Осенью прошлого года эксперты рынка активно выражали свое недовольство большим количеством одиночных игроков, вносящих смуту в складской рынок страны. Однако кризисные волны оказались непреодолимым препятствием для многих, оставив на плаву лишь крупных представителей сегмента. Важным этапом в нестабильный экономический период стал переход собственников на рублевые ставки. Управляющие компании, в свою очередь, в массе оставили тарифы на прежнем уровне в этом году, чего вряд ли стоит ожидать в 2016.
Храним за рубли
Изрядно набивший оскомину кризис, отразившийся на всех сегментах коммерческой недвижимости, подтолкнул рынок к своеобразной смене полюсов. И если раньше можно было говорить о рынке собственников, то теперь даже самые оптимистично настроенные хозяева объектов признают власть на стороне арендаторов. Тяжелый крейсер под названием складской рынок, ставки в котором традиционно существовали в валюте, начал брать курс на рубли. Ситуация нетривиальная: вслед за стремительным ростом доллара, не менее стремительно росли издержки арендаторов, контракты которых предполагали долларовую ставку. Бесконечные пересмотры условий договоров, судебные иски и прочее вынудили собственников пересмотреть свою политику.
По словам, Дмитрия Герастовского, директора департамента складской недвижимости S.A. Ricci, в 2015 году на складском рынке закрепился тренд перехода на рублевые арендные ставки. "По нашим прогнозам, на ближайшие годы ставки в рублях еще больше закрепятся на рынке. Средний размер арендный ставки продолжает падение, в первом квартале этого года ставки упали на 10-15% по сравнению с четвертым кварталом 2014 года. Арендная ставка для склада класса "А" составила 4,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для класса "В+" - 4 тыс. рублей за 1 кв. м в год", - констатировал эксперт.
Стоит также заметить, что при столь низкой разнице между классами "A" и "B+", а справедливости ради можно упомянуть, что и класс "А" сегодня можно найти в пределах 4 тыс. рублей за 1 кв. м в год, многие арендаторы предпочли улучшить свои условия, предпочтя переезд в класс выше за те же деньги.
Согласно исследованиям компании NAI Becar,
общий объем рынка складской недвижимости на конец первого квартала 2015 года превысил 11 млн. кв. м качественных площадей.
Также можно отметить ввод объектов, заявленных в прошлом квартале, но при этом общий объем ввода оказался ниже почти на 30%, чем в четвертом квартале 2014 года.
Наиболее крупным объектом является ИП "Южные врата", площадь 181 тыс. кв. м.
Также среди важных событий можно выделить планы по строительству индустриального парка "Вельяминово" компанией Coalco, а также промышленно-логистического комплекса "Кузьминское" в Домодедовском районе Подмосковья. Предположительно на участках будет реализовано 1,2 млн. и 1,65 млн. кв. м складских площадей. В Солнечногорском районе Московской области "Индустриальный парк "Север" планирует построить складской комплекс класса "А" площадью 270 тыс. кв. м. Ввод комплекса запланирован на третий квартал 2015 года. Еще одним знаковым проектом можно считать строительство "PNK-Бекасово" компанией PNK Group. Площадь индустриального парка составить 160 тыс. кв. м первая фаза ожидается к сдаче в конце года.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает, что арендные ставки в рублях остались практически неизменными, в то время как наблюдается существенное изменение долларового эквивалента. Также, по словам специалиста, изменились условия индексации: теперь она предлагается на уровне близком к уровню российской инфляции, что существенно выше ранее предлагавшихся 3% в долларах США, однако это компенсируется более короткими контрактами по сроку действия 2-3 года, хотя раньше средним сроком контракта был период 5-7 лет.
Назад в будущее
Говоря о ставках, нельзя не констатировать тот факт, что их уровень в большинстве случаев скатился до уровня кризиса 2008 года. Связано это и с большим вводом новых площадей в предкризисный период, и с общими макроэкономическими тенденциями.
"Уже в середине 2014 года мы увидели изменения на рынке складской недвижимости - рынок арендодателя начал трансформироваться в рынок арендатора. Основной причиной этой тенденции стал рекордный ввод складских помещений в Московском регионе наряду с сокращением спроса со стороны бизнеса, в результате развития экономического кризиса в России. Арендатор получил сильную переговорную позицию при согласовании/пересогласовании договоров аренды складских площадей - считает Екатерина Морозова, старший директор, отдел складской недвижимости Cushman & Wakefield. - "Во-первых, появилась возможность арендовать более современные новые помещения по ценам ниже стоимости аренды объектов, которым уже 5-10 лет. Во-вторых, снизившийся спрос на складские площади со стороны бизнеса вынуждает арендодателя удерживать текущего арендатора путем снижения ставки аренды, во избежание остаться с пустыми помещениями на длительный период".
Вячеслав Холопов обращает внимание и на то, что арендаторы изменили свои требования. Сейчас основным критерием выбора для средних и небольших компаний выступает, прежде всего, цена контракта. "Собственники уже предложили полный "антикризисный" набор возможных вариантов для арендаторов, используя наработанный в 2008-2009 годах опыт. Сейчас действительно возможно получение специальных условий на аренду, благодаря чему мы наблюдаем переезд в склады даже более высокого класса при сохранении арендаторами того же уровня затрат", - комментирует Холопов.
При этом обратной ситуации с переездом в помещения классом ниже, что нередко происходит в офисном сегменте, тут не наблюдается. Единичные примеры представлены компаниями, которым не требуют помещения с высокими потолками и которые не имеют достаточной квалификации для работы на таких объектах.
2015 год также ознаменовался отсутствием инвестиционных сделок и приостановкой развития текущих проектов в нестабильных условиях. При этом стоит сказать, что девелоперы решили не замораживать текущее строительство, а довести его до логичного завершения. Можно было бы также отметить отсутствие сделок купли-продажи, если бы не состоявшаяся крупная покупка склада "PNK-Чехов" группой БИН. По экспертным оценкам сумма сделки могла достигать порядка 220 млн. долларов. Эксперты рынка уже назвали сделку крупнейшей за 2015 год и за всю историю складского рынка.
Но, несмотря на данный пример, Павел Платонов, коммерческий директор "Эспро Менеджмент", считает, что в ближайшее время крупных новых спекулятивных проектов и сделок не стоит ожидать, исключение могут составить отдельные проекты формата built-to-suit. Постепенно будут вводиться в эксплуатацию и сдаваться проекты, которые были уже начаты.
Нельзя не затронуть и тему Центральной кольцевой автодороги, планы по строительству которой в связи с кризисом были немного нарушены. Срок реализации проекта может быть перенесен. "Стройгазконсалтинг", выполнявший подрядные работы, отказался от дальнейшей работы над первым участком. Теперь на него претендуют структуры Агаларова и Тимченко. В случае получения подряда, есть надежда, что 2018 год действительно станет годом реализации проекта. Однако, по мнению экспертов, игроки рынка были готовы к возможному увеличению срока реализации ЦКАДа и не понесут серьезных потерь в случае задержки.
На качестве не экономить
Управляющие компании, занимающиеся property- и facility-менеджментом, с наступлением кризиса также претерпели ряд изменений. Если говорить о насущных вещах, то основной сложностью стало увеличение зарплатного фонда, импортозамещение, которое сильно отразилось на химии и оборудовании, и общая политика работы компаний в высоко конкурентной среде. Мелкие игроки при этом практически исчезли с рынка из-за высоких тарифов и нерентабельности собственного бизнеса.
Как отмечают эксперты, попытки сэкономить обслуживании могут привести к снижению уровня качества, что в текущей ситуации может стать фатальным для управляющей компании. Также не стоит ожидать, что временно замороженные тарифы останутся таковыми и в следующем году. Высокий уровень инфляции, неминуемая индексация зарплата и возросшие пропорционально курсу доллара расходы на импортную продукцию могут сказать взрывным ростом цен в будущем году.
Павел Платонов обращает внимание на то, что стоимость управления и эксплуатации, несмотря на кризис, сильно не сократилась: "Примерно 80-85% в структуре стоимости услуг составляет заработная плата и налоги, требования к квалификации персонала очень высокие. При заключении контрактов с клиентами условия обслуживания, так же как и тарификация, подбирается и согласовывается индивидуально. В текущей экономической ситуации собственники складских комплексов более активно рассматривают варианты самостоятельного управления своими объектами с целью снижения затрат. В связи с этим УК, чтобы сохранить контракты, вынуждены проявлять гибкость в условиях сотрудничества, стараютсяоптимизировать затраты и увеличить эффективность работ".
Одной из тенденций стал перевод логистических услуг на аутсорсинг. В нынешних условиях это позволяет компаниям перевести все риски на посредника, а также платить только за реально необходимые услуги. Показательным примером в данном случае можно считать покупательский бум в сегменте бытовой техники и электроники в конце 2014, который привел к пиковым нагрузкам на логистику и склады компаний, и, как следствие, логичное затишье в первом квартале 2015 года.
По словам Вячеслава Холопова, ситуация на рынке сейчас складывается непростая. С одной стороны, существует некоторый объем предложения - около 10% складов класса "А" в московском регионе вакантны, что существенно выше привычных нам 1-2%. С другой - складской рынок является наиболее гибким с точки зрения скорости реализации и остановки проектов, и отсутствие доступного проектного финансирования на сегодняшний день приводит к остановке новых складских проектов. Многие девелоперы не начинают реализацию последующих фаз своих проектов, что при сохранении спроса на текущем уровне приведет к заполнению вакантных помещений в течение 2015-2016 годов и увеличению арендных ставок.
"Я думаю, что основным типом сделок останется аренда помещений сроком на 2-5 лет. Произойдет снижение количества и объема сделок в региональных центрах, основной акцент будет на московском регионе. При этом уже меняется и профиль арендатора: если в течение 2009-2014 годов основными потребителями складов выступали торговые сети и дистрибьюторы,
в текущем году на первом месте опять (как и до 2008 года) окажутся логистические операторы:
в тяжелые времена, когда компании не могут надежно прогнозировать обороты, многие из них не решатся на прямую долгосрочную аренду, а вместо этого предпочтут воспользоваться услугой логоператора на срок 1-2 года, чтобы избежать капитальных затрат", - прогнозирует эксперт.
Власти, тем не менее, активно уверяют в том, что пиковая стадия кризиса пройдена. Бизнес с этими доводами не соглашается, активно сетуя на многочисленные сложности, возникшие вследствие санкций и валютных колебаний. Данный период можно расценивать как удачный с точки зрения приобретения новых активов по низким ценам, на что готовые пойти далеко не все компании. Но склады, являясь своеобразной лакмусовой бумажкой для всего рынка, первыми покажут тенденцию к "оттепели", если таковая, конечно, наметится.
Фото: arendator.ru
Арендатор.ру
