Девелоперы жилых проектов до 2030 года планируют построить в Московском регионе 4,3 млн кв. м складской и индустриальной недвижимости, пишет Forbes со ссылкой на данные консалтинговой компании Commonwealth Partnership (CMWP). Полный ввод всех заявленных объемов планируется произвести до 2030 года.
На данный момент объем действующей качественной складской недвижимости класса А и В Московского региона составляет 27 млн кв. м. Таким образом, силами только жилых девелоперов рынок может вырасти почти на 15% за пять лет.
По мнению аналитиков, драйвером активности жилых девелоперов на складском рынке стала программа по созданию мест приложения труда (МПТ), которая запущена в Москве в 2020 году. Она предусматривает разноплановую деятельность девелоперов, которые помимо строительства жилой недвижимости, возводят также коммерческие и социальные объекты. При этом плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка для жилого проекта значительно снижается. Сейчас программа МПТ может быть применена при строительстве промышленных объектов, офисов, общественного питания, образования, культуры, спорта, объектов здравоохранения, ТРЦ, гостиничных комплексов и индустриально-складской недвижимости (логистические услуги).
Доли запланированных проектов по типам объектов:
классические склады – 58%, свыше 2,5 млн кв. м (58%);
мультиформатная индустриально-складская недвижимость – 28%, 1,2 млн кв. м;
комплексы light industrial (блокированные производственно-складские помещения) – 12%, 525 000 кв. м;
производственные помещения – 2%, более 160 000 кв. м.
Лидируют по объемам заявленных проектов в Московском регионе компания Parametr (входит в ГК ПИК) с показателем 1,26 млн кв. м, краснодарский девелопер «Инсити» (808 500 кв. м) и группа «Гранель» (497 300 кв. м).
Между тем аналитики NF Group отмечают, что стоимость возведения сухих складов в Московском регионе по итогам 9 месяцев 2024 года увеличилась на 14% относительно такого же периода 2023-го. Большая часть затрат, порядка 65%, приходится на закупку материалов. В тройку самых дорогостоящих работ при возведении объектов входят прокладка внутренних инженерных систем (18%), заливка фундамента и полов (16%), а также возведение ферм и лестничных групп (14%).
В марте 2023 года себестоимость складского квадрата в Московском регионе составляла 50 тыс. рублей за кв. м. В первом полугодии 2024-го она выросла на 5-7% – до 60-62 тыс. За 9 месяцев стоимость строительства сухого складского комплекса класса А достигла 63 400 руб. за кв. м (без НДС), что является максимальным значением с декабря 2020-го.
Комплекс формата Light Industrial стоит 67 400 руб. за «квадрат». Возведение холодильного склада класса A с температурным режимом +5°C оценивается в 86 700, а мультитемпературного – в 95 400. Значительная доля затрат в таких проектах приходится на инженерные системы и оборудование для поддержания температурного режима, которые составляют до 17% от общей стоимости строительства.
Цена материалов увеличились в среднем на 9% за год. Наибольший рост зафиксирован в таких категориях, как сэндвич-панели и арматура (по 16%), воздуховоды (15%) и строительный песок (14%). Цены на асфальт, остекление, цемент и мягкую кровлю повысились в пределах 5-10%, менее значительные изменения отмечены в стоимости бетона (+2%), а кирпич подешевел на 1%.
Международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев пояснил, что девелоперы рассматривают строительство именно складской недвижимости в связи с устойчивым спросом в этом сегменте. Он полагает, что дисбаланс спроса и предложения точно не будет нивелирован в ближайшие годы. Константин Фомиченко, партнер NF Group рассказал, что за девять месяцев 2024 года в складской сегмент уже вложено 120-130 млрд рублей. Он предполагает, что к концу декабря суммы могут вырасти до 150-160 млрд, что «станет новым историческим максимумом». Эксперт считает, что высокий интерес к складской недвижимости России сохраняется, особенно на фоне роста электронной коммерции и потребности в современной логистической инфраструктуре.
IBC Real Estate прогнозирует рост ставки аренды в сегменте низкотемпературных складов по итогам 2024 года в 1,3 раза – до 18 тыс. рублей за «квадрат», а операционных расходов в 1,5 раза – до 3 тыс. рублей. Последний показатель впервые с 2020 года продемонстрирует столь высокую динамику. До этого операционные расходы за год прирастали всего на 50-300 рублей за «квадрат». «В среднесрочной перспективе доля вакантных площадей будет оставаться минимальной, а срок экспозиции единичных вакантных блоков, выходящих на рынок за выездом арендаторов, сократился за последние полгода с 2-3 месяцев до одного-двух», – отметили в IBC Real Estate.
