Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group:
"В 2021 году складской сегмент набрал отличную динамику – и мы рассчитывали увеличить пул арендаторов в 2 раза, и, соответственно, объем новых складских мощностей. Однако уже в II квартале 2022 года на рынке наметился спад, с марта по июнь стройка ведется только по BTS-контрактам (build-to-suit) и при реализации объектов для собственных нужд, все новые спекулятивные проекты встали на паузу.
Сейчас мы видим образование субарендной вакансии, которая в моменте практически не влияет на рынок в связи с 100%-ной заполняемостью площадей в прошлые годы и сдержанным спекулятивным строительством. Однако потенциальная будущая вакансия 2023 года, рост себестоимости нового строительства и удорожание финансирования, с одной стороны, и относительно невысокая рыночная ставка, с другой, будут сдерживать строительство значимых объемов спекулятивных складов до конца 2023 года.
Ключевая ставка в марте текущего года остановила и затормозила планы по новой стройке. Что касается роста себестоимости, то в прошлом году девелоперы фиксировали увеличение в 1,5 раза, а за I квартал 2022-го она выросла еще на 20%. Кроме того, перед индустрией стоит задача по замене на релевантные аналоги комплектующих, материалов и технологий, которые более не поставляются на российский рынок. Все перечисленное при ставке в 6 тыс. руб. за квадратный метр в год делает коммерческое строительство малопривлекательным.
Значительная оптимизация затрат сложно достижима, так как склад – это низкомаржинальный, но при этом наиболее стабильный сегмент коммерческой недвижимости. Основные игроки рынка на протяжении длительного периода работали с себестоимостью, совершенствовали комплектацию объекта, чтобы сделать ее максимально надежной, но при этом приемлемой по цене. Более серьезная оптимизация неизбежно повлечет качественные изменения в худшую сторону, а на это мало кто готов пойти.
Что касается объемов нового строительства, то по итогам 2021 года, по данным Knight Frank, в стране было введено 2,43 млн кв. м (+27% по сравнению с 2020 г.), из которых 53% (1281 тыс. кв. м) было введено в Москве, 6% (150 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 41% (1 003 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. При этом данный объем не принес рынку спекулятивные свободные площади – большинство объектов строилось под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
По прогнозам экспертов и игроков рынка, в 2022 году объем строительства в Московском регионе должен был превысить показатель в 2 млн кв. м. По итогам первых 5 месяцев общий объем нового ввода в столице зафиксирован на уровне около 345 тыс. кв. м, а до конца 2022-го будет введено еще около 1 млн кв. м.
Важно отметить, что в конце июня – начале июля мы стали наблюдать незначительное восстановление спроса. Рынку требуются склады, являющиеся базовыми инфраструктурными объектами, развитие без которых невозможно. Ритейл начинает замещать и чуть отрастать за счет российских компаний и импорта из других стран по новым логистическим маршрутам, игроки делают запасы – и на это тоже требуются площади. При отсутствии спекулятивной стройки арендаторов поддержит именно субаренда или строительство объектов под заказ".
