Как стало известно, Российский фонд прямых инвестиций при участии партнеров планирует увеличить портфель логистической недвижимости без малого в 5 раз, доведя его таким образом до 1 млн кв. м. На данные момент РФПИ владеет 200 тыс. кв. м складской недвижимости. Как отмечает газета "Ведомости", фонд совместно с партнерами приобрел два складских комплекса - "PNK-Чехов-3" и "PNK-Северное Шереметьево". Таким образом на логистическом рынке может появиться новый крупный игрок после группы "Бин" и Raven Russia.
Как отмечает Александр Морозов, директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci, текущие ставки аренды располагают к приобретению объектов недвижимости, так как в пересчете в "твердую" валюту, объекты существенно подешевели. "Стоимость объекта рассчитывается как ставка аренды, поделенная на ставку капитализации. Поясним на условном примере. Допустим, в 2013 году стоимость объекта рассчитывалась исходя из таких параметров: 120 долл./10%=1200 долл. за кв. м, а теперь ставка капитализации выросла и составила 12-13%, а ставки аренды во многих складских объектах упали до 60-70 долл., и теперь получается, что стоимость покупки упала более чем в два раза: 65 долл./12%= 540 долл. за кв. м. Конечно, для каждого проекта стоимость покупки рассчитывается индивидуально, однако тренд снижения стоимости объектов на складском рынке очевиден", - пояснил эксперт.
Оксана Николаева, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, также добавляет, что
складской рынок Московского региона на текущий момент обладает пиковым уровнем инвестиционной привлекательности.
Девальвация более чем в два раза снизила цены на предлагаемые рынку объекты, что уже привлекло новую волну покупателей, среди которых как профессиональные инвесторы, так и конечные пользователи, использующие текущую конъюнктуру для оптимизации и роста собственной логистики.
В материале издания отмечается, что РФПИ планирует не только приобретать уже существующую недвижимость, нои строить ее. По заявлениям генерального директора фонда, на строительство может прийтись порядка 250 тыс. кв. м.
"С точки зрения строительства интересным являются рынки Санкт-Петербурга и Екатеринбурга",
- замечает Александр Морозов. Также можно рассматривать отдельные проекты в Перми, Уфе, Красноярске и Владивостоке - городах, где складской рынок находится на ранней стадии развития. По-прежнему будут интересны проекты в Московской области, с хорошим местоположением, также внимания заслуживают хорошие участки под девелопмент индустриально-складской недвижимости в Ростове-на-Дону. С точки зрения покупки уже готового предложения, Морозов считает, что на рынке Москвы и Санкт-Петербурга уже существуют качественные инвестиционные складские объекты, которые могут быть приобретены фондом. Это заполненные арендаторами склады класса А и B+. Примерами таких объектов могут служить Логопарк "Север", "ПНК-Внуково", ЛК "Сынково". "Однако девелопмент собственных проектов обещает в несколько раз более высокую доходность. Скорее всего, фонд будет диверсифицировать риски и доходности - покупать готовые инвестиционные проекты и входить в девелопмент. Пропорция будет завесить от инвестиционной стратегии и целевых отметок по риску и доходности", - уточняет эксперт.
Оксана Николаева, напротив, считает, что сложно выделить какие-либо отдельные направления, скорее, можно говорить о Московском регионе в целом, поскольку в сравнении с другими российскими регионами он обладает, безусловно, большей емкостью спроса: Москва была и остается крупнейшим и важнейшим логистическим хабом страны.
Московская обеспеченность ритейла складами, несмотря на десятилетие активного роста складского сегмента, пока отстает от аналогичных показатели других Европейских столиц, играющих сходную роль в системе товаропотоков страны.
Как следствие, хороший потенциал роста спроса при текущем низком уровне цен делают привлекательным рынок в целом, и для очень широкого типа инвесторов. "Совокупный объем предложения складского рынка Московского региона класса А составляет сейчас чуть более 9,8 млн кв. м, примерно половина из которых - это собственные объекты конечных пользователей. Остальные представляют собой в том или ином виде рыночные объекты. Для профессиональных инвесторов интересны стабилизированные проекты с прогнозируемым cash-flow и хорошей доходностью, особенно в случае формирования портфеля в сегменте. Выбирая между строительством и покупкой готового здания, сейчас стоит отметить большую привлекательность покупки: во-первых, произошло значительное снижение стоимости продажи складских площадей, во-вторых, сейчас разница между себестоимостью нового строительства и ценой квадратного метра готовых складских площадей минимальна", - констатриует Николаева.
Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса, складское и индустриальное направление Colliers Int, полагает, что на сегодняшний день в общем объеме существующего предложения самыми популярными направлениями являются северное (Ленинградское и Дмитровское шоссе), южное (Симферопольское и Каширское шоссе) и западное направления (Минское и Киевское шоссе). Причем 32% занимает южное направление, а 19% приходится на северное направление. При этом новые объекты, выходящие на рынок в 2016 г., будут размещены преимущественно на расстоянии 15-45 км от МКАД на северном и южном направлениях.
"Лет 6 назад, когда группа "Бин" приобрела один из крупнейших логопарков "Северное Домодедово", никто не верил, что компании удастся за короткий период стать крупнейшим игроком рынка складской недвижимости и собственником логопарков не только в Московской области, но и в регионах и даже в других странах.
Таким образом, если у РФПИ имеется интерес к данному сегменту, то рынок складской недвижимости сегодня предоставляет широкие возможности по приобретению внушительного объема качественных складских площадей", - добавляет Богданова.
Эксперты сходятся во мнении, что в настощий момент у РФПИ есть все шансы встать в тройку крупнейших владельцев складской недвижимости, потеснив при этом "АТ Недвижимость", портфель объектов которой составляет на сегодня более 800 тыс. кв. м.
Фото: pnkgroup.ru
Арендатор.ру
