После погромов и закрытия овощебазы в Бирюлево на рынке торговли сельхозпродукцией укрепили свои позиции участники списка Forbes. Пальмы в кадках, траволаторы, яркая навигация - павильон "Фуд Сити", предназначенный для розничной и мелкооптовой торговли сельхозпродукцией, больше похож на торговый центр, чем на колхозный рынок. Но просторные помещения первого московского агрокластера - так называют этот объект в столичной мэрии - кажутся пустынными. Несмотря на рекламную кампанию с роликами на федеральных телеканалах, пока покупателей мало.
Пальмы в кадках, траволаторы, яркая навигация - павильон "Фуд Сити", предназначенный для розничной и мелкооптовой торговли сельхозпродукцией, больше похож на торговый центр, чем на колхозный рынок. Но просторные помещения первого московского агрокластера - так называют этот объект в столичной мэрии - кажутся пустынными. Несмотря на рекламную кампанию с роликами на федеральных телеканалах, пока покупателей мало.
Да и арендаторов немного. "Со временем место раскрутится, - уверен один из торговцев. - Вы же знаете, кто владельцы? Они уже столько рынков открывали, знают, как и что делать".
"Фуд Сити" - первый опыт в торговле сельхозпродукцией лидеров рейтинга рантье Forbes миллиардеров Года Нисанова 25 и Зараха Илиева 24. Среди их активов - крупнейший в Москве вещевой рынок "Садовод", ТЦ "Европейский", гостиница "Украина".
Не менее примечательны и другие бизнесмены, обеспокоившиеся продовольственной безопасностью столицы. Холдинг "Промсвязькапитал" братьев Алексея 64 и Дмитрия Ананьевых 65 (№47-48 в списке богатейших Forbes, состояние каждого по $2 млрд) инвестирует в строительство второй очереди складов под плодоовощную продукцию в подмосковном Домодедово. Анонсированный московскими властями агрокластер на севере, в подмосковных Химках, будет строиться на землях, принадлежащих Александру Клячину 94 (№138, $750 млн), владельцу отеля "Метрополь" неподалеку от Кремля, сети гостиниц Azimut и офисных комплексов класса А в Москве. Почему овощи и фрукты стали так интересны участникам списка Forbes и что представляет собой этот бизнес?
Овощечистка
Седьмого августа 2014 года к воротам овощебазы "Моссельпром-Домодедово" начали съезжаться полицейские машины. Оцепить территорию площадью 30 га полицейские были не в силах.
Пока проверяли первые ряды автофургонов с капустой и картошкой, сотни работающих на базе мигрантов разбегались кто куда.
За день в дежурную часть управления МВД по городскому округу Домодедово было доставлено 150 иностранных граждан, по результатам проверки 38 из них обвинены в нарушениях миграционного законодательства.
Овощные склады в 11 км от Москвы открылись летом 2014 года. Именно здесь осели теперь многие крупные оптовики, ранее работавшие с фурами на Покровской овощной базе в Западном Бирюлево, закрытой после массовых беспорядков в октябре 2013 года. Другие - на площадях агрокластера "Фуд Сити", где для торговли крупными партиями построено восемь гигантских кросс-доков. По данным источника Forbes, организовать торговлю с фур на обоих объектах помогали в том числе и менеджеры с Покровской базы.
Овощебаза в Бирюлево была крупнейшим поставщиком овощей и фруктов в столицу.
Ее закрытия никто не ожидал. События в Бирюлево в октябре 2013 года развивались стремительно. Десятого октября был убит 25-летний Егор Щербаков. Через три дня жители района, у которых соседство с базой и огромная концентрация гостей из соседних республик давно вызывали недовольство, собрались на народный сход. Толпа двинулась на базу. На следующий день после погрома, утром 14 октября, арендаторы и руководство базы подсчитывали убытки и решали, кому вчинить иск: задержанным погромщикам или пропустившим их на базу полицейским. А спустя несколько часов обвиняемые и жертвы поменялись местами. На базу приехал следователь с постановлением о производстве обыска в рамках дела по расследованию убийства Щербакова. Базу оцепили, на территории были блокированы более тысячи грузовиков, параллельно начались проверки МЧС и Роспотребнадзора. Глава Следственного комитета Александр Бастрыкин, рассказали Forbes двое арендаторов, лично заглядывал на склады и проверял документы у мигрантов.
"В воскресенье - погром, а в понедельник - облава, - вспоминает Александр, один из оптовиков с Покровской базы. - Когда приходит государство, бизнес заканчивается".
Арендаторам дали двое суток, чтобы вывести товар. "У нас треть овощей осталась непроданной, а через двое суток отключили охлаждение, - рассказывает арендатор Лилия. - Помидоры, перцы - все сгнило, зловонные лужи пришлось лопатами выгребать". Фуры с товаром по ранее заключенным контрактам продолжали тянуться к воротам базы. "Пришлось все быстро "сливать" - продавать прямо с машин в три-четыре раза ниже себестоимости", - вспоминает Лилия. Половина арендаторов, по ее словам, оказалась на грани разорения из-за долгов перед банками и поставщиками.
Куда более серьезные проблемы возникли у руководства базы. Алисхаба Гаджиева, гендиректора, управляющего базой ЗАО "Новые Черемушки", председателя правления компании Магомеда Чурилова и главу охранного предприятия "Конкорд", бывшего начальника ОВД "Западное Бирюлево" Виктора Котелевского обвинили в организации незаконной миграции. Следствие считало, что они обеспечили работой и жильем трех нелегальных мигрантов: двух узбеков и одного молдаванина. Чурилов и Котелевский отправились в СИЗО (летом 2014 года мера пресечения заменена домашним арестом). Основной владелец базы Игорь Исаев, которому принадлежало 57,4% ЗАО "Новые Черемушки", и его младший брат Алисхаб Гаджиев (29,5%) сбежали за границу. Оба были объявлены в федеральный розыск.
Отчего с базой обошлись так жестко? Годовая выручка "Новых Черемушек" составляла 1,1 млрд рублей (чистая прибыль - 490 млн рублей). Предприятие исправно платило налоги. В 2012 году, например, уплачено 317 млн рублей. Правда, не со всего бизнеса. Склады с холодильниками в логистическом комплексе занимали крупные компании.
А рядом, на арендованной у города территории, бойко шла торговля с машин, за наличные и без отчетности.
Формально компания "Новые Черемушки" не имела к этому отношения - площадь сдавалась в субаренду ООО "Азфрут", а заправляли рыночной частью, по словам источника Forbes, знакомого с деятельностью рынка, братья-азербайджанцы Ровшан и Магерам, причем теневыми доходами с Исаевым (сам он дагестанец) они делились. "Магерам - его ученик, правая рука, - рассказывает собеседник. - Одно дело официальная торговля, совсем другое - когда левый товар улетает, там с каждой фуры минимум $500 имеешь".
Силовики давно присматривались к "овощной империи", но не могли туда зайти, уверяет высокопоставленный сотрудник московской полиции. Воспользовавшись массовыми беспорядками, они быстро зачистили территорию Покровской овощебазы. Как оказалось, надолго.
В позе "Лотоса"
"Они как саранча налетели - сотни фур, "газели". Кто им сказал, что у нас их примут, непонятно, - вспоминает осень 2013 года менеджер компании "Славянский мир", которой принадлежит огромный строительный рынок на пересечении Калужского шоссе и МКАД. - Лещиков <Владимир Лещиков 151, основной владелец "Славянского мира", №151 в рейтинге Forbes> сказал: пусть стоят, земли хватает. Думал на этом бизнес построить, но потом увидел, как все устроено, и передумал - все на личных контактах, 90% приезжих, и никто из них документы оформлять не собирается. До 700-800 фур у нас на площадке стояло, месяцев пять с колес торговали, а потом как-то все рассосалось".
Столичные власти еще до закрытия Покровки озвучивали идею создания в Москве агрокластеров, где закупать овощи, фрукты, мясо и прочие продукты сельского хозяйства напрямую у производителя без лишней наценки могли бы не только оптовики, магазины и рестораны, но и жители.
После погромов в Бирюлево идея заменить построенные еще в советское время овощебазы современными сельскохозяйственными рынками, как в европейских столицах, получила дополнительный стимул. Вскоре появился и первый образцовый пример.
В ноябре 2013 года стало известно, что миллиардеры Год Нисанов 25 и Зарах Илиев 24 приобрели новый торговый объект - строящийся комплекс "Лотос Сити" по соседству со "Славянским миром" Лещикова, в 900 м от МКАД. Первая очередь к тому времени уже открылась, там уже были арендаторы, торгующие вещами. Изначальный проект торгово-выставочного центра предусматривал инвестиции около $2,5 млрд и строительство более 1 млн кв. м цивилизованных площадей (пальмы и траволаторы достались "Фуд Сити" по наследству). Замахнулось на столь грандиозный проект ООО "Пламя", среди совладельцев которого фигурировали депутат Госдумы Ильдар Самиев (по данным на 2011 год), его друг Андрей Гончаренко, на тот момент первый заместитель директора "Газпром инвест Юг", и его отец Николай Гончаренко. По данным "Коммерсанта", "Пламя" связано с миллиардерами Аркадием и Борисом Ротенбергами - Гончаренко-старший на равных с ними владеет питерским ООО "Атриум", специализирующимся на операциях с недвижимостью.
Представитель Ротенбергов заявил Forbes, что они к объекту не имеют отношения. В компании "ТПС-Недвижимость", совладельцем которой является Аркадий Ротенберг, сказали, что поступало предложение стать управляющей компанией "Лотос Сити", но после изучения концепции от этой идеи решили отказаться. Вскоре объект купили конкуренты. С Андреем Гончаренко, более не работающим в "Газпром инвест Юг" и купившим в прошлом году несколько дорогих объектов недвижимости в Лондоне, связаться не удалось. Самиев от комментариев для этой статьи отказался.
Сумма сделки не разглашалась. "Цифры были большие, сделка непрозрачная. Если брать рыночную оценку, около $1 млрд", - говорит Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International. Для Илиева и Нисанова прежняя концепция тоже была неприемлема - крупный вещевой рынок мог оттянуть покупателей и арендаторов с их менее пафосных объектов, прежде всего с "Садовода".
Новая же концепция полностью соответствовала интересам города.
Второго сентября 2014 года мэр столицы Сергей Собянин торжественно перерезал ленточку на открытии первого столичного агрокластера "Фуд Сити".
Осмотрев объект, градоначальник заявил, что будет поддерживать такие проекты, поскольку они способствуют развитию цивилизованной торговли и облегчают московскую логистику: большегрузные фуры будут разгружаться за МКАД, а доставка в Москву - осуществляться малыми партиями.
По словам источника Forbes в московском правительстве, никто формат торговли бизнесменам не навязывал, им самим было интересно поработать с овощами и фруктами.
К тому же Нисанов с Илиевым могли оценить степень востребованности кросс-доков для оптовиков - в первые дни после закрытия базы в Бирюлево фуры ютились и на территории их расположенного неподалеку рынка "Южные ворота" на 19-м км МКАД.
Продуктовые санкции придали проекту дополнительную важность. 25 сентября Собянин посетил Баку (Нисанов был в составе делегации) и подписал соглашение с президентом Азербайджана Ильхамом Алиевым о поставках азербайджанского продовольствия в Москву.
Азербайджан, где родились Нисанов и Илиев, входит в десятку крупнейших импортеров фруктов и овощей в Россию. Договор о прямых поставках облегчает таможенные процедуры. Да и помогает "Фуд Сити" решить проблему с заполняемостью павильона для розничных торговцев - самой оживленной пока выглядит территория, занятая азербайджанскими торговцами овощами.
"Москве, как самому большому городу России и Европы, была необходима такая цивилизованная форма оптовой торговли, как агрокластер "Фуд Сити", - объясняет Год Нисанов. На вопрос, сложно ли было входить в новый бизнес, отвечает коротко: "Сложно не было. Было интересно".
Сколько можно заработать на этом проекте, когда он выйдет на полную мощность?
Годовой оборот Покровской овощебазы вместе с серой частью оценивался минимум в $1 млрд. По оценкам чиновника правительства Москвы, половина объемов Покровки переместилась в "Фуд Сити". Остальные - в Домодедово.
Переориентация девелоперов
Акционерами "Моссельпром-Домодедово" являются на паритетных началах холдинг "Промсвязькапитал" братьев Алексея и Дмитрия Ананьевых и Тимофей Кургин, управляющий партнер компании "Русская лесная группа", куда входят крупнейшие лесоперерабатывающие предприятия Иркутской области. "Идея создания такого бизнеса у меня появилась два года назад, с ней я пришел к Ананьевым, - рассказывает в интервью Forbes Тимофей Кургин. - Предложение им понравилось, начали искать землю и нашли ее в Домодедово - место просто идеальное". Кургин говорит, что старый формат торговли продовольствием себя изжил - это было очевидно, а закрытие Покровской овощебазы и связанные с этим события "сняли все имеющиеся по новому проекту сомнения". "Бизнес выгодный и защищенный, - уверен предприниматель. - Спрос на продовольствие будет всегда".
В феврале 2014 года Ананьевы с Кургиным приобрели у структур ОФК Банка компанию "Финансинвест", которая успела построить на площадке в 19 га два складских комплекса на 43 000 кв. м. Новые владельцы зарегистрировали под проект управляющую компанию "Моссельпром-Домодедово", увеличили площадь земельного участка до 30 га, провели реконструкцию (теперь все склады с климатическим режимом), запустили строительство второй очереди на 60 000 кв. м. Как говорит Кургин, "по образцу крупных логистических центров в Европе".
На полную мощность (примерно 500 000 т в год) домодедовский агрокластер выйдет в сентябре 2015 года.
Сумму инвестиций Кургин называть отказывается.
Это не единственный агропроект Ананьевых и Кургина. Первого октября 2013 года в отеле "Арарат Парк Хаятт Москва" прошла презентация логистического парка "Радумля", строительство которого идет в 32 км от МКАД и в 800 м от Ленинградского шоссе.
Соинвестор проекта Дмитрий Ананьев на презентации уверенно заявил, что "таким проектам, как "Радумля", гарантирован успех на сегодняшнем рынке логистических услуг". В октябре 2014 года было объявлено, что "Радумлю" перепрофилируют под агрокластер. По словам Кургина, для него сейчас закупается холодильное оборудование, в июле 2015 года объект откроют для арендаторов. Пока агрокластер занимает 30 га земли, но инвесторы по мере необходимости готовы увеличить его площадь до 50 га. "Земля для этого у нас есть", - говорит он.
Мэрия Москвы, правда, пока говорит о другом агрокластере на этом направлении. В октябре 2014 года градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила план по строительству торгового объекта в московском районе Молжаниново за МКАД (рядом с Ленинградским шоссе). Инвестор проекта ОАО "КСХП "Химки" планировал на 50,5 га создать агрокластер, способный принять более 1 млн т грузов в год. "КСХП "Химки" в прессе связывали с предпринимателем Александром Клячиным 94. Представитель Клячина подтвердил, что речь идет о земле, которая действительно принадлежит структурам предпринимателя, но о самом проекте говорить отказался. "Пока он <Клячин> не выразил желания вкладываться в проект, хочет, чтобы город серьезно вложился в инфраструктуру - построил дорогу, подвел газ, организовал энергообеспечение", - рассказывает московский чиновник, знакомый с ходом переговоров. Вялое обсуждение проекта идет уже несколько месяцев, но к соглашению стороны пока не пришли.
Правительство Москвы готово ради инвесторов на многое.
Так, например, в августе 2014 года Сергей Собянин внес на рассмотрение Мосгордумы законопроект, по которому столица будет предоставлять льготы владельцам агропромышленных кластеров, "организующим хранение, переработку и оптовую продажу продуктов с использованием современной материально-технической базы и применением принципов логистики". Под действие законопроекта подпадут "Фуд Сити" Нисанова 25 и Илиева 24 на территории Новой Москвы и, возможно, агрокластер на земле Александра Клячина в Молжаниново, если он будет построен.
Даже если не брать в расчет льготы, агрокластеры, по мнению Николая Казанского, могут быть интересны девелоперам. "Спрос достаточно высокий, по базам предыдущего формата было много вопросов, и предложение сократилось. Оборачиваемость высокая. Капитальные затраты ниже, чем для строительства торгового центра, - перечисляет он. - Располагаются за городом, где свободные площадки есть. Просты в согласовании". По его оценкам, такие объекты окупаются в два раза быстрее, чем торговые центры, за 4-5 лет. Это не считая поддержки со стороны московских властей, что для работающих в столице девелоперов может стать дополнительным стимулом.
Судьба Бирюлево
Покровская овощебаза не работает уже полтора года. По словам директора ЗАО "Новые Черемушки" Александра Разуваева, все нарушения, из-за которых ее закрыли, уже устранены, но судебное решение продолжает действовать. "База законсервирована, поддерживаем чистоту и порядок, платим довольно большие деньги за ее содержание - налог на недвижимость, эксплуатационные расходы, содержание персонала - все стоит денег, - рассказывает Разуваев. - Готовы открыться в любой момент, но пока нет диалога с московскими властями".
В правительстве Москвы, похоже, от этой темы уже устали. "Алексей Немерюк (глава департамента потребительского рынка. - Forbes.) в прошлом году летал в Дубай и встретился там с Игорем Исаевым, - рассказывает источник в мэрии. - По итогам встречи стало ясно, что никаких встречных шагов с его стороны не будет. Он предложил сделать акцизный склад или распределительный центр для крупной торговой сети.
Но мы уже обещали жителям города, что никакой торговли там не будет, люди категорически против этого.
Однако Исаев, рассчитывая на свои связи, продолжает настаивать на возобновлении работы базы".
В департаменте торговли и услуг города Москвы от комментариев в связи с судьбой Покровской овощебазы отказались, сославшись на отсутствие конкретных решений. Отказался отвечать на вопросы для этой статьи и сам Игорь Исаев.
"Здесь стоят климатические установки, холодильники, поэтому владельцы не хотят менять профиль базы", - поясняет Разуваев. В агрокластерах "Фуд Сити" и в Домодедово, по его словам, этих установок минимум, поэтому торговля идет с колес, без хранения.
Дефицит повышает цены на холодильники, именно поэтому, уверен Разуваев, значительно подорожали картофель, морковь и капуста. По данным Мосгорстата, в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013-го продовольствие в Москве подорожало на 14,6%, цена капусты выросла в 1,6 раза, морковь подорожала на 25,7%, свежие помидоры - на 19,7%, цены на картофель и лук выросли на 18,8%.
"За большую холодильную камеру мы платили в месяц 400 000 рублей, на "Фуд Сити" такая в полтора раза дороже, - рассказывает предприниматель Лилия, проработавшая на Покровской овощебазе 17 лет.
- Аренда дороже. На "Покровке" мы на оборотах работали, сейчас все работают на цене. Все шикарно, но торговли нет".
"Покупателей мало, - признает и турецкий торговец Эль Эммам Набих, перекочевавший на "Фуд Сити" из Бирюлево. - Если бы Покровка открылась, я бы, конечно, туда вернулся. Там лучше было". Похоже, преимуществ работы в современных агрокластерах, принадлежащих миллиардерам, оптовики пока не оценили.
В подготовке материала принимали участие Павел Седаков и Елена Березанская
Фото: forbes.ru
Forbes
