Соотношение спроса и предложения на владивостокском рынке складской логистики еще далеко до оптимального. Но в ближайшие годы темпы развития этой сферы будут идти в фарватере роста региональной оптово-розничной торговли.
Согласно данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, по итогам 2015?г. в российских регионах введено 683 тыс. кв. м. складских площадей -?относительно 2014?г. прирост составил 16,8%. Объемы строительства стали рекордными за всю историю рынка: предыдущий максимум был зафиксирован в 2009?г. (673 тыс. кв. м.). Объем заключенных сделок составил 271 тыс. кв. м., что на 10,5% ниже результатов 2014?г. Однако, несмотря на это снижение, эксперты отмечают высокий уровень активности арендаторов, среди которых основу спроса формирует продовольственный ретейл. Средний уровень ставок аренды не изменился и составляет 4500 руб. за кв. м. в год для объектов класса А и 3500 руб.?-?для класса B (в Приморском крае 4800 и 3600 соответственно).
Как следует из последнего отчета оценочной компании "Индустрия-Р", в Приморье средняя цена предложения на складские помещения в 4-м квартале 2015?г. продолжила снижение еще на 14,49% и составила 27?466 руб./кв. м. (в 3-м квартале 2015?г.?- 32?120 руб./кв. м.). А за период с мая по декабрь 2015?г. произошло незначительное изменение ставок аренды на складские помещения: во Владивостоке уменьшение составило 3,67%, в Артеме увеличилась на 0,15%. "Арендная ставка на складские площади в течение последних двух-трех лет остается достаточно стабильной, если не считать сезонных колебаний в пределах 5-10%, и в среднем составляет 300-400 рублей за 1 кв. м.",?-?сообщил Сергей Дымченко, директор компании "Индустрия-Р".
Иван Селиверстов, специалист по промышленной и складской недвижимости компании ESTATE: "По отношению к январю ставка незначительно снизилась (от 1 до 5%). Даже тот ажиотажный всплеск активности, который произошел в феврале, не сильно поколебал сложившуюся конъюнктуру. Сезонность спроса всегда имела место, но она приходилась на весну и осень и начиналась в конце марта, а никак не в начале февраля. Причиной, вызвавшей ажиотажный всплеск, скорее всего, стал перенос прошлогодних планов по открытию новых точек на этот год. Этот ажиотаж носил эпизодический характер и проявлялся в основном со стороны малого и среднего бизнеса либо сетевых компаний, заинтересованных в небольших складских площадках 200-300 кв. м., достаточных для обслуживания 5-6 точек".
Сделано в СССР
Сектор складской недвижимости в Приморье, как и в большинстве других субъектов РФ, характеризует отсутствие сформированного рынка качественных складов категорий A и B+, что не представляет большой проблемы для локального бизнеса, но не соответствует заявленному статусу региона как транспортно-логистического хаба Дальнего Востока с перспективой переориентации на азиатские рынки и добавляет расходов крупным игрокам.
Иван Селиверстов: "За последние пять лет предложение действительно качественных складских площадей выросло не настолько, чтобы удовлетворять текущие потребности заказчиков. В этом сегменте спрос по-прежнему опережает предложение, несмотря на то, что в пригороде построили логистические комплексы, новые склады появляются во Владивостоке, модернизируется старый складской фонд. На сегодняшний день самый типичный запрос от наших контрагентов -?склад класса B-B+. Наиболее востребованная площадь -?500-1000 кв. м. Крупные компании интересуют другие цифры -?4-5 тыс. кв. м., и, соответственно, у них возникает целесообразный вопрос: а не лучше ли будет построить склады в пригороде, где достаточно свободных участков для застройки".
Александр Жилин, начальник отдела недвижимости компании "ДВ-Пласт": "На рынок приходят требовательные заказчики. Для нас это, прежде всего, иностранные производственные компании, осуществляющие свою деятельность в свободном порту Владивосток. Они предъявляют высокие требования к складским и производственным площадям. Например, высота потолков не менее 12 м, обязательное беспылевое топинговое покрытие полов стоимостью около 5 тыс. рублей за 1 кв. м., полы должны быть легко моющиеся, глянцевые, причем в последнее время это требование стало обязательным практически для всех заказчиков. Чтобы соответствовать запросам рынка, мы с нуля реконструировали помещения, ведь
складской фонд Владивостока -?это на 90% наследие советских времен в неудовлетворительном состоянии".
Юрий Егоров, генеральный директор торгового холдинга "Невада": "Дефицит высококачественных складских площадей, безусловно, существует в регионе, но все-таки надо понимать, что категория А требует значительных расходов и нецелесообразна для большинства участников рынка. Чего действительно не хватает Приморью, так это оптимального соотношения "цена -?качество", то есть качественных складов при низкой арендной стоимости. А кроме того -?технологичности, чтобы все необходимые операции производить как можно меньшим количеством движений".
Непопулярный формат
По мнению экспертов, запрос на категорию A пока не определяет тенденций развития регионального рынка складской недвижимости. Локальный бизнес зачастую не нуждается в высококачественных складских помещениях классов А и В+, так как не может обеспечить их эффективное использование.
Иван Селиверстов: "Многие компании стараются определить свои требования к складской недвижимости как к формату B+, хотя на самом деле едва ли такой формат будет для них целесообразен. Зачем вам B+, если вы используете четырехметровый стеллаж, если у вас нет погрузчиков, которые могут работать на 8 метрах, и если у вас даже нет планов задействовать эту высоту. Прежде чем предъявлять требования, надо понимать, сможете ли вы, к примеру, работать на высоте 12 м в складе класса А -?таких компаний у нас в регионе не много. И если вы переезжаете с одного склада с высотой потолков 6 метров в другой -?с 12-метровыми потолками, следовательно, вся складская техника должна соответствовать новым условиям, вам потребуется специальное стеллажное оборудование, и персонал должен будет по-другому работать. Однако в целом нельзя не отметить, что склад категории А эффективнее и экономичней".
"Помещение должно быть в надлежащем состоянии, крыша -?не протекать, администрация должна быть адекватная -?вот основные запросы наших клиентов. Категория А означает высокую арендную ставку и непременную логистическую составляющую класса А, с которой у нас в регионе большие проблемы, так что очень редкие объекты могут быть отнесены к этой категории",?-?рассказали в ООО "Владснаб".
Александр Жилин: "Вопросы складского хранения требуют тщательных расчетов. Если вы арендуете "квадрат" за 600 рублей, но высота потолка составляет 20 м и позволяет разместить достаточное количество стеллажей, то экономический эффект налицо. Если вы храните товар на полу, нет никакого смысла переплачивать. Думаю, заказчики знают, что делают, и выбирают для себя самый оптимальный вариант".
Сергей Дымченко: "Определенные складские площади в крае могут быть отнесены к классу А в плане технического обустройства и территориального расположения, но что касается логистики, здесь все достаточно сложно, потому что, на мой взгляд, это та же ситуация, что и с офисными зданиями -?ни одно такое здание в Приморье с точки зрения местоположения к классу А не относится. Вообще, понятие категорий на региональном рынке складской недвижимости достаточно условно, потому что 90% складских площадей -?это не специально построенные объекты, а переконструированное наследие советских времен".
Build-to-suit
Формат складов класса А наиболее широко представлен в Артемовском городском округе, где и до открытия ПЛК (производственно-логистического комплекса) "Янковский" присутствовала складская недвижимость высшей категории. Площади нового ПЛК оказались особенно востребованными среди крупного ретейла, однако, по мнению некоторых экспертов, минусы логистики (в частности, отсутствие ж/д тупика) не совсем соответствуют высокой арендной ставке.
Сергей Дымченко:
"Значительный прирост объема предложений в Артеме связан со строительством в п. Артемовском производственно-логистического центра "Янковский".
По всей видимости, владелец комплекса, компания "ДНС", возможно, не совсем точно просчитал ставку аренды, в начале года составлявшую 466 руб. за 1 кв. м. в месяц, которая, на мой взгляд, пока не является достаточно конкурентоспособной. Тем не менее благодаря строительству комплекса доля объема предложения в п. Артемовском на рынке аренды складских помещений Артема составила около 80%".
Иван Селиверстов: "Янковский" строился под свои определенные задачи, и на данный момент там находятся компании, ориентированные в большей степени на регион, нежели конкретно на Владивосток, что тесно связано с логистикой. Та же компания "Невада", являющаяся главным арендатором в ПЛК, использует его в первую очередь как регионально-распределительный центр. По Владивостоку ситуация несколько другая -?в городе размещаются более мелкие участники рынка, арендующие небольшие площади и в основном завязанные на локальный бизнес, поскольку здесь ведется уплотнительная застройка и отсутствуют свободные площади. Крупные заказчики, от продуктового ретейла до строительных компаний, предпочитают строить под себя объекты за городом. Конкретно мы сейчас предоставляем три участка, на которых собственники готовы за свои средства в формате build-to-suit построить склады. В среднем срок окупаемости такой недвижимости составляет 7-10 лет. Основные критерии заказчика в данном случае -?не заоблачная, среднерыночная цена, наличие коммуникаций, свободные площади по соседству с тем зданием, которое будет возводиться на участке, чтобы была перспектива расширения для создания полноценного регионально-распределительного центра".
Экспансия крупных торговых сетей остается одним из ключевых драйверов роста спроса на складские площади.
По прогнозам CBRE, в ближайшие годы потребность регионов в новых складах сохранится, а спрос будут формировать компании продуктового ретейла. "Мы ожидаем, что новое строительство в большинстве случаев будет осуществляться по схеме build-to-suit, так как именно такой продукт интересен компаниям розничной торговли",?-?считает Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России.
Условия не для роста
Развитие рынка складской недвижимости в Приморье связывают с глобальными проектами, которые реализуются на его территории. Однако в перспективе эксперты не прогнозируют бурного роста. Как сообщает CBRE,
55% всех построенных в 2015?г. складских объектов приходится на топ-10 региональных рынков, включая Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Казань, Воронеж, Тулу, Челябинск и Краснодар. Практически такая же пропорция наблюдалась в предыдущем, 2014?г.?- 53% всего строительства в регионах.
Крупнейшая сделка аренды 2015?г. была заключена с X5 Retail Group в Краснодаре (47 тыс. кв. м.). Из непродовольственного сектора компания "Леруа Мерлен" арендовала 19?856 кв. м. в Самаре. Не так давно "Леруа Мерлен" заявила о планах открыть магазины в Хабаровске и Владивостоке в 2017?г.
В целом Приморье остается сложной задачей для экспансии крупных сетей в силу ограниченности рынка сбыта, проблем с построением эффективной логистической цепочки и дефицита качественных торговых площадей, что является особенно серьезными препятствиями в условиях стрессовой экономики. Так, в 2015?г. один из ведущих российских ретейлеров бытовой техники и электроники "М.Видео" все еще думает об открытии магазина во Владивостоке. В таком же подвешенном состоянии находится и логистический проект Metro Cash & Carry.
Локальные девелоперы, учитывая высокие риски при неочевидном уровне доходности, не торопятся инвестировать в новые проекты. Кроме того, сказывается и отрицательная динамика строительного сектора.
По всем прогнозам, рынок складской недвижимости в Приморье в ближайшие два года останется стабильным, сохранив соотношение спроса и предложения при дефиците современных качественных площадей. Серьезные игроки продолжат заниматься развитием собственной складской логистики, а мелких арендаторов из числа МСБ будет в первую очередь интересовать цена "квадрата".
Сергей Дымченко: "На сегодняшний день для большинства заказчиков важны цена квадратного метра и местоположение склада, причем на 70% выбор определяет именно цена. Все остальное второстепенно".
Сомнения резидента
Один из резидентов ТОР "Надеждинская", компания "Невада", может отказаться от строительства складских площадей на территории опережающего развития в пользу ПЛК "Янковский". Об этом "К" рассказал генеральный директор компании Юрий Егоров.
"Льготы, обещанные нам в ТОР, есть и на территории "Янковского". Сети, коммуникации к "Надежинской" подведут еще не скоро. Поэтому мы сейчас как раз проводим исследование на достаточность складских мощностей ПЛК, и, если все будет складываться удачно, я не исключаю, что мы перенесем все внимание на "Янковского", хотя у него есть один существенный недостаток -?отсутствие ж/д тупика. Также мы изучаем возможности ТОР",?-?заявил Егоров.
Напомним, ранее дальневосточный ретейлер ООО "Невада-Восток" заявил о намерении инвестировать в развитие производства в ТОР "Надеждинская" минимум 2 млрд руб. Компания из Хабаровска хотела в течение ближайших трех лет создать в Приморье производственно-логистический комплекс.
Операция А+Б
Хотя потребность в складских площадях все еще остается актуальной, перед многими владельцами складов уже встала проблема оттока клиентов, а компании, имеющие собственные логистические ресурсы, вынуждены снижать издержки. Не добавляет оптимизма снизившаяся мотивация сотрудников, которая серьезно пошатнулась в связи с общим снижением доходов и постоянной угрозой сокращения. Помочь должны технологические решения, но и здесь компании с высокими затратами на логистику оказываются между двух полюсов: снижением спроса и повышенными требованиями оставшейся части клиентов к качеству обслуживания.
"Раньше главенствующую роль в успешной работе склада играл человеческий фактор. Каждый кладовщик отвечал за свой участок, вручную оценивая запасы продукции, высчитывая отборку, необходимость ярусногоперемещения товара, отслеживая срок годности и объем. О программе FЕFO не могло быть и речи. Сегодня один кладовщик может отвечать за несколько секторов склада, производя все процессы прибором ТСД (терминалом сбора данных), при помощи штрихкода считывая необходимую информацию. Поэтому можно сказать, что в плане персонала здесь есть выгода: там, где работали десять кладовщиков, теперь достаточно восемь",?-?поведал корр. "К" Константин Болохов, директор РЦ "Артем Эником Невада групп" (авиаполис "Янковский").
Если верить словам экспертов, программа, обеспечивающая автоматизацию управления бизнес-процессами складской работы (WMS), увеличивает производительность работы склада в среднем на 6-7%. В зависимости от ярусности склада скорость обработки товара может меняться в сторону увеличения -?от 5 до 12% по сравнению с ручным трудом. Стоимость такого программного обеспечения напрямую зависит от количества задач, которые эта система обрабатывает: чем больше опций, тем дороже система.
Роман Боровиков, администратор ВМС компании "Эником Невада групп": "Терминал сбора данных -?устройство, с помощью которого осуществляются операции по складу. Именно с его помощью совершаются практически все необходимые операции учета на складе: приемка, перемещение, отгрузка, сборка, инвентаризация товара. Отслеживаются остатки товара по определенной ячейке или палете. ТСД также может переместить вплоть до одной штуки товар с одной палеты на другую при необходимости проведения подобной операции. Штабелерщики с помощью ТСД делают "подпитку", т.?е. со стеллажей спускают товар на первые этажи для дальнейшей отборки товара".
Автоматизация склада требует крупных инвестиций, но при грамотной работе затраты со временем себя оправдывают. Окупаемость системы зависит от нескольких факторов: размера склада, ширины номенклатурного ряда, сроков годности обрабатываемых товаров, оборачиваемости. Чем больше артикулов склад обрабатывает, чем выше скорость и точность обработки, тем меньше вероятность возникновения просроченного товара и прямых убытков: с WMS убыток меньше, без -?больше. Кроме того, использование системы автоматизации склада позволяет оптимальнее использовать технику склада и в некоторой степени оптимизировать персонал, что положительно сказывается и на окупаемости.
По словам Константина Болохова, сама программа автоматизации склада стоит очень дорого. Окупаемость ее может занять от пяти лет и выше. Процесс оптимизации, доработки "под себя"?-?довольно длительный, до полугода.
Специалистов, занимающихся программами автоматизации складских помещений, на Дальнем Востоке нет, приходится обращаться в Центральную Россию. Кроме того, само оборудование влетает в копеечку.
Систем WMS много (Axelot, Solvo, GOLD, Manhattan и т.?п.), но функционал и их возможности абсолютно разные. Поэтому и ценовая "вилка" составляет от 4,5 млн до 100 млн руб. А понятие окупаемости автоматизации в целом довольно размыто и для каждого предприятия индивидуально. Например, по словам Дмитрия Биряева, директора по информационным технологиям ГК "Синергия-Восток", программа Solvo должна окупить себя не ранее чем через 3,5 года.
Дмитрий Биряев: "Прежде чем выбрать нужную систему управления складом, мы провели серьезную аналитическую работу: сравнивали возможности различных программ, смотрели на примеры их внедрения, разговаривали с собственниками, выезжали на мероприятия и т.?п. В итоге остановили свой выбор на WMS с определенным набором опций, отвечающих требованиям работы нашей компании, объему товара, проходящего через склад в некую единицу времени, и прочим важным показателям.
Необходимость в автоматизации склада возникает при увеличении товаропотока, когда программа WMS (система управления складом) снижает риски потерь продукции, упрощает работу по инвентаризации, в целом оптимизирует управление пространством склада и помогает увеличить его грузооборот без увеличения площади. В мае 2014?г., когда номенклатура товара, проходящего через склад, с 500 позиций увеличилась до 5000, руководство нашей компании приняло решение о необходимости автоматизации складского комплекса. При таких объемах работы программа WMS становится необходимой, так как в ручном режиме увеличился бы срок сборки заявки либо количество штатных сотрудников".
Сегодня системы автоматизации востребованы прежде всего на крупных складских комплексах класса А и дистрибьюторских распределительных центрах торговых сетей и оптовиков. Большим складам вообще никак без WMS-систем: бумажный учет и первичные средства автоматизации просто неспособны "осилить" огромные объемы работы и широкую номенклатуру.
Виталий Ногтенко, начальник службы логистики компании "Эником Невада групп": "До 800 артикулов при нормальной квалификации сотрудников можно обрабатывать без WMS. Если объемы больше?-?без автоматизированного процесса обрабатывать их быстро и без ошибок крайне сложно".
Специалисты выделяют три основных проекта автоматизации складов: стандартный, базовый и заказной. Базовый наиболее экономичный и основан на автоматизации только основных складских операций: в нем не предусмотрены такие опции, как автоматизация сложных технологических решений, затраты на программное изменение системы, внедрение технологии идентификации с использованием штрихкодов, RFID и т.?п. В стандартном проекте сочетаются цена и качество. На его базе включен весь функционал, реализующий внедрение современной автоматической идентификации.
Заказной проект -?строго согласованный с заказчиком, имеющий высокую адаптацию под специфику предприятия. Именно заказную модель в большинстве случаев используют руководители приморских компаний. По словам Сергея Белькова, начальника РТЛЦ г.?Владивостока ООО "ВЛ Лоджистик", базовый проект больше удобен предприятиям с небольшим бюджетом и товарооборотом, где не требуется сложных технологических решений. Стандартный проект "придется по душе" предприятиям среднего звена. Он привлекает хорошим соотношением цены и качества и включает в себя все современные технологии автоматизации складского учета. Заказной проект имеет свои индивидуальные параметры и "заточен" под специфику работы предприятия.
Виталий Дубовой, ИП, один из учредителей сети магазинов "Домотехника": "Для запуска автоматизации существует масса требований: в ангаре автоматизированный склад не сделаешь. Требуется определенный уровень высоты потолков, пандуса, определенные поддоны, способные выдерживать большой груз, и т.?п. Это целая технология, и это весьма затратно. Тем не менее все крупные предприятия стремятся к автоматизации своих складов, так как производительность работы и рентабельность с внедрением системы WMS увеличивается в разы. Конечно, автоматизация склада -?это сложный и дорогостоящий процесс, но он того стоит. Когда мы работали в ручном режиме, на ту производительность, которая есть сейчас, мы вышли только через год".
Кризис в логистике, впрочем, отбросил отрасль на несколько лет назад, и о новых проектах специализированные поставщики уже не говорят. Сегодня используются прежде всего старые наработки.
Виталий Ногтенко: "В техническом плане принципиальной разницы в процессе автоматизации новых или старых складов нет. Системе все равно -?устаревшее помещение или современное, разделенное на секции или имеющее несколько этажей. Физически разместить маркированные палеты можно где угодно, необходимо только обеспечить зоны покрытия сигнала беспроводными маршрутизаторами. Что касается экономической составляющей -?безусловно, автоматизировать старый склад будет дороже. Кроме приобретения IT-комплектующих и программного обеспечения в старых помещениях, как правило, необходимо производить ремонт самого здания и реконструкцию полов, что по затратам сопоставимо с автоматизацией, а зачастую значительно выше стоимости автоматизации.
Существует ошибочное мнение, что переход склада в автоматизированный режим повышает рентабельность работы еще и за счет сокращения штатных единиц. Да, в некоторой степени штат сокращается, но хочу предостеречь от радужных надежд: на 50% сократить персонал не получится. Система помогает персоналу работать быстрее, качественнее и в целом эффективнее. От введения WMS размер склада меньше не становится, количество операций с товаром не уменьшается. Сокращается время на все процессы -?и только".
Мобилизация кладовщиков
Программы сбора данных, робототехника, точное позиционирование -?все это уже помогает эффективно хранить, распределять, комплектовать и отпускать товары со склада. Но как все это сказывается на персонале?
Виталий Ногтенко, начальник службы логистики компании "Эником Невада групп": "В работе нашего склада приветствуется стабильность выработки и ее планомерный рост. Люди, стабильно производящие, например, 300 операций за смену, позволяют точнее и эффективнее спланировать работу склада, нежели сотрудники с меняющимися показателями: сегодня сделал 100 операций, завтра пришло озарение -?выработал 800. Конечно, есть "превалирующие" штатные единицы, от которых зависит успешность работы всего склада,?-?это кладовщик на приемке и водитель рич-трака (штабелерщик). Конечно, важен уровень администратора системы. Все остальные специальности (грузчиков-комплектовщиков, кладовщиков выдачи, начальников смены) обучать проще, а их ошибки менее болезненны для склада".
Андрей Семешко, руководитель складского хозяйства компании ООО "Дикси": "Трудно найти нормальных людей для работы на складе. Система WMS "заточена" под адекватных работников, а не под алкоголиков или сонных лентяев. Разработчики продумали все до мелочей. Если работник грамотно будет выполнять все инструкции как положено, то программа подскажет, что делать дальше, и так поэтапно. Так что для нас главное вменяемость работников, а опыт -?дело наживное.
В основной массе у нас сдельная оплата труда. Таким образом, люди зарабатывают столько, сколько сами поработают за смену. Нам больше не нужно никого заставлять трудиться, ведь люди уже сами осознают, что их заработок зависит только от них самих. Во время рабочего процесса я сижу за компьютером и отслеживаю, какие механизмы в данный момент задействованы, у меня больше нет необходимости кого-то подгонять, люди и сами нормально работают.
В прошлом, когда мы работали по старинке, наши сотрудники сидели на окладе, тянули время и всячески прохлаждались. После введения автоматизированной системы ушло процентов 70 всех лентяев, после чего мы набрали новых работников. У нас тарифицированы все виды работ, начиная от подметания полов на складе и заканчивая высокоточными сборками товара. Так что при желании всегда есть возможность заработать. Невнимательность сотрудника исключается тем, что на неверный штрихкод, который нанесен на товар, сканер подает определенный резкий звуковой сигнал, отличный от того, который подается при правильном штрихкоде. Таким образом, ошибиться невозможно. С того момента, как мы стали использовать систему WMS, количество ошибок снизилось до минимума, исчисляемого тысячными долями процента от переработанного количества товара".
Анна Калита, менеджер по персоналу ГК "Дилан": "Сейчас достаточно сложно найти квалифицированного сотрудника в области складской логистики. Очень проблематично подыскать человека, которого не нужно было бы обучать. У нас имеются кое-какие задумки по части автоматизации, и я думаю, что сотрудники, скорее, отнеслись бы положительно к такому новшеству. Любая оптимизация труда положительно сказывается как на сотрудниках, так и на рабочем процессе".
Андрей Солониченко, руководитель проекта розницы сети супермаркетов "Три кота": "Мы сейчас только идем к автоматизации складских помещений, но, я думаю, уже в будущем мы начнем применять эту систему на практике. Насколько просто или сложно найти сотрудника склада -?тут все зависит от желаемого уровня квалификации работника. По большей части это скорее сложно. К внедрению на предприятии систем WMS персонал относится положительно -?при условии, что ввод программы в эксплуатацию не подразумевает сокращений рабочих мест".
Фото: konkurent.ru
Конкурент
