Объем сделок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2023 г., включающий аренду, субаренду и продажу, по предварительным оценкам, превысит 733 000 кв. м, сообщили в консалтинговой компании NF Group. Это в 2,2 раза больше, чем в 2022 г. и даже на 11% больше рекордного 2021 г.
Основным драйвером увеличения спроса на склады остаются маркетплейсы. В частности, крупнейшими сделками по итогам года стали сделки компании Ozon по строительству новых складов в Порошкино и Янино (Ленинградская область) – более 117 000 кв. м каждый. В целом на компании из сферы онлайн-торговли пришлось 63% от общего числа сделок – 462 000 кв. м.
«Продолжающаяся выход маркетплейсов за рынок Северной столицы приводит к поглощению большинства доступных и строящихся спекулятивных площадей, а также рекордным объемам строительства в формате build-to-suit», – пояснил руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев. Кроме компаний из сферы онлайн-торговли, наибольший вклад в объем сделок внесли дистрибьюторы – 15% (109 000 кв. м), транспортные и логистические компании – 7% (48 000 кв. м), а также розничная торговля – 5% (40 000 кв. м).
Впрочем, опрошенные изданием «Ведомости Северо-Запад» эксперты отмечают, что стремительное развитие электронной торговли – не единственный фактор, который усилил спрос на складскую недвижимость.
По словам генерального директора INFOLine Ивана Федякова, тенденция связана в том числе и с увеличением глубины складских запасов. На нее, в свою очередь, повлияли нестабильность внешнеэкономических связей, что сказывается на поставках, а также опасения компаний, что конкретная продукция может попасть под товары двойного назначения (товары, используемые в гражданских целях и для оборонно-промышленного комплекса).
«Таким образом, многие предприятия вынуждены накапливать продукцию, запасаясь сырьем и компонентами. Это увеличивает объемы, хранящиеся на складах. Также сама продукция стала храниться более фрагментарно», – отметил Федяков, пояснив, что ранее крупные иностранные дистрибьюторы организовывали централизованные поставки в регион, включая их оптимизированное хранение. После ухода этих дистрибьюторов с российского рынка продукция ввозится разными компаниями, у каждой из которых – свои промежуточные центры хранения. Соответственно, эффективность использования площадей снижается, что также усиливает недостаток складов.
По данным NF Group, объем свободных спекулятивных (сдающихся в аренду) площадей к концу текущего года составит 0,3%, это минимальное значение за всю историю рынка. В конце 2022 г. он находился на уровне 1,5%.
Старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер также отмечает, что уже сейчас на складском рынке Петербурга и Ленобласти наблюдается дефицит качественного предложения. «Спекулятивное предложение выходит на рынок в недостаточном объеме и не способно удовлетворить текущий спрос арендаторов. На конец 2023 г. неудовлетворенный спрос на покупку или аренду качественных складских помещений в городе превышает 500 000 кв. м. Причем 37% из этого объема потенциально могут быть не арендованы, а приобретены компаниями в собственность для собственных нужд», – добавил он. По мнению эксперта, дефицит продолжит нарастать, поскольку многие проекты со сроком ввода в 2024 г. уже законтрактованы почти на весь объем – остаются только небольшие блоки, которые сейчас предлагаются на открытом рынке.
Вместе с нарастающим дефицитом увеличиваются и арендные ставки на склады. По данным NF Group, к концу года средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка достигнет 8000 руб. за 1 кв. м. Это на 39% больше, чем год назад.
«Ставка продолжит расти и в 2024 г., пока на рынок не выйдет несколько больших проектов, которые смогут хотя бы частично удовлетворить спрос на складские площади», – полагает Вечер. Федяков выразил мнение, что рост ставки в следующем году может достигнуть 20% от текущего уровня. Но в 2025-2026 гг. рост цен может перейти в фазу стагнации, резюмировал он.
