По итогам I полугодия 2017 года, по данным консалтинговой компании Colliers International, одной из крупнейших сделок в сегменте складской недвижимости России стала покупка производителем гибкой упаковки "Данафлекс" 17 тыс. кв. м в особой экономической зоне "Алабуга".
Региональный рынок складской недвижимости активно растет. За 6 месяцев в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) было введено около 150 тыс. кв. м качественных складских площадей, общее предложение составило 7,46 млн кв. м. Казань демонстрирует достаточно скромные показатели по объему предложения складской недвижимости - только 2% от общего объема предложения.
Казань в первой десятке
После столичных городов, по оценке Colliers International, Екатеринбург и Новосибирск являются наиболее крупными по объему предложения складской недвижимости городами России - 5% от общего объема предложений. У Казани показатели скромнее - только 2%. По объему общего предложения складской недвижимости предсказуемо лидирует Москва с 12,971 млн кв. м, на втором месте Санкт-Петербург с 2,797 млн кв. м, далее идут Новосибирск (1,091 млн кв. м), Екатеринбург (1,038 млн кв. м), Ростов-на-Дону (710 тыс. кв. м). Казань с ее 356 тыс. кв. м уступает по объему имеющейся складской недвижимости Нижнему Новгороду (632 тыс. кв. м), но чуть опережает Самару (351 тыс. кв. м). Также позади остались Владивосток (147 тыс. кв. м) и Челябинск (299 тыс. кв. м).
CBRE называет меньшую цифру имеющихся в городе складских помещений класса А и В - 316 тыс. кв. м. По подсчетам JLL, объем предложения качественных складских площадей Казани больше, он составляет 495 тыс. кв м, говорит руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. Таким образом, город занимает 5-е место по объему качественного складского предложения в России, уступая лишь Москве, Санкт-Петербургу, Новосибирску и Екатеринбургу. В структуре предложения доминируют объекты класса А, их доля составляет 85%.
ILM ставит столицу Татарстана на 7-е место по количеству качественных складских помещений в России. На рынке предлагается более 450 тыс. кв. м складов класса А и В, считает бизнес-ассистент департамента складской и индустриальной недвижимости Юлия Ониани.
Предложение складской недвижимости в городах России:
К крупнейшим складским комплексам эксперты относят Q-Park и "Биек Тау". Они же, по мнению Оксаны Копыловой, являются и самыми популярными объектами среди арендаторов. Доля сделок, закрытых в Q-Park, составляет почти 40% от общего объема сделок.
Под конечного потребителя
Основной спрос на складскую недвижимость формируют ретейлеры. CBRE дает такую сегментацию спроса в Татарстане: 40% - непродовольственный ретейл, 25% - продуктовый ретейл, 10% - логистика, 11% - дистрибьюторы, производство занимает только 5%.
С 2008 года основной объем по аренде и покупке складских площадей города сформировали ретейлеры, отмечает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова. Одной из крупнейших сделок в этом сегменте, по ее словам, стал договор аренды компанией X5 Retail Group более 13 тыс. кв. м в складском комплексе "Биек Тау", заключенный во второй половине 2015 года. Ретейлеры, по данным Богдановой, формируют до 56% складского спроса в Татарстане, дистрибьюторы - 16%, логистические операторы - 10% производственные компании - 17%. К одной из крупнейших сделок по приобретению складских площадей производственной компанией в обзоре Colliers International отнесли покупку производителем гибкой упаковки, компанией "Данафлекс", 17 тыс. кв. м в "А Плюс Парке Алабуга". По оценке директора Департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Александра Перфильева, сумма сделки составила не менее 500 млн рублей.
По оценке Cushman & Wakefield, крупные федеральные сети активно развивают логистику в регионах. Третий год основу спроса в регионах составляют запросы от розничных сетей. К наиболее крупным подобным сделкам, совершенным в последнее время, Юлия Ониани относит аренду 13,2 тыс. кв. м X5 Retail Group в логопарке "Биек Тау" и аренду 3,4 тыс. кв. м компанией OZON в Q-Парке в 2016 году.
Ориентируясь на федеральные сети, девелоперы строят склады под конечного потребителя в формате built-to-suit. Компания "А Плюс Девелопмент" строит в Казани торгово-логистический комплекс площадью 22,4 тыс. кв. м для компании ЭТМ, занимающейся дистрибуцией электротехники. В CBRE напоминают о строительстве в Казани склада "под ключ" площадью 35 тыс. кв. м тем же девелопером для компании "Эльдорадо".
Избытка нет?
На текущий момент в Казани ведется новое строительство в умеренных объемах, складские объекты строятся преимущественно в формате built-to-suit, сообщила Элеонора Богданова. Оксана Копылова рассказала, что сейчас на рынке складской недвижимости столицы Татарстана продолжается реализация текущих проектов, разбитых на фазы, и строительство небольших складских комплексов до 15 тыс. кв. м. По оценке CBRE, до конца года будет введено 26 тыс. кв. м складских площадей в разных местах. А в таких городах, как Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Челябинск, Краснодар, Воронеж, по данным обзора Colliers International, до конца года ввод новых складских объектов не планируется.
Строительство складских объектов:
Казань выглядит перспективно на рынке складских помещений. Избыточного предложения складских площадей здесь нет, уверены в CBRE. Юлия Ониани даже считает, что, скорее, на рынке республики наблюдается дефицит качественных складских площадей.
Элеонора Богданова оценивает долю вакантных площадей в городе на уровне 3,9%. И это небольшой показатель среди других российских городов. Наибольшее количество вакантных площадей - 17% - находится в Челябинске. В Новосибирске и в Екатеринбурге, которые являются крупнейшими по объему предложения складских площадей городами России, доля вакантных площадей составляет 4,5% и 4% соответственно. В Самаре объем вакантных площадей составляет 7,8%, в Перми - 9%, отмечается в обзоре Colliers International.
С ростом спроса на складские площади и развитием логистики в регионе, арендные ставки имеют тенденцию к увеличению, отмечает Оксана Копылова. По данным Colliers International, в I полугодии средняя запрашиваемая ставка аренды на объекты класса А в Казани составила 3600 рублей за 1 кв. м в год, на объекты класса B - 2800 рублей. Они приближены к среднероссийским арендным ставкам: 3500 рублей за 1 кв. м в год на объекты класса А и 2600 рублей - класса В. Ставки в Казани выше, чем ставки в Нижнем Новгороде, Красноярске, Самаре. Ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.
Арендные ставки на складскую недвижимость:
По прогнозам Colliers International, до конца 2017 года существенных изменений на рынке складской недвижимости России не произойдет. Наибольший спрос продолжит формировать сегмент ретейлеров. А средняя запрашиваемая ставка на качественные объекты класса А будет находиться на уровне 3 500 рублей за 1 кв. м в год, изменяясь в большую или меньшую сторону в зависимости от качества объекта, объема арендуемых площадей и срока договора аренды.
Фото: alabuga.ru
Реальное время
