Рынок складов Екатеринбурга остается единственным сектором коммерческой недвижимости, который в текущих экономических условиях сохранил нейтральную динамику развития. По данным аналитиков, объем вакантных площадей в городе составляет всего 2%, что соответствует уровню прошлого года. Объем поглощения по-прежнему превышает объем построенных складов. Кроме того, сохраняется дефицит помещений класса "А" и "В". Однако в ближайшее время ситуация может измениться. Некоторые эксперты видят на рынке тревожные тенденции и прогнозируют в 2016 году резкий рост вакантных площадей (до 5-7%) и снижение размера арендных ставок.
Директор по развитию компании "Логопарк.РУ" Виталий Хиль на конференции "Логистика Среднего Урала-2015" в Екатеринбурге заявил, что в последние годы ситуация на рынке складской недвижимости столицы Среднего Урала остается стабильной.
"Сейчас арендные ставки в сегменте "А" варьируются от 430 до 470 руб. за кв. м., в "В", - от 350 до 450 руб., в "С" - 220-350 руб. Аналогичные цифры мы наблюдали в прошлом году. На некоторых объектах тарифы даже выросли. Во многом это обусловлено хорошей динамикой поглощения. В январе-сентябре 2015 года в Екатеринбурге было сдано в эксплуатацию 80 тыс. кв. м. складов. За аналогичный период времени было заключено сделок аренды на 100 тыс. кв. м. То есть объем спроса превысил объем предложения", - сообщил Виталий Хиль.
По его мнению, больших рисков перенасыщения рынка в ближайшее время нет. Около 70-90% складских комплексов Екатеринбурга строятся под конкретного заказчика. Остальные 10-30% - ищут клиентов перед сдачей в эксплуатацию. Кроме того, в городе сохраняется дефицит качественных складских помещений (класса "А" и "В"), которые имеют продуманную концепцию, удобную локацию, техническую оснащенность и высокий уровень обслуживания.
"Однако на рынке наблюдаются и негативные тенденции. В частности, некоторые арендаторы в целях экономии стали съезжать на собственные складские площади. Кроме того, у бизнеса стали сокращаться товарные запасы. Учитывая эти факторы, можно спрогнозировать рост вакантных площадей в Екатеринбурге в 2016 году до 5-7%", - отметил Виталий Хиль.
Эксперт аналитического центра Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили поясняет: "Условно говоря, раньше оператор арендовал 10 тыс. кв. м., но пересмотрел договор и теперь занимает 8 тыс. квадратов. Есть другие примеры: концерн General Motors, у которого на Урале был распределительный центр, прекратил поставки в РФ - часть площадей компания высвободила. Процесс высвобождения площадей в складских центрах стал наблюдаться в последние два квартала, сейчас объем вакантных помещений составляет порядка 1,5%. Немного, но для рынка, где обычно этот показатель был круглой цифрой ноль, это уже тревожный звоночек. Мы ожидаем, что уровень незанятых складских площадей к концу года еще вырастет, но в итоге цифра будет несущественной - около 3-4%", - комментирует аналитик УПН.
И добавляет: в последние три-четыре месяца на рынке началось плавное снижение ставок аренды, чего ранее не наблюдалось - речь идет о корректировке в 5%. По прогнозам УПН, до конца года ставки еще немного снизятся, по отдельным объектам коррекция может составить 7-10%. При этом, как и на рынке офисников, новые объекты девелоперы сейчас не закладывают:
"Если говорить о качественных масштабных проектах складской недвижимости, то новых проектов мы не наблюдаем. Строиться будут разве что небольшие комплексы на 1,5-2 тыс. кв. м., которые компании возведут для собственных нужд на недорогих землях в промзонах", - говорит Гурам Тухашвили.
Эксперты также отмечают: в связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу производственно-складских объектов. Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, вынуждают собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования - конечная цена сделки может быть ниже первоначальной в два раза. Полгода назад собственники помещений не были готовы к таким большим скидкам.
При этом, как говорит глава екатеринбургского представительства компании "Логопарк.ру" Виталий Хиль, несмотря на готовность владельцев складских помещений уступать покупателям в цене, даже "покупателей-экстремистов" сейчас осталось не так много. Низкий спрос на складские объекты объясняется, опять же, кризисом.
"В сложившихся экономических условиях владельцы компаний делают ставку на аренду, а не на покупку складской недвижимости. Продажи - это долгосрочные инвестиции. Чтобы найти средства на приобретение помещений, необходимо вытащить их из оборота компании, а в этом случае стоимость денег получается очень высокой. Проще и дешевле купить землю и построить склад под себя",- отмечает г-н Хиль.
Председатель совета директоров "Корин холдинга", а также полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль добавляет: логистический сегмент больше связан с политическими и макроэкономическими решениями.
Сейчас все зависит от того, что будет с международным транспортным коридором "Берлин - Пекин" - насколько быстро он пройдет через регион.
"Если это случится, здесь будет бум логистики. Пока этого нет - дают о себе знать проблемы с финансированием проектов. Плюс в этой сфере сроки окупаемости довольно высокие, и доходности не такие, чтобы сейчас инвесторы устремились в складские проекты. В целом ситуация не очень оптимистичная, но надо понимать, что сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок коммерческой недвижимости должен будет оживать - года через два. Главным образом все зависит от финансовой системы - если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке", - резюмирует г-н Бриль.
Тем не менее, Екатеринбург по итогам I полугодия 2015 года стал региональным лидером по объему имеющихся качественных складских помещений. Таковы данные аналитиков компании LogIn Ural. Сейчас в столице Урала зарегистрировано 795 тысяч кв.м, ближайшим конкурентом Екатеринбурга по-прежнему является Новосибирск, где аналогичный показатель составляет 743 тысячи кв.м, говорит коммерческий директор LogIn Ural Ольга Муллаярова.
По ее словам, также Екатеринбург остается лидером и по стоимости аренды квадратного метра в качественном сегменте (А и В+), ставки по итогам первого полугодия по-прежнему оставались сопоставимыми с московскими (425-550 руб.кв.м. с НДС).
"К концу августа многие арендодатели делали предупреждающую коррекцию, сейчас абсолютно рабочим считается коридор 400-450 руб. за кв.метр, включая НДС. Таким образом, в среднем ставки остаются практически постоянными на протяжении последних двух лет. Обусловлено это, конечно, отсутствием свободных площадей в данном сегменте, спрос по-прежнему превышает предложение, особенно на складах с удобной локацией. Самыми привлекательными районами для арендаторов по-прежнему являются Кольцово и Верхняя Пышма", - говорит Ольга Муллаярова.
Заметными сделками по аренде за последнее время стали: очередной блок площадью несколько тысяч кв.м. в "Чкаловском" арендовала компания "Сима-лэнд"; в этом же комплексе на 20 000 заключен договор с "Деловыми линиями"; 11 000 кв.м. склада на Фрезеровщиков- 87 арендовала логистическая компания "Санта-плюс"; 4500 кв.м. на Предельной арендовала фармацевтическая компания "Пульс" (данные предоставлены Виталием Хиль, компания "Логопарк.ру").
До конца текущего года ситуация со складами класса А существенно не изменится, считает Ольгга Муллаярова. Рынок не ожидает введения в эксплуатацию ни одного спекулятивного объекта. Все, что будет сдано до конца года или в самом начале будущего, построено по принципу build-to-suit: около 30 тыс. кв.м планирует ввести в строй "PNK Group" под распределительный центр федерального продуктового ритейлера "Лента" на Тюменском тракте вблизи Косулино, а также РЦ "Верный" и "Спортмастер" в "Про-Бизнес-Парке" на Полевском тракте.
В сегменте услуг ответственного хранения заметно снизилась активность по экспансии в регион глобальных и федеральных компаний. Текущий спрос на услуги поддерживается, в основном, за счет компаний, которые в целях оптимизации собственных затрат начинают отказываться от консервативных убеждений, что логистика должна быть собственной и видят финансовый эффект от передачи ее профильным логистическим компаниям.
"Данный эффект от передачи логистики на аутсорсинг наши клиенты оценивают по-разному, кто-то в 10-15% выгоды, кто-то во все 40%, в основном показатель зависит от оптимальности процессов и ресурсов на бывшем собственном складе", - говорит коммерческий директор LogIn Ural.
Таким образом, на логистическом рынке Среднего Урала в целом наблюдаются негативные тенденции: рост конкуренции, удорожание себестоимости строительства, смещение транспортных потоков, массовый отказ бизнеса от аутсорсинга. Эти факторы могут привести к резкому снижению арендных ставок и росту свободных складских площадей в конце 2015 - начале 2016 годов.
По словам представителя консалтинговой компании Knight Frank Антона Репина, в данный момент в Екатеринбурге строится около 150-250 тыс. кв. м. складов, которые в перспективе усилят конкуренцию на рынке.
"В последнее время много говорится о создании на Среднем Урале логистического хаба, который позволил бысущественно нарастить объемы поглощения складских площадей. Однако пока девелоперы не заинтересовались этим проектом. Дело в том, что обычно сегмент идет за спросом, а его пока нет", - заявил Антон Репин.
Во многом это связано с изменением транспортных потоков в России, которое произошло в последние годы.
"Из-за создания Евразийского экономического союза (ЕвраЗЭС) Урал оказался отодвинут от таможенных границ. Поток грузоперевозок сместился в сторону Казахстана и Белоруссии. Кроме того, рынок столкнулся с комплексом других проблем. Речь идет о российских и антироссийских санкциях, экономическом кризисе, переориентации всех отечественных грузов на Восток, слабом развитии мирового рынка логистики", - сообщил заместитель председателя комитета по транспорту и логистике Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Александр Попов.
Ситуация усугубляется удорожанием строительства складов для застройщиков из-за повышения ключевой ставки ЦБ, резкого падения курса российского рубля и ограничения доступа к иностранным ресурсам и технологиям.
"Если раньше срок окупаемости склада достигал 7 лет, то сейчас это гораздо больше. На мой взгляд, для качественного прорыва в сфере логистики Свердловской области необходимо активно развивать проект Уральской логистической платформы. В этих сложных экономических условиях нам необходимо не конкурировать с ближайшими городами (Челябинском, Пермью, Красноярском), а сотрудничать. Следует создать единую систему взаимодействия от Казани до Омска. Это позволит нам остаться конкурентоспособными", - заявил президент НП "Уральская логистическая ассоциация" Сергей Шавзис.
По материалам СМИ: УралБизнесКонсалтинг, Деловой Квартал, Just Media
Фото: arendasklada-ekb.ru
