Следуя российской традиции, как арендаторы, так и арендодатели недвижимости начинают серьезно задумываться, анализировать и пытаться оптимизировать бизнес-процессы в периоды кризиса, когда привычные и комфортные решения перестают работать, и складская недвижимость, к сожалению, не является исключением.
В этот период особенно отчетливо видны все ошибки и "натяжки" девелопера, заложенные в концепцию складского проекта в расчете на "высокий" рынок, а также просчеты, допущенные в выборе состава компаний-арендаторов. Для складских объектов с хорошей локацией, расположенных близко к Москве, хорошим пулом арендаторов и стабилизированной кредитной нагрузкой пережить кризисный период несколько легче. Для только построенных складских комплексов ситуация существенно сложнее, их основная задача любой ценой получить арендатора и обеспечить хотя бы минимальный арендный поток, что приводит к "арендному демпингу" и формированию дополнительной нагрузки на рынок.
Необходимо понимать, что стандартных методик и решений управления складским объектом и ведения переговоров, чтобы комфортно и безболезненно пройти период кризиса не существует. Все исключительно индивидуально, но есть несколько основополагающих принципов, которые работают как для арендатора, так и для арендодателя, позволяя пережить этот период.
Во-первых, необходимо договариваться, но не с позиций силы, а искать взаимоприемлемые решения и сохранять партнерские отношения, закладывая перспективу на будущее.
Во-вторых, не нужно рассматривать этот период как исключительное "зло", а, скорее, как вызов и перспективную возможность для развития бизнеса.
В-третьих, в этом отличие текущей ситуации от кризиса 2009 года, необходимо признать, что ситуация изменилась серьезно и надолго, поэтому в основе принимаемых решений и договоренностей должен быть системный подход, а не желание переждать, в расчете на быстрое восстановление и последующий рост рынка.
Следование этим принципам требует от арендодателя понимания ситуации в сегменте рынка и в бизнесе арендатора.
Арендодатель должен стараться правильно оценивать, где заканчиваются требования арендатора, вызванные объективными рыночными тенденциями (падение спроса, увеличение цены закупок и издержек), а где начинается желание решить свои проблемы и поправить экономику собственного бизнеса за счет арендодателя.
Также необходимо учитывать, что абсолютное большинство складских комплексов строятся с привлечение кредитных средств от банков, а это означает, что арендодателю параллельно приходится договариваться и с кредитором.
С другой стороны, стоит учитывать, что для средних и крупных арендаторов стоимость переезда очень высокая, решение очень сложное, долгое и дорогое, которое принимается или в случаях исключительных изменений условий бизнеса (например, многократное долгосрочное сокращение запасов хранения), или в случаях принципиальной невозможности договориться с арендодателем.
Что касается временного аспекта, то, как показывает опыт, в периоды, когда экономическая ситуация (например, курсы валют, коэффициент инфляции) меняется быстро и непредсказуемо, как было во второй половине 2014 года, разумным горизонтом для операционного планирования и договоренностей является период от 6 месяцев до 1 года. С этой периодичностью (а при необходимости и чаще) арендодатель и арендатор встречаются, принимают, отменяют или корректируют меры на следующий период. Но это не означает, что нужно переходить из долгосрочных в краткосрочные контракты. Для средних и крупных арендаторов краткосрочная аренда не приемлема, очень большие инвестиции в складское оборудование, IT системы и персонал. Для долгосрочных контрактов, заключаемых в период кризиса, наиболее правильным является условие, когда через два или три года стороны (как арендодатель, так и арендатор) имеют право инициировать пересмотр ряда коммерческих условий контракта в зависимости от будущей рыночной ситуации.
Описанные выше принципы создают базу и определяют подход к процессу переговоров между арендодателями и арендаторами.
Решения по условиям смены валюты контракта или по определению механизма индексации арендной ставки обсуждаются в формате конкретных переговоров между арендодателем и арендатором и, по своей сути, уникальны.
Постараюсь предложить несколько общих "антикризисных" идей, которые можно практически реализовать со стороны арендодателя, чтобы сделать существование арендатора на складе более комфортным.
Оценить возможность сокращения части вспомогательных помещений или смягчения условий их аренды
Не секрет, что для улучшения показателей финансовой модели проекта, девелоперы часто строят избыточное количество помещений на мезонине или офисных помещений, а впоследствии эти помещения сдаются в аренду, как неотъемлемое приложение к арендуемому складскому помещению. Часто бывает так, что арендатор даже и не использует их, но по условиям договора обязан их оплачивать.
Аналогично можно рассмотреть возможность уменьшения платежей за парковку или (если у арендатора существует такая необходимость) предложить дополнительные парковочные места без увеличения арендной платы.
Состав затрат на управление складским комплексом
Существуют две схемы управления: арендодатель может привлечь специализированную управляющую компанию или самостоятельно сформировать команду для управления, и та и другая схема работают на рынке. Крупные арендодатели, владеющие нескольким комплексами, чаще привлекают подрядчика, и это более эффективно; в небольших комплексах управляет собственная команда. Для арендатора, как правило, схема управления не принципиальна, главное - качество и стоимость (особенно, если затраты на управление компенсируются по принципу "открытой книги" open book). От этих критериев и нужно отталкиваться арендодателю, при необходимости оптимизируя штат сотрудников управляющей компании и передавая часть функций на аутсорсинг.
Затраты на техническую эксплуатацию, охрану и уборку складского комплекса
Работа с этим блоком требует тщательного анализа и аккуратности. Так как простое сокращение затрат сразу приводит к снижению уровня безопасности и ухудшению качества технического обслуживания систем, что в дальнейшем приводит к росту затрат на их ремонт или замену. Но это совершенно не означает, что в этой части нет потенциала для оптимизации затрат. В первую очередь, необходимо внимательно подходить к выбору подрядчиков и созданию условий для их работы. В условиях складского комплекса (площадью от 15 000 кв. м) оптимальным решением является привлечение специализированной эксплуатирующей компании, это позволяет существенным образом сократить затраты при улучшении качества обслуживания.
Дополнительно можно предложить арендаторам оказание комплексных услуг по уборке арендуемых помещений, мелкому ремонту и техническому обслуживанию оборудования, находящегося в зоне эксплуатационной ответственности арендатора.
Аудит энергоэффективности и оптимизация затрат на оплату коммунальных платежей
Очевидно, что кризис - это не лучшее время для существенных инвестиций в обновление инженерных систем. Затраты высокие (включая переоснащение и перепроектирование), а сроки окупаемости длинные. Но можно провести менее затратные мероприятия: например, анализ теплопотерь здания. Если утеплить зоны примыкания парапета и кровли, перенастроив или установив дополнительные тепловые завесы в зоне погрузочных ворот, это позволит в зимний период сократить затраты на отопление.
Фото: arendator.ru
Арендатор.ру
