Спор о том, какой из сегментов рынка недвижимости пострадал от кризиса больше, а какой меньше, безусловно, носит умозрительный характер - каждому было плохо по-своему. А вот в сегменте складской недвижимости события развивались особенно динамично. Взаимные санкции не просто изменили характер поставок. Изменились товаропотоки. Другой стала логистика. На это нужно было оперативно реагировать. И вот, похоже, теперь основные трудности позади.
Стоит отметить, что текущая волатильность складского рынка - черта не только российская. Как отмечается в исследовании CBRE, "2016 год стал самым успешным за всю историю наблюдений для европейской индустриальной недвижимости: объем инвестиций достиг рекордной отметки в 24,5 млрд евро".
Ясно, что в Европе многое строится впрок, налицо чисто инвестиционные вложения. Кроме того, осваиваются новые маршруты, и это тоже задел на будущее. В любом случае, здесь мы видим уверенный рост.
В России же до этого, увы, далеко. У нас, пусть с некоторыми периодами стабильности, два года шло неуклонное падение ставок. Например, по данным Cushman&Wakefield, в 2016-м средняя ставка аренды на склады класса А упала по сравнению с 2015 годом на 14%.
Естественно, на этом фоне общий объем заключенных сделок аренды и покупки складской недвижимости оказался выше среднего показателя 2011-2015 гг. Но не намного. Во всяком случае, показатели 2016 года (всего арендовано и куплено 1,2 млн кв. м) были на 11% ниже, чем в 2015 году.
Также ожидаемо выросли объемы вакансий. "В 2016 году отмечалось увеличение доли свободных площадей в складском сегменте", - говорит директор по развитию УК "ИТКОЛ" Игорь Кабатов. С ним солидарен руководитель проектов консалтинговой группы "Ахилл" Александр Вусов: "По итогам сложного прошлого года складская недвижимость московского региона располагает большим объемом свободных площадей".
Если ограничиваться параметрами ставок и вакансий, то вроде бы повода для оптимизма немного. Но есть еще один показатель: спрос. Как отмечает аналитик отдела исследований Cushman&Wakefield Александр Кунцевич, сейчас наблюдается очевидный рост спроса в сегменте производства и логистики.
В 2017 году, по мнению специалиста, благодаря улучшению ситуации в розничной торговле, спрос на складские площади станет более предсказуемым.
Схожей позиции придерживается и директор отдела исследований CBRE Олеся Дзюба. По ее мнению, на складском рынке Московской области произошла стабилизация вакансии и восстановление спроса, что сигнализирует о постепенной нормализации рыночной ситуации.
Конечно, главным индикатором состояния любого сектора экономики является наличие инвестиционного интереса. Однозначной оценки здесь дать нельзя. "Сокращение ввода в эксплуатацию новых объектов будет актуально и в 2017-м", - утверждает Игорь Кабатов.
Олеся Дзюба также полагает, что в 2017 году объемы ввода будут сокращаться, и приводит конкретные цифры: "показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м, а новые здания в основном будут строиться под клиента".
И все же новые объекты планируются. В качестве примера Александр Вусов называет готовый к сдаче торгово-складской комплекс класса А+ в Клину (свыше 50 тыс. кв. м). А в Новой Москве вблизи Марушкинского поселения собираются, по словам специалиста, строить огромный 300-тысячный комплекс.
Несмотря на это
эксперты склонны к осторожным оценкам, особенно когда речь идет о выходе из кризиса. В целом они расценивают перспективы 2017 года как благоприятные.
Игорь Кабатов выделяет два тренда: во-первых, произойдет оживление деловой активности на региональных рынках складской недвижимости, во-вторых - лидирующая роль спроса укрепит свои позиции в развитии складского рынка в 2017 году.
По его мнению, собственники и управляющие компании будут все чаще формировать индивидуальные предложения для различных арендаторов. Это коснется как категорий складских площадей, так и перечня дополнительных услуг, бонусов и партнерских программ.
Александр Вусов считает одной из ожидаемых тенденций 2017 года рост заинтересованности иностранных инвесторов в складской и коммерческой недвижимости в целом. Вот его осторожный прогноз: 15-20% от общего объема инвестиций в данном сегменте против минимальных 10% в 2016-м.
Кроме того, говоря о развитии конкурентной среды, эксперт указывает на то, что наблюдаемое "смещение фокуса в сторону объектов, расположенных на более отдаленных от МКАД участках, сложно назвать тенденцией", поскольку якорные арендаторы не всегда готовы к переездам и смене логистики, а новых желающих не так уж много. Однако, по его словам, вполне можно говорить "о конкуренции в рамках одного направления или близлежащих районов".
По мнению Олеси Дзюба, динамика положительных изменений может усилиться во второй половине 2017 года.
- Прогнозируемый объем сделок на 2017 год может составить от 900 тыс. до 1 млн кв. м, - считает специалист. - В результате низкого объема ввода и устойчивого спроса доля свободных площадей может снизиться до 11%.
Эту позицию разделяет Александр Кунцевич:
- В конце 2017 года на рынке качественных складских площадей московского региона доля вакантных площадей начнет сокращаться, а ставки аренды стабилизируются.
Подводя итог нашего краткого аналитического обзора ситуации и перспектив складского рынка недвижимости, согласимся с точкой зрения директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России Антона Алябьева, который отмечает:
- Мы рады отметить, что, несмотря на трудности, складской рынок не стоит на месте, а меняется и адаптируется к новым условиям, на рынке появляются новые драйверы спроса и механизмы сотрудничества.
Что ж, можно сказать, что жизнеспособность российской экономики находит подтверждение и в "поведении" складского сегмента.
Фото: rcmm.ru
Строительство.RU
