В Омске до сих пор большая часть складов - это полуразвалившиеся перестроенные цеха, оставшиеся с советских времен. Федеральные и международные логистические компании так и не добрались до города. Эксперты считают, что рынок застыл на уровне 10-12-летней давности.
Девелоперы не торопятся наполнять рынок качественными складами высокого уровня. Новые объекты появляются крайне редко. Да и кроме того, отмечают эксперты, найти арендатора для комплекса класса А будет очень сложно.
Замороженный рынок
Рынок складской недвижимости развит в Омске слабо. Главная проблема - низкое качество предложения. Подавляющая доля приходится на складские помещения классов С и D, которые были построены еще до 1990 года. Обновление рынка происходит медленно, за счет единичных объектов. По мнению руководителя центра деловой недвижимости "Навигатор" Евгения Щербакова, рынок застыл на уровне 10-12-летней давности.
"Сфера складской недвижимости в Омске в последние несколько лет производит крайне удручающее, даже пугающее впечатление. Все, что при социализме было построено хорошего, уже развалилось. А нового ничего не появляется. Есть несколько крупных баз в бывших промзонах, и по качеству они неплохие, но все же это не то, что надо иметь в XXI веке", - считает эксперт.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Авеста-риэлт" Александр Барко отмечает, что потребителей такие помещения уже не устраивают.
"На рынке существует диссонанс спроса и предложения. В основном предлагаются некачественные помещения, не соответствующие современным требованиям", - поясняет он.
Тем не менее, по оценке эксперта,
в 2013 году складская недвижимость была наиболее активным сегментом омского рынка. Такая тенденция наблюдается и в 2014 году.
Комплексы более высокого класса В в Омске можно пересчитать по пальцам. К тому же они создавались под собственные нужды владельцев и используются ими же.
В их числе, к примеру, логистический центр торгового дома "Шкуренко".
У компании 14 складов общей площадью 25,2 тыс. кв. метров. Как рассказал гендиректор торгового дома Виктор Шкуренко, половина объектов находится у них в собственности, остальное - в аренде. И те, и другие требовали модернизации.
"Мы покупали полуразрушенные здания, в которые пришлось вложить еще больше, чем сумма покупки. И при аренде складов часто нужно приводить их в порядок, что-то достраивать", - пояснил бизнесмен.
Среди помещений класса В, присутствующих на открытом рынке и сдаваемых в аренду, чаще называют складской терминал ОАО "Омсктехоптторг" и автоматизированный складской комплекс ООО "ИнтерТерминал".
Омичи сказали "А"
В июле в Омске будет запущен новый складской комплекс ООО "САШИ" на улице 2-я Казахстанская. Застройщики относят свой объект к категории А. Его площадь составит 9 тыс. кв. метров, включая офис. Помещения будут сдаваться в аренду.
Как рассказал исполнительный директор фирмы Денис Сметнев, готовность комплекса составляет 95%. Вложения в проект компания не раскрывает. Срок окупаемости склада определен в 7 лет.
Новый объект оборудован 13 погрузочными местами с секционными воротами, уравнительными площадками и герметизаторами проемов для погрузки-выгрузки. В складе уложено высокопрочное беспылевое покрытие пола. Высота потолков - 15 метров. Установлен железнодорожный пандус с 6-секционными воротами.
Раньше компания "САШИ" занималась хранением и реализацией фруктов и овощей, но в 2007 году владельцы решили перепрофилировать бизнес. Было построено несколько складов класса В и В+, вводили их по объекту в год. Сейчас общая площадь помещений приближается к 30 тыс. кв. метров. Ставка аренды - договорная, начинается от 290 рублей за кв. метр в месяц и зависит от занимаемой площади.
Денис Сметнев отмечает, что
новый складской комплекс будет первым складом класса А в Омске.
Да и в классе В конкуренция не высока.
К тому же некоторые склады, позиционирующиеся в этой категории, ей не соответствуют.
"Эти склады находятся на земле, хотя класс В предполагает оборудование полов на 1,2 метра выше уровня земли, чтобы фура могла встать вровень с площадкой и быстрее проходила погрузка-разгрузка", - пояснил он.
Арендаторы нового объектапока не определены. Компания ориентируется прежде всего на иногородних клиентов. Местных фирм среди арендаторов практически нет.
Цены не на марше
Цены на склады топчутся на одном уровне уже несколько лет. Аналитики фиксируют лишь едва заметное повышение в I квартале 2014 года. Так, по данным оценочной компании "Омэкс", по сравнению с концом прошлого года средняя стоимость продажи выросла на 1% - до 11,6 тыс. рублей за кв. метр. Ценовой максимум на производственно-складские площади составил 36,8 тыс. рублей за кв. метр, минимум - чуть больше 1 тыс. рублей.
"Можно предположить, что рынок данного сегмента плавно переходит из фазы спада в фазу восстановления. Либо же незначительный рост лишь напрямую связан с уровнем инфляции в течение I квартала", - делают вывод аналитики компании.
Арендная ставка производственно-складских помещений держится на уровне 167 рублей за кв. метр в месяц.
"Если в секторе продаж отмечается небольшой рост, то в аренде за квартал ситуация не изменилась ни в сторону роста, ни в сторону падения", - констатируют специалисты "Омэкса".
В целом же ставка колеблется в диапазоне от 50 до 400 рублей. Но в последнее время единичные качественные склады по цене начали приближаться к офисным помещениям. Сделки по продаже проходят и по 25-30 тыс. за "квадрат", а по аренде - по 500 руб.
"Из-за крайне малого количества высококачественных складских помещений стоимость аренды в этом сегменте очень высока. Выше, чем в других, более "дорогих" регионах", - отмечает Александр Барко.
И все же большая часть арендаторов по-прежнему готова пожертвовать удобством ради низкой цены.
Наиболее востребованы сейчас небольшие площади.
"Если раньше нужны были помещения в 2-5 тыс. кв. метров, то сейчас просят найти 100 или 50 "квадратов", - делится наблюдениями Евгений Щербаков. - Доходит до смешного: иногда арендаторы заказывают мини-склад всего в 20 кв. метров, и при этом требуют объект с особым температурным режимом и чуть ли не с кран-балкой".
Объем складской недвижимости в Омске эксперт оценивает в 300 тыс. кв. м.
Воздушные логозамки
Омские власти давно пестуют идею создать в Омске логистический центр класса А. В разговорах о сегодняшнем состоянии сферы складской недвижимости приводятся и официальные цифры. Так, в Стратегии развития региона до 2015 года утверждается, что более 90 процентов площадей складских помещений приходится на необорудованные складские комплексы. Эти факты, очевидно, должны показать потенциальным инвесторам, что Омск - поле непаханое.
И действительно, еще 5-7 лет назад девелоперы - и зарубежные, и федеральные, и местные - один за другим заявляли проекты логистических центров высшей категории качества. Но все они так и остались на стадии громкого анонса. А часть застройщиков обанкротилась. Например, ЗАО "Логопарк Дружино" или ООО "СтримЛогистик" с 5-миллиардным проектом логистического центра "Радужный". Их так и не застроенные площадки были выставлены на торги
Не слышно больше об интермодальном логистическом комплексе, который хотел строить британский фонд Raven Russia в рамках проекта Megalogix. Для реализации этого проекта было создано ООО "Логопарк Иртыш", а инвестиции оценивались в $100 млн.
В числе девелоперов назывались также холдинговая группа "Миллениум", компания "Евразия логистик" и калининградский агрохолдинг "Содружество". В прошлом году Казахстан подписал с Омской областью соглашение о создании на границе очередного логистического комплекса. А испанцы из логистической компании MS&F Associates даже внимательно осмотрели площадку под строительство логоцентра в районе Федоровки.
Одним из свежих проектов, который также поддерживает власть, стал логистический комплекс по переработке овощей за 10 млрд рублей. Его инвестором выступает московское ООО "С-Фрут Альянс", с которым омское правительство в январе подписало соглашение о намерении.
Площадка в 150 гектаров находится в поселке Ключи Омского района. Работы собираются начать в этом году, а сдать первую очередь площадью 60 тыс. кв. метров - в 2015-м. Но насколько этот проект жизнеспособен, говорить пока рано. В СМИ звучала информация, что за последние 3 года столичная структура анонсировала в разных регионах 4 похожих комплекса, но дальше деклараций дело там не пошло.
Плохая экономика - плохие склады
Если сравнивать Омск с другими крупными городами, то по обеспеченности качественными складами город окажется едва ли не в конце списка. По данным портала "Бизнесметр.РФ", на одного жителя Омска приходится всего 0,05 кв. метра хороших объектов. А, к примеру, в Красноярске - 0,19 кв. метра, в Новосибирске - 0,29, в Екатеринбурге - 0,39, а в Москве - 1,3 кв. метра.
Но нужно ли нам догонять соседей, и будут ли востребованы у нас суперкачественные склады в ближайшее время - большой вопрос.
Виктор Шкуренко считает, что Омск не стоит сравнивать с Новосибирском или Екатеринбургом:
"Это центры логистики для Сибири и Урала. В этих городах крупнейшие мировые и отечественные производители открывают распределительные центры. Поэтому там совсем другие требования к складской недвижимости и другой спрос на нее. В Омске же не наблюдается пока устойчивого спроса на склады категории А".
Денис Сметнев также отмечает довольно низкий уровень спроса на такие объекты. Что и делает этот сегмент непривлекательным для застройщиков.
"В Омске рынок еще не сформирован, потребностей в таких помещениях немного, и омичи пока не готовы платить за дополнительные услуги. Федеральные логистические центры, как правило, приходят с якорными арендаторами, не на пустую площадку. А мы строили, можно сказать, на пустом месте, не зная, кто к нам придет", - добавил бизнесмен.
Тем не менее он считает рынок складской недвижимости перспективным:
"Все зависит от покупательской способности, от развития бизнеса в Омске. Но если экономика будет оставаться на сегодняшнем уровне, то вряд ли потребуются дополнительные площади высокого уровня".
Фото: tdshkurenko.ru
Деловой Омск
