В 2023 году складской сегмент стал самым «успешным» на рынке недвижимости в Петербурге, сообщили эксперты. Благодаря Ozon, его поставщикам и другим маркетплейсам, он поставил сразу несколько рекордов — объем сделок по аренде и покупке складов резко вырос, а доля свободных складов приближается к нулевой отметке, что является минимальным уровнем за всю историю наблюдений.
Объем ввода новых складских объектов в Петербурге в 2023 году достигнет 363 тыс. кв. м, 44% ввода придется на спекулятивные объекты, 29% — на объекты формата built-to-suit (строятся под конкретного заказчика). Таким образом, общий объем предложения складов в городе достигнет 5 млн кв. м.
Основную долю спроса сформировала онлайн-торговля. Благодаря спросу со стороны маркетплейсов, объем сделок в 2023 стал рекордным за всю историю и достиг 733 тыс. кв. м. Причем только на Ozon пришлось свыше 60% от общего количества сделок в этом году. «Следом за ними идут те, кто хочет размещать свой товар на этих маркетплейсах. То есть, различные дистрибьюторы, логисты, розничная торговля», — поясняет директор по работе с корпоративными клиентами NF Group в Санкт-Петербурге Михаил Тюнин.
Несмотря на рост ввода складских объектов, объем свободных площадей в Петербурге и Ленобласти достиг минимальных значений за всю историю рынка — менее 0,3%. Обострившаяся конкуренция за свободные складские блоки привела к резкому увеличению средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды до 8 тыс. руб. за кв. м в год triple net (чистая арендная ставка, НДС, операционные расходы и коммунальные платежи оплачивают отдельно). «Мы сейчас видим, что некоторые объекты арендуются уже по 8,5 тысяч, по 9 тысяч и даже доходят до 10 тысяч рублей за квадратный метр», — говорит Михаил Тюнин.
Среди крупных складов, планируемых ко вводу в следующие два года, эксперты называют Raum (25 тыс. кв. м) и «100К» (114 кв. м тыс. кв. м) в Буграх, «Солярис» в Колпино (28 тыс. кв. м), «Адмирал» на Волхонском шоссе (36 тыс. кв. м), «Фортис» в Шушарах (63 тыс. кв. м), «Осиновая роща» на Горском шоссе (69 тыс. кв. м), три объекта для Ozon (по 117 тыс. кв. м — в Порошкино и Янино, и 105 тыс. кв. м — в Колпино) и 150 тыс. кв. м для в Wildberries в Красном Бору.
«Объекты, которые сейчас уже анонсированы, и будут построены в 2024 и 2025 году, дают прирост предложения практически на 1 млн кв м. Это в 3 раза больше, чем ввелось в этом году, — отмечает Михаил Тюнин. — Но эти объекты практически все уже расписаны и под контрактами. И, несмотря на то, что они введутся, свободного предложения на рынке не будет. Это говорит о гигантском спросе со стороны потребителей».
Ажиотажный спрос в этом сегменте рынка продлится еще несколько лет. Чтобы его удовлетворить, нужно построить в Петербурге и области не менее 2 млн кв. м складской недвижимости, прогнозирует Тюнин. «Есть показатель обеспеченности складами в квадратных метрах на человека. Так вот, в России у нас сегодня порядка 0,3 кв. м на человека. В странах с развитой экономикой и логистикой он доходит до 4-4,5 кв. м на человека. То есть, предпосылки для развития складского рынка не просто сохраняются — потенциал для роста огромный», — уверен эксперт.
