Заканчивающийся год был одним из самых успешных на рынке складской недвижимости России по объему сделок, но доля вакантных площадей осталась в пределах 10%. Как рассказал на специализированной конференции в Казани топ-менеджер Knight Frank Вячеслав Холопов, крупные игроки просто "съели" склады закрывшихся компаний малого и среднего бизнеса. В Казани и РТ при этом за весь год не было ни одной крупной сделки по продаже или аренде. О том, к чему готовиться игрокам рынка, читайте в материале "БИЗНЕС Online".
"Кризис, называется!"
В казанском отеле "Шаляпин" прошла конференция "Логистика Татарстана 2015: эффективные решения для склада и транспорта". Обзор рынка складской недвижимости Татарстана и России провел директор по складской и офисной недвижимости РФ и СНГ Knight Frank Вячеслав Холопов.
Московский рынок до сих пор ключевой для России, рассказал он. Централизация, от которой страна начала уходить в благополучных 2012 - 2013 и даже 2014 годах, с наступлением кризиса вернулась, а наметившаяся было тенденция по увеличению объемов сделок в регионах сегодня сошла на нет. "Вместе с Петербургом Москва - это 87 процентов объемов (на остальные города РФ пришлось лишь 13% сделок - авт.). Это ненормально, у нас децентрализация логистики, только начавшись, опять захлебнулась", - печально констатировал Холопов. По-прежнему 75% сделок - это аренда, 25% - покупка.
Удивительно, но в Москве, которая задает тенденции, предложения есть: вводятся в эксплуатацию новые комплексы, достраиваются почти 600 тыс. кв. м. Объем заключенных в этом году сделок - более чем на 1 млн. кв. м в качественных помещениях. "Кризис, называется! Такого объема сделок на рынке практически никогда не было", - рассказал Холопов, добавив, что процент вакантных площадей остался примерно на прежнем уровне в 9,7%. Такому феномену - росту сделок при сохранении доли свободных площадей - есть простое объяснение: крупные мировые, федеральные игроки развиваются за счет поглощения бизнеса мелких и средних компаний - те просто не выдерживают с ними конкуренцию в условиях кризиса. Таким образом,
одной из тенденций, которую в ближайшее время стоит ждать в целом по стране, станет еще больший рост крупного бизнеса.
"Примерно 75 процентов от миллиона метров - это не переезды, а новое поглощение, проведенное такими компаниями, как X5 Retail, "Лента", "Декатлон", "Ашан" сейчас большой объем берет. Все эти компании развиваются, - рассказал эксперт. - Когда крупные игроки будут "поедать" мелкий бизнес, они будут "поедать" в том числе и новые складские помещения. К сожалению,
развитие логистики в ближайший год в крупнейших городах России будет основано на каннибализме.
Это, с моей точки зрения, пока что так на ближайшие два года".
Не мог не остановиться он и на охлаждении отношений России с Западом. Если зашедшие на российский рынок иностранные компании сегодня могут тихо и спокойно развивать свой бизнес, осуществляя даже инвестиции, то новым игрокам в РФ зайти не удастся. Сегодня игроки рынка ждут российских резидентов, отметил он, уточнив, правда, что импортозамещение, по сути, в России не удалось. На складах лежит продукция все тех же иностранных компаний, правда, из более лояльных РФ стран. Неудивительно, что больше половины - 64% - сделок по аренде сегодня приходится на розничную торговлю, 16% - на дистрибуцию, по 10% - на транспорт, логистику и производство. Если раньше россияне больше пили и курили, а уже потом лечились, то сегодня они больше едят - так прокомментировал эти данные Холопов.
Все крупные сделки снова вращаются вокруг Москвы
Изучая презентацию, собравшиеся могли убедиться, что Казани в списке городов, где заключаются крупные сделки по аренде или продаже, не оказалось.
Единственной примечательной сделкой, которая в прошлом году была заключена на татарстанском рынке, было соглашение по строительству 16 тыс. кв. м складов в Елабуге по заказу компании Faurecia Interior System.
По большому же счету в последние два года серьезных сделок по Татарстану с точки зрения логистики специалисты Knight Frank не заметили.
Однако это не значит, что Казань следует отнести к аутсайдерам: по словам Холопова, у столицы РТ в действительности хорошие перспективы с точки зрения как местоположения, так и потребительского спроса: "Помнится, еще 8 лет назад, когда здесь активно развивались торговые центры, это вызывало жуткий оптимизм у девелоперов складской логистики. Единственное, что их остужало - близость к Москве. Вот она на сегодня ключевой фактор, который ограничивает развитие логистики в городе", - заявил Холопов. Проводя оптимизацию бизнес-процессов, компании не стремятся к открытию в Казани новых логистических центров именно из-за близости к первопрестольной - обходятся уже имеющимся там и предпочитают развивать проекты в более отдаленных Ростове-на-Дону и Краснодаре (с запуском ВСМ фактор перетягивания в Москву всего и вся только усилится). Одновременно с этим Казань, обладая водными, железнодорожными артериями, не использует в полную меру этот транспортный ресурс. Впрочем,
транспортная неразвитость характерна почти для всех городов России и видится вторым сдерживающим рынок фактором после "сжирающей" складские комплексы в регионах Москвы.
Кто виноват и чего ждать?
"На преимущества региона особый упор делать не буду. Мне здесь нравится, - отметил директор по складской и офисной недвижимости KF. - И я всегда считал, даже когда строили Q-Park (складской комплекс в Лаишевском районе РТ - авт.), когда мы ездили на "Биек Тау" (крупнейший складской офис Казани - авт.), было понятно, что город все равно потребует логистику, даже местное потребление нужно обеспечивать". Холопов отметил наличие на карте республики функционирующих проектов, а также проектов, которые можно быстро развить. Тот же самый "Биек Тау", по его словам, реанимировать несложно - был бы спрос. Напомним, татарстанский логопарк летом прошлого года был признан банкротом - известный складской комплекс набрал долгов на сумму 4,8 млрд. рублей при балансовой стоимости активов в 2,4 млрд. рублей.
В каком направлении развиваться бизнесу? По наблюдениям аналитика, в регионах никто так и не занял нишу небольших клиентов: "Нарезки по две тысячи метров у нас как не было, так и нет. Нет глубоких складов - их в принципе никто не строит. Можно строить помещения, которые не будут продаваться инвестору. Заключать контракты на два-три года, и это будет нормальный бизнес, который будет обслуживать местные потребности. Поэтому в Москве я жду появления нескольких проектов такого типа - с делением по полторы-две тысячи метров, которые будут обслуживать малый и средний бизнес именно в городе. То же самое может произойти и в Татарстане, в том числе в Казани".
Сегодня в Казани 370 тыс. кв. м складской недвижимости класса А и 88,5 тыс. - класса В. 30% складских площадей приходится на "Биек Тау".
Ставки аренды в Казани похожи на московские - по верхней планке это 380 рублей за кв. м в месяц с НДС, операционными расходами и коммунальными платежами. Точнее, это московские стали ближе к региональным (около 600 рублей за "квадрат"). А для игроков рынка ставка сегодня имеет первоначальное значение, а не удобство и месторасположение склада: "Если у вас есть дешевое предложение, оно будет наиболее востребовано вне зависимости даже от территориального расположения". Одним словом, оптимизация.
Говоря о высокой доле вакантных площадей в Казани (13%), в заключение Холопов внес небольшую интригу: "Надеюсь, что до конца года мы некоторых клиентов еще приведем в Татарстан. И тогда немного этот параметр будет снижаться". По его словам, есть все шансы, что децентрализация может вернуться, но не раньше, чем через полтора года: "Мы надеемся, что пойдет региональное развитие за счет того, что в Москве сейчас уже больше никому ничего не надо. Крупные торговые сети "наелись". А в Татарстане, между тем крупные компании заявляли о намерениях реализовывать свои проекты". Напомним, "Почта России", Ozon.ru и "Декатлон" анонсировали планы по строительству в регионах распределительных центров (ввод в эксплуатацию - 2016 год).
Подводя итоги, директор по складской и офисной недвижимости России и СНГ заявил, что прошедший год был идеальным для Knight Frank как брокерской компании, но "отвратительным" для девелоперов и инвесторов. И сегодня игрокам стоит готовиться к тяжелым временам даже на брокеридже - крупные игроки уже нахватали помещений, "наелись", перестроились. "Доходы населения расти не стали. Цена продуктов питания выросла процентов на 20 по ряду ключевых позиций. Следовательно, мы говорим, что денег у населения хватит на еду, а на остальное - вряд ли. Потребуется ли под то, что останется в этом "вряд ли" новая логистика, - не знаю. Не уверен", - закончил он.
По прогнозу, в России появится еще 700 тыс. кв. м новых складских предложений. Проекты реализуют сегодня те компании, которые не имеют других источников дохода, кроме складского. В поглощении окажется 1,3 млн. кв. м площадей. Ставки по аренде останутся на прежнем уровне: класс А - 3,5 - 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, класс В - 2,8 - 3,5 тыс. рублей.
"Очень сильно выручил военно-промышленный комплекс"
Вслед за Холоповым со своими докладами выступили участники рынка: одни рассказывали о методах оптимизации затрат на складскую и транспортную логистику, другие делились опытом автоматизации предприятий в области логистики. После выступлений корреспондент "БИЗНЕС Online" пообщался с некоторыми из них и узнал, как кризис сказался на жизни компаний. Сергей Картавых, представитель First Logistik, производящей стеллажное оборудование для складских и торговых помещений, рассказал, что 2015 год для фирмы прошел в целом без проблем: "Очень сильно выручил нас военно-промышленный комплекс. Большое количество заказов поставили именно на военные заводы - как в Татарстан, так и в Удмуртию (Ижевск). В следующем году планируем заходить на рынок Перми". По его словам, "просели" в этом году все более-менее мелкие компании, "середнячки": "Были проекты, которые мы с ними планировали - на 1 - 1,5 тыс. квадратных метров. Они все эти проекты "заморозили" и ждут, что будет дальше".
Представитель First Logistik рассказал, что свой офис в Казани компания открывала в разгар прошлого кризиса. Сейчас, по его словам, ситуация обстоит сложнее, поскольку тогда была явная внешняя причина. Сегодня же понимания, чего ждать дальше, нет: "Этот год переживем, а дальше что? Вот и Холопов говорил, что прогнозы совсем плохие..."
Юрий Большаков, генеральный директор компании "Складская логистика" (Москва) влияния кризиса на компанию отрицать не стал: "Для нас изменился сам состав работ. Тот же 2014-й был достаточно подъемным годом, большинство компаний не боялись вкладывать деньги в серьезные инвестиционные проекты, и мы занимались логистическим проектированием - строили крупные складские комплексы фактически по всей России". По его словам,
2015 повторяет тенденцию 2007 - 2008 годов, когда крупные инвестиционные проекты "заморожены", но на фоне этого почти все компании стараются сократить затраты на логистику: перевозки, складирование, доставку - на все, что связано с обработкой груза.
Большаков отметил, что 2015 год для компании по финансовым показателям стал лучше, чем 2014-й, но при этом и тяжелее. Если в прошлом году был акцент в сторону больших и крупных проектов, то в текущих условиях - множество маленьких.
В наступающий год Большаков смотрит достаточно оптимистично, отметив явные тенденции если не выхода из кризиса, то адаптации к существующим условиям. Большинство компаний, например, не стали сокращать затраты на рекламу, как это было распространено в кризис 2007 - 2008 годов. По его словам, их владельцы понимают, что товары в любом случае нужно продвигать, и эти бюджеты трогать нельзя. В целом компании не боятся строить планы и закладывать инвестиционные бюджеты. "Я считаю, что это определенная тенденция выздоравливания экономики", - подытожил он.
Региональный менеджер по продажам Smile logistix (крупнейший оператор логистических услуг в РФ) Роман Ахмедзянов рассказал "БИЗНЕС Online", что в 2015 году у компании несколько "просели" объемы обработки - некоторые проекты клиенты просто свернули: "Заявлялись, например, что выйдут со своими проектами в 2015 году, а потом отказались". Несмотря на это, планы у компании более чем оптимистичные - увеличивать прибыль и товарооборот. По словам Ахмедзянова, в этом году за 9 месяцев компания уже перевыполнила план по коммерческой логистике. "Мы сейчас активно стараемся привлекать и заключать новые контракты", - поделился он секретом оптимизма.
Фото: Анна Бутченко
БИЗНЕС Online
