Склад на вес золота
Складской сегмент коммерческой недвижимости в России начал развиваться относительно недавно. Не секрет, что этот сегмент - один из самых низкодоходных для девелопера, поэтому кризис 2008 года отразился на нем наиболее сильно. В последние два года объемы нового строительства сократились почти в 2 раза, а поглощение качественных складских помещений превысило докризисные показатели. Эксперты предсказывают, что колоссальный дефицит вакантных площадей в сегменте складской недвижимости сохранится на протяжении всего 2012 года. Уже сейчас этот показатель находится на уровне 0,7%, а к концу года он не превысит 1-1,5%.
Компании не очень быстрыми темпами, но развивались, расширялись или приходили на отечественный рынок впервые. Спекулятивный девелопмент (когда сначала строят, а потом уже сдают) на рынке складской недвижимости практически отсутствовал, девелоперы предпочитали строить одновременно с подписанием предварительных договоров. В результате чего при введении объекта в эксплуатацию значительная часть его площадей уже была сдана.
За три года спрос на складскую недвижимость восстановился быстрее, чем предполагали эксперты. Резкий всплеск спроса доказывает, что складской сегмент очень сильно связан с реальным бизнесом, полагает Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group.
"Восстановление реального бизнеса - в первую очередь ритейла - проходило достаточно активно, это сказалось и на нашем сегменте. Резюмируя можно сказать, что резкая заморозка проектов и последовавший за ней неожиданный рост спроса и привели к дефициту площадей, который мы наблюдаем сегодня", - говорит господин Мамаев.
Заемное финансирование на рынке девелопмента по-прежнему остается дорогим, поэтому проблема с финансированием никуда не делась, и риск вхождения в новый проект по-прежнему велик. Наученные опытом участники рынка складской недвижимости, по мнению Глеба Белавина, коммерческого директора ПЛК "Северное Домодедово", лишены решительности, потому как одно дело - достроить на своей территории неосвоенные площади и в случае кризиса заморозить строительство, выживая за счет уже существующих складских помещений, а другое дело - выходить на новую площадку, с гораздо более масштабными затратами по ее реализации.
Общий объем качественных площадей в Московском регионе к концу 2011 г. составил 6 502 тыс. кв. м.
При этом в 2011 г. зафиксирован рекордно низкий за последние восемь лет объем ввода новых качественных складских площадей - 366 тыс. кв. м: из них 90% являются складами класса А, подсчитали аналитики компании Knight Frank. Территориально наибольший объем качественных складов концентрируется в северном и южном направлениях (более 56%). Наибольший прирост нового предложения зафиксирован в южном и юго-западном направлении. Кроме того, относительно большой рост складских площадей наблюдался и в юго-восточном направлении, благодаря чему общий объем предложения здесь увеличился более, чем на 60%. В течение всего 2011 г. сохранялся высокий спрос на качественные складские площади.
По итогам года общий объем сделок в Москве и Московской области превысил 990 тыс. кв. м.
Сложившаяся ситуация вызвала резкое сокращение вакантных площадей на рынке, объясняет Вячеслав Холопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank. "В итоге вакантность площадей в А классе опустилась до 0,2% (не более 50 тыс. кв. м). Более того, часть площадей в еще только строящихся комплексах уже находятся под предварительными договорами аренды. Это стало результатом того, что 65% договоров в течение последнего полугода заключались на этапе строительства объекта. Наибольший объем сделок приходится на торговых операторов, которые уже традиционно (переняв лидерство у логистических операторов в 2009 г.) занимают первое место по объему поглощения складских площадей. Необходимо отметить, что растет доля логистических операторов по сравнению с предыдущим периодом (2009-2010) - 166 тыс. кв. м", - говорит Вячеслав Холопов.
Неопределенность и осторожность
По оценкам экспертов, дефицит вакантных площадей сохранится на протяжении полутора-двух лет. Господин Белавин считает, что решить эту проблему оперативными методами невозможно: по мере регенерации рынка складской недвижимости будут появляться новые проекты, и самый главный инструмент - это время. По мнению Виктора Афанасенко, директора по маркетингу и аренде Raven Russia, все зависит от макроэкономической ситуации в мире и в России. "При позитивном прогнозе мы увидим дальнейшее развитие новых проектов в Москве и регионах России. Сейчас мы видим некоторую неопределенность и осторожность со стороны игроков рынка недвижимости, многие компании анонсируют строительство новых проектов, но не спекулятивно, а под запросы конечных потребителей", - объясняет он.
Простым притоком инвестиций в эту отрасль ничего не решить, считает Олег Мамаев. "Самостоятельно, без девелопера, располагающего собственным генподрядом, который может быстро, качественно и надежно строить ликвидные объекты, профессиональные инвесторы работать не смогут. Это не принесет приемлемой доходности, и ни один разумный инвестор за этот проект не возьмется. Бороться надо с несбалансированностью рынка. Решить эту проблему можно простым увеличением качественного предложения. Нужно много и качественно строить за разумные деньги", - полагает господин Мамаев.
Колоссальный дефицит будет толкать потребителя в формат build-to-suit, и 2012 год (особенно первое полугодие), как и 2011, в складском сегменте пройдет под знаком build-to-suit.
И дело не в том, что этот формат так нравится потребителю - ему просто не из чего выбирать, говорит Петр Зарицкий. Также есть вероятность, что многие игроки обратят внимание на складской сегмент в силу отмечающегося дефицита предложения, решат, что сегодня работать на складском рынке легко, и начнут запускать в больших количествах новые некачественные проекты. "Шарлатаны от девелопмента" будут обещать сделать все вовремя и качественно, хотя у них не будет ничего кроме куска земли, считает Олег Мамаев. "Неопытные потребители могут поверить невыполнимым обещаниям. В результате они будут сталкиваться со срывом сроков проекта и некачественным строительством", - предостерегает он.
Cклады класса B и C сейчас уже практически никто не строит.
Есть отдельные объекты, но это минимальная часть общего предложения. Конечно, все хотят иметь дело с классом А, но компании, заинтересованные в аренде или покупке складских помещений, в 2012 году столкнутся практически с полным отсутствием выбора и будут вынуждены в том числе соглашаться на класс В+ и субаренду.
Особенный дефицит будет сохраняться в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Именно здесь, по словам Глеба Белавина, будет сосредоточено дальнейшее строительство, и именно эти регионы являются наиболее перспективными. Кризис очень ярко показал, что рынок складской недвижимости в России предельно консолидирован в Москве. 65% от общего спроса приходится на столицу, 20% - Санкт-Петербург, 15% - вся остальная Россия, говорит господин Зарицкий. В регионах есть спрос, к примеру, со стороны ритейлеров, но в общем объеме рынка доля регионов в разы уступает Москве.
Что грядущий год готовит?
По оценке Colliers International, в 2012 году к вводу в эксплуатацию ожидается почти в два раза больше складских помещений, чем было введено в 2011 году, что составляет примерно 750 000 - 800 000 кв. м. При этом часть помещений, ожидаемых к вводу в 2012 году, уже реализовано, либо возводится по принципу build-to-suite. "Учитывая дефицит свободных помещений в готовых комплексах, а также активное развитие компаний, можно предположить, что компании будут арендовать складские помещения еще на стадии строительства. Таким образом, в 2012 г. можно ожидать стабилизацию уровня вакантных помещений на уровне 1-1,5%", - рассказывает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. В 2012 году на рынок выйдет вторая фаза МЛП Подольск (80 000 кв. м), первая фаза Ghelamco (56 000 кв. м), вторая фаза Giffels (51 000 кв. м), третья фаза "Климовск" (47 000 кв. м), ПНК-Внуково (300 тыс. кв. м), однако львиная доля этих площадей уже реализована.
В 2012 году продолжится умеренный рост арендных ставок, однако, несмотря на низкую вакантность, он будет, в том числе, сдерживаться платежеспособностью арендаторов, отмечают аналитики Knight Frank. Во второй половине года в связи с выходом на рынок большого объема нового предложения произойдет стабилизация ставок, и дальнейший их рост будет обусловлен инфляцией валюты и ежегодной индексацией. В итоге, к концу года средняя стоимость аренды для складов класса А может достигнуть $135-140 за кв. м (без НДС и эксплуатационных расходов), подсчитали эксперты Knight Frank. При этом в отдельных складских комплексах блоки площадью менее 5 000 кв. м могут сдаваться в аренду по более высоким ставкам, отмечают аналитики Colliers International.
Значительный объем нового предложения в сегменте складской недвижимости выйдет на рынок только в 2013 году, говорит Петр Зарицкий.
"Мы ожидаем, как минимум, три абсолютно новых крупных девелоперских проекта общей площадью около 500 000 кв. м в Московском регионе. В идеале, если все готовящиеся проекты найдут финансирование, их число увеличится до пяти и более. Важно, что речь идет о 100% новых проектах", - поясняет он.
Основной проблемой для российских девелоперов остается доступность внешнего финансирования. Привлечение заемных средств в 2012-2013 годах будет затруднено, в том числе, в связи с нестабильной ситуацией на международных финансовых рынках, считает Виктор Афанасенко. Эта ситуация будет сдерживать планы девелоперов, связанные с реализацией новых масштабных проектов в Москве и регионах России. Но в том случае, если экономическая ситуация будет оставаться мало-мальски стабильной, колоссальный дефицит продукта на рынке индустриальной недвижимости будет подталкивать инвесторов к возвращению на рынок, полагает господин Зарицкий.
Состав основных участников рынка качественных складских площадей стабильно включает всем известных крупных игроков рынка, таких как Raven Russia, PNK Group, Hines, Radius и др.
Эти компании уже не первый год работают на российском рынке, и на них приходится подавляющее большинство крупных проектов. Тем не менее, отмечают аналитики компании CBRE, ряд западных инвесторов в данный момент рассматривает возможность выхода на отечественный рынок складской недвижимости и вполне вероятно, что в 2013 году мы увидим, как на рынок придут новые для складского бизнеса России компании.
Индивидуальный подход
В ближайшие годы, если сбудутся прогнозы аналитиков, строящиеся площади в складском сегменте будут поглощаться еще до их ввода в эксплуатацию, поэтому дефицит будет сохраняться. Сейчас есть неплохие перспективы для профессионалов, которые умеют работать в кризис, но не стоит рассчитывать на ажиотажный спрос.
По сути, складской сегмент начнет постепенно "оживляться" лишь в 2013 году, когда девелоперы начнут вводить в эксплуатацию новые проекты, а инвесторы будут готовы к возвращению на рынок. Арендаторам остается только ждать. Но если склад нужен сейчас, как поступить?
Крупные компании могут выбрать формат build-to-suit. Это выгодно и для заказчика, так как он получает скидки на последующую аренду, и для девелопера, который получает гарантированного арендатора на длительный срок. Однако для строительства такого склада, как ни крути, требуется время. А склад нужен сейчас. Значит, арендаторы должны соглашаться на склады класса B, С, и даже на те помещения, которые не поддаются никакой классификации? В таких случаях арендатор может договориться с собственником об индивидуальном подходе. Речь идет о максимальной технической адаптации складского помещения под нужды конкретного арендатора.
Например, компания ищет себе складское помещение класса A, так как в таком помещении, скорее всего, будут соблюдены все ее технически требования. Но на складском рынке сейчас дефицит, вакантных площадей в классе А нет, собственник может предложить класс B или C. Конечно, компания может отказаться от такого варианта и продолжить поиск. Либо договориться с собственником помещения класса B или C, который будет готов адаптировать склад под нужды компании. При этом, естественно, все расходы будут включены в арендную ставку. В результате компания получит подходящий склад (пусть и не класс A, но максимально приближенный), а собственник - своего арендатора.
Фото: Интертерминал
Арендатор.ру
