2014 год оказался насыщенным для складской недвижимости Екатеринбурга. На региональный рынок вышло несколько крупных федеральных игроков, правительство области взяло курс на превращение Екатеринбурга в межрегиональный хаб. Но вместе с тем городу не удалось решить проблему дефицита готовых к аренде и продаже складских площадей, а новые проекты пока замораживаются.
Дефицит складов: тенденция сохранится
Екатеринбург в 2014 году поставил антирекорд по вводу новых складских площадей. По данным Уральской палаты недвижимости, за 4 квартала 2014 года в столице Урала и городах-спутниках было введено в эксплуатацию всего 87 000 кв.м. складов. 49 000 кв.м. из этого числа - помещения классов "А" и "В+", еще 26 000 кв.м. - современные низкотемпературные площадки.
Для сравнения, в 2013 году ввод новых площадей складской недвижимости составил, по данным УПН, 91 000 квадратных метров, но и этот объем эксперты назвали недостаточным.
Дефицит складской недвижимости наиболее ощущается в сегментах А и В+ и в конце 2013 года составлял около 900 000 квадратных метров. На конец 2014 года показатель не слишком изменился, отмечают эксперты. Дефицит не был "потушен".
В целом в Екатеринбурге и пригородах насчитывается 1,82 млн. кв.м. складских площадей, из них 60-65% реализуются собственниками на рынке аренды. Уровень вакантных площадей в складских объектах классов "А+", "А" и "В+" низок и составляет всего 1,8%.
Несмотря на повышенный спрос, директор Уральского филиала ООО "Логопарк.ру" Виталий Хиль отмечает некоторое снижение объема сделок в сфере складской недвижимости в 2014 году. Это связано с уменьшением числа предложений.
"Даже 1000 на складе категории С сложно найти, не говоря уже о складах более высоких категорий. Все ликвидное и удобное давно занято", - комментирует ситуацию генеральный директор ГК "Оборонснабсбыт" Игорь Суханов.
Крупные операторы из-за дефицита предложения начали создавать собственные склады. За последние полтора года проекты в районе Екатеринбурга начали реализовывать около десятка федеральных игроков. Свои площадки появились у продовольственной сети "Магнит", на арендованных площадях открыл свой распределительный центр обувная сеть Kari.
Строительство складских комплексов под собственные нужды ведут ТС "Верный" и "СпортМастер".
Еще один вариант решения проблемы для грузовладельцев появился в поиске площадок в соседних регионах.
По данным портала Hubprom,
в других региональных центрах уровень вакантных площадей заметно выше: в Челябинске он составляет 9%, в Новосибирске - 17%, в Омске - 16%, в Казани - 11%.
"В 2015 году ситуация с дефицитом качественных складов вряд ли изменится к лучшему: если в этом году потенциал для роста у рынка был, то в следующем он, вероятнее всего, сократится ввиду финансовых проблем. Но если смотреть на 2-3 года вперед, то в дальнейшем можно прогнозировать стабилизацию или даже рост рынка. Поэтому компании, которые смогут выйти на реализацию проектов в следующем году и будут их развивать в течение полутора-двух лет, смогут подготовить предложения к началу роста рынка и окажутся востребованными на фоне низкого объема предложений. Но сделать это смогут, скорее всего, лишь сильные игроки", - прогнозирует Виталий Хиль.
Дыхание кризиса: ставки на склады будут снижаться
Ухудшение общей экономической ситуации отразилось на складской недвижимости уже в 2014 году: во 2-м полугодии значительно упали арендные ставки на склады низкого класса.
По словам заместителя генерального директора ГК ЦН "Северная казна" по риэлтерской деятельности Павла Маслихина, в складской недвижимости в 2014 году удешевление составило от 5 до 20%, в зависимости от формата площадки.
Склады 150-300 квадратных метров - дефицитный продукт на рынке, и в этом сегменте все хорошо. Складские площади 1000-2000 квадратных метров испытывают трудности, отмечает Павел Маслихин.
Эксперты ожидают дальнейшего изменения ценовой политики на аренду складов в 2015 году.
По мнению Сергея Шавзиса, в случае неблагоприятного развития событий и снижения спроса на склады владельцы недвижимости будут переходить с валютных ставок на рублевые и снижать цены: "Такой исход событий маловероятен, так как даже, если потребители начнут экономить , сложно перестать одеваться и есть".
По мнению Виталия Хиля, рублевая ставка останется как минимум стабильной, но возможны небольшие корректировки в сторону повышения.
"Во-первых, некоторые владельцы складов кредитовались по повышенным ставкам, во-вторых, рынок пока позволяет не снижать расценки", - поясняет г-н Хиль.
Валютная ставка, по словам главы екатеринбургского отделения Logopark.ru, уже сейчас снижается пропорционально уровню девальвации рубля:
"В Екатеринбурге есть девелоперы, которые практикуют ставки в долларах. Сейчас такие компании значительно снижают валютные ценники: коррекция долларовой ставки составляет у некоторых компаний до 30%".
Сергей Шавзис отмечает, что
снижение востребованности складов может произойти еще и из-за внедрения практики импортозамещения.
Выход на рынок российских поставщиков взамен иностранных приведет к изменению схем движения товаропотоков и сокращению складских операций внутри них.
"Если раньше товар европейских производителей растамаживался в Москве и затем привозился на Урал, то теперь этот сегмент займет, к примеру, Лысьвинская чулочно-носочная фабрика из Пермского края. Ей не требуется складов для того, чтобы реализовывать товар в Свердловской области. Производитель будет возить товар напрямую в магазины", - поясняет Сергей Шавзис.
По его словам, те поставщики, кому склады нужны, будут стараться сократить сроки хранения товаров. Это будет происходить из-за нестабильности валют. При изменениях курсов хранить невыгодно. Можно не успеть выручить деньги, чтобы купить следующую партию.
Новые экономические реалии сказываются и на вводе новых складских площадей. По данным УПН,
на стадии строительства сейчас находятся несколько крупных объектов общей площадью 158 000 кв.м. При этом значительная часть из них - 131 000 кв.м. - заморожены, что также не в плюс общей ситуации.
По мнению Сергея Шавзиса, решение о вводе новых объектов будет приниматься с точки зрения целесообразности.
"Скорее всего, работу начнут те объекты, которые сейчас находятся на последней стадии строительства. Оставлять их недостроенными владельцам экономически невыгодно. Что касается объектов, которые находятся в начальной стадии строительства, то возможно, работу закончат такие сильные игроки, как логопарк "Пышма", - отмечает глава Уральской логистической ассоциации.
"Заявляет о начале строительства крупный федеральный игрок "А+ девелопмент", они готовы приступить к реализации проекта в интересах одного из крупнейших сетевых ритейлеров уже весной 2015 года. Речь идет о 30 тыс. кв.м, часть из них будет сдаваться спекулятивно. Также идет строительство 3-й очереди СК "РОЛСИ", которая будет порядка 50 тыс. кв.м. Думаю, что у них есть шансы реализовать строительство в сроки, несмотря на сложную экономическую ситуацию", - добавляет Виталий Хиль.
Стратегия ХАБа. Быть или не быть?
В 2014 году бизнес-сообществу наконец-то удалось донести до властных структур необходимость реализации адекватной стратегии развития транспортно-логистического комплекса Свердловской области. Идея придания Екатеринбургу статуса крупнейшего федерального транспортно-логистического ХАБа появилась больше пяти лет назад, однако только сейчас правительство Свердловской области включило ее в список приоритетных направлений развития региона.
"Удачным 2014 год можно назвать только по одной причине - все-таки удалось убедить высшее руководство из домов всех цветов, что одним из приоритетов развития Свердловской области может и должна стать логистика. Что логистика может стать самостоятельной отраслью экономики региона. Приоритет развития Свердловской области - "Екатеринбург - крупнейший федеральный транспортно-логистический ХАБ международного значения", надеюсь "пришел" на Средний Урал навсегда. Мы к этому шли, мягко говоря, довольно долго. А это для всех транспортных и логистических компаний, в первую очередь, местной регистрации - принципиально иные возможности, новые рынки, новый бизнес. Все это сейчас находится в Московском транспортном узле. Наверное, выражу мнение многих участников рынка транспортных и логистических услуг Среднего Урала, что власть и бизнес общественность не просто могут запустить реализацию проекта по превращению логистики в ключевую компетенцию Свердловской области, они обязаны превратить логистику из обычной инфраструктурной отрасли в полноценный бизнес, который приносит большие доходы для Свердловской области. Реализация проекта может дать региону до 100 000 новых рабочих мест, десятки миллиардов рублей новых платежей в бюджет, кратное увеличение абсолютного значения транспорта и логистики в ВРП Свердловской области", - комментирует ситуацию независимый эксперт в сфере логистики Александр Трахтенберг.
"По факту логистический ХАБ уже сформирован рядом крупных проектов, необходимо развивать инфраструктуру, чтобы поддержать это развитие",
- отмечает Виталий Хиль.
В условиях ухудшающейся финансовой ситуации в регионе реализовать проект будет непросто. Область значительно сократила статьи расходов бюджета на 2015 год, особенно инвестиционного характера. Впрочем, отмечают собеседники JustMedia, в реализацию новых проектов должны вкладываться инвесторы, а областные власти должны прикладывать усилия для их привлечения и выделять деньги на развитие инфраструктуры для проектов: строительство подъездов и электричества, водоснабжения.
"Для ключевых инвестиционных проектов в сфере логистики следует говорить о подготовке земельных участков "под ключ". Причем, областной власти необходимо определиться с ключевым принципом - предложение опережает рынок. Соответственно, всю систему работы с инвестициями необходимо затачивать под это", - считает Александр Трахтенберг.
"Федеральные средства должны быть вложены в авто и железнодорожные магистрали, взлетные полосы, региональные - в местные дороги и подвод инфраструктуры для строительства ТЛЦ именно в тех местах, где им должно быть, а не там, где бизнесу удалось отхватить кусок земли. А частные инвестиции уйдут на создание складов, дистрибуции, переработку, транспорт", - считает первый вице-президент AVS Group Ольга Наумова.
Виталий Хиль связывает выход Екатеринбурга на новый уровень в сфере логистики со строительством ЕКАДа:
"Важно, чтобы потенциальным инвесторам было видно, что стройка идет. Стройка последней части ЕКАДа закончится к 2018 году. Думаю, что с этим событием совпадет выход в активную фазу строительства многих логистических проектов на прилегающей территории".
Эксперты отмечают, что реализация проекта международного ХАБа невозможна в течение одного года - речь идет, как минимум, о нескольких годах. Важно, чтобы в 2015 году системная работа была начата, как минимум, с принятия понимаемой и принимаемой всеми Стратегии развития транспортно-логистического комплекса Свердловской области на период до 2030 года. У области времени сталось совсем немного.
Фото: mirhat.ru
JustMedia
