Рынок складской недвижимости Московского региона в этом сложном году показывает себя с неплохой стороны. По данным Knight Frank Russia & CIS, за девять месяцев в столице и области было введено 1,08 млн кв. метров, что в 1,6 раза превышает аналогичный показатель 2021 года.
Общий объем качественных складов в регионе достиг 20,4 млн кв. метров. Наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные по схеме built-to-suit (по клиентским потребностям). На их долю приходится 61% площадей. До конца года заявлен ввод свыше 900 тыс. «квадратов».
Таким образом, по итогам года показатель может достигнуть 2 млн кв. метров, что станет максимальным объемом введенных площадей с 2014 года. Рост доли вакантных площадей остановился и к концу III квартала достиг 3,1% с учетом предложений субаренды. Средневзвешенная ставка аренды составила 5500-5700 рублей за «квадрат» в год.
Островок стабильности
Как отметил управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков, выступая на XVIII ежегодной складской конференции, такая недвижимость по-прежнему является одним из наиболее стабильных и привлекательных активов на рынке, несмотря на общую экономическую турбулентность. Склады все так же интересны инвесторам: по итогам I полугодия инвестиции в складские объекты составили 21,2 млрд рублей. Это позволяет делать довольно оптимистичные прогнозы: несмотря на вероятность того, что рынок скорректируется и некоторые компании могут сойти с дистанции, успешные игроки укрепят свои позиции и выйдут из кризиса еще более устойчивыми, чем раньше.
Алексей Новиков считает, что к концу лета резкий рост объема вакантных площадей в Московском регионе прекратился. По предварительным данным, доля вакантных помещений с учетом предложения по субаренде составляет 3,1% от существующего предложения (640 тыс. кв. метров), из которых на прямую аренду приходится 2% (405 тыс. кв. метров), на субаренду — 1,1% (235 тыс. кв. метров).
Региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко добавляет: «К концу III квартала мы видим оживление на рынке. Нынешний уровень вакансии не является критичным для складского рынка недвижимости. Более того, при данных показателях вакансии рынок по-прежнему является дефицитным. Скорее всего, вакансия останется на этом уровне до конца года. Хотя мы ожидаем, что объем спроса будет вдвое меньше результатов рекордного 2021 года, можно утверждать, что по сравнению с весной этого года участники рынка приобрели большую уверенность касательно перспектив развития складского сегмента».
C ним согласен директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов. «По итогам I полугодия 2022 года объем вакансии стабилизировался в районе 4%, отложенный спрос сформировал высокую активность летом, а ставки аренды вопреки ожиданиям не рухнули и, судя по всему, будут дальше поддерживаться на довольно высоком уровне за счет возросшей себестоимости строительства и дефицита нового спекулятивного предложения. Объем предложения по субаренде также снижается», — подчеркивает эксперт. По его мнению,
арендаторы за прошедшее время смогли точнее определить собственные потребности в складах и сформировать как минимум среднесрочные планы по использованию помещений.
Конечно, считает Вячеслав Холопов, можно предположить, что арендаторы со временем вернут часть избыточных помещений собственникам и предложение на первичном рынке увеличится, но благодаря тому, что этот процесс растянется во времени и часть помещений будут пересданы еще до начала активного маркетинга, вакансия вряд ли будет выше 6-7% (что является стандартным уровнем для развитого рынка в момент стабилизации цикла).
Что касается ставок аренды, то в отношении их перспектив, по словам заместителя генерального директора по работе с арендаторами управляющей компании MLP Глеба Белавина, компании поделились на «оптимистов», которые ожидают роста ставок до 7 000 рублей за «квадрат» к концу года, и на «реалистов», которые понимают, что роста ставок ждать не приходится.
Кроме того, уверен эксперт, рынок ожидает реструктуризация, причем алгоритмы выхода из аналогичных ситуаций предыдущих лет будут неприменимы в данном случае, поэтому этот процесс будет более сложным для участников рынка. Задача игроков — подготовиться к грядущим переменам, учесть риски, чтобы с минимальными потерями пережить этот период.
По вашим просьбам
Одна из надежд рынка — формат build-to-suit — строительство зданий под клиента. В частности, исполнительный директор Radius Group Захар Вальков предполагает, что в перспективе спрос на строительство таких складов вернется, однако для этого должен быть в большей степени реализован появившийся объем площадей на вторичном рынке. Пока же наибольшим спросом пользуются самые ликвидные объекты с максимально выгодным местоположением, обеспечивающие скорость и удобство доставки. Такое предложение первым вымывается с рынка, даже если площади высвобождаются, то пустуют они недолго. «По нашему мнению, классический big box со стандартной высотой 12 метров, шагом колонн 12 на 24 метра, энергоэффективным освещением и качественным инженерным оборудованием будет всегда на пике спроса. Такой объект универсален и может быть адаптирован под нужды практически любого типа хранения — мультитемпературного, автоматизированного, а также кросс-доковых операций (в случае наличия большого количества доков)», — полагает эксперт.
Немало внимания уделяется сегодня и внешнему виду склада, что также влияет на интерес арендаторов.
«Если раньше склад у обывателей ассоциировался со словом «ангар» и как проект с высокой рентабельностью вообще не рассматривался, сейчас владеть складом престижно, — отмечает руководитель проектного бюро Standart Александр Бутримов. — Стоит отметить повышение эстетических требований к внешнему облику объектов, особенно возводимых в Московском регионе. Этому способствует и позиция проверяющих и согласовывающих органов государственной власти, ориентированная на уход от стандартных композиционных и цветовых решений фасадов зданий».
Константин ФОМИЧЕНКО, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia:
«Несмотря на то, что на складском рынке Московского региона наблюдались неопределенность и настороженность игроков, а также ожидание роста вакансии до 8-9% к концу года на фоне приостановки деятельности иностранных компаний, в конце лета стремительное увеличение объема вакантных помещений прекратилось»
