же Санкт-Петербурга в общем объеме спроса в регионах сокращается на протяжении двух лет и не превышает 30 процентов. Ранее показатель в среднем составлял 40 процентов.
