В Петербурге впервые за последние годы наметился устойчивый рост спроса на складскую недвижимость. Аналитики отмечают, что дефицитом хотят воспользоваться спекулянты, но потребители пытаются обойтись без них. Пока длится противостояние, арендные ставки растут.
Плюс полмиллиарда
Начало 2018 года принесло приятный сюрприз обладателям складской недвижимости Петербурга - интерес к их площадям начал активно расти, такой тенденции уже давно не было. Напряженность в отношениях между арендаторами и владельцами складов не заставила себя ждать - ставки повысились на 4-5 процентов только в первом квартале, и большинство участников рынка полагают, что динамика сохранится.
Представители бизнеса рассказали "Российской газете", что арендные ставки повысились прежде всего на рынке качественной складской недвижимости классов "А" и "В" - они сегодня достигли 500-550 рублей за квадратный метр в месяц. В Петербурге суммарная площадь сдаваемых в аренду складов такого класса превышает 1,7 миллиона квадратных метров. Таким образом,
речь идет о рынке с годовым оборотом, превышающим 10 миллиардов рублей, а пять процентов роста составляют примерно полмиллиарда рублей в год.
Эксперты аналитической группы A Plus Development связывают рост ставок на рынке складской аренды прежде всего с развитием крупных торговых сетей. Этот спрос сегодня составляет более чем 60 процентов, но, что любопытно, расценивается как затухающий. Считается, что пройдут еще несколько лет, и торговые сети в Петербурге достигнут предела возможностей своего развития. После этого эксперты ждут роста доли в спросе на складскую недвижимость со стороны производственных предприятий. С начала года их активность растет, но масштабы запросов пока не сопоставимы с запросами представителей крупной сетевой торговли.
В аналитической компании Knight Frank St-Petersburg отмечают еще одну тенденцию: на фоне роста арендных ставок количество заключенных сделок уменьшилось по сравнению с первым кварталом 2017 года почти в два раза. Это говорит о том, что
свободных площадей у петербургских владельцев складов почти не осталось.
Такие события всегда оживляют рынок по классической схеме "спрос - предложение". Казалось бы, девелоперы должны броситься на строительство спекулятивных складов - так на рынке называют склады, по-строенные не под конкретного заказчика, а предназначенные для сдачи в аренду.
Упустили момент
Увы, девелоперы упустили момент, когда это стоило сделать. Специализированные издания со ссылкой на аналитическую компанию IPG.Estate рассказали о появлении в Петербурге в этом году около ста тысяч квадратных метров новых качественных спекулятивных складов. Перспективу на ближайшие три года оценили в 400 тысяч квадратных метров.
Но в Петербурге сегодня более трех миллионов квадратных метров складов, поэтому прирост на 100 000 за год смешон - он соответствует трем процентам. Смешными выглядят и результаты девелоперской активности за первый квартал 2018 года, которую подсчитали аналитики Knight Frank St-Petersburg, - введено в эксплуатацию 4 300 квадратных метров качественной складской недвижимости. Это настолько мало, что переводить в проценты даже неприлично.
Арендные ставки выросли почти на пять процентов, это уже произошло, поэтому рассуждать о планируемом росте складских площадей на три процента к концу года несерьезно. Если примерить пять процентов только к имеющимся сегодня в регионе спекулятивным складам, то в этом году их должно было бы появиться минимум 200 тысяч квадратных метров. Чего точно не будет, потому что никто не заявлял столь интенсивное строительство. Впрочем, взаимосвязь между ростом арендных ставок и потребностью в складских площадях не столь прямолинейна.
Дефицит складских площадей не только удивил девелоперов, но и вызвал раздражение у крупных грузовладельцев.
В Петербурге проявилась совершенно новая для последних лет тенденция - крупный бизнес больше не хочет зависеть от скорости реакции девелоперов и предпочитает строить складские комплексы самостоятельно. Уже начато строительство весьма серьезных объектов в Уткиной заводи, Новосаратовке, на Софийской улице, в Осиновой роще и Шушарах. Уже упомянутые нами аналитики сообщают об очень неприятной для девелоперов статистике. Примерно половина полученных в конце прошлого и начале этого годов разрешений на строительство складских объектов - это расширение уже действующих спекулятивных складов. Остальная половина - строительство складов крупными компаниями для собственных нужд.
Девелоперы от такой тенденции теряют дважды. Во-первых, они не смогут в полной мере удовлетворить нарастающий спрос крупных грузовладельцев - те собираются сделать это сами своими силами. Во-вторых, грузовладельцы никогда не упускают возможности поспекулировать, если на их складских комплексах появляются свободные площади. И этот кусок хлеба они попытаются отобрать у девелоперов. Тем более что текущая тенденция рынка демонстрирует повышенный интерес именно к небольшим складским площадям - в 3-5 тысяч квадратных метров.
В общем, девелоперы красиво "пролетели мимо кассы", в очередной раз продемонстрировав, насколько плохо поддается прогнозам российская экономика. Рынок складской недвижимости Петербурга перераспределяется в пользу крупных грузовладельцев - сегодня это прежде всего продуктовые и непродуктовые ретейлеры.
Как устроен рынок
Рынок складской недвижимости условно можно разделить на три категории.
Первая - это склады, которые компании строят для себя. Как правило, такую роскошь может позволить себе крупный бизнес, в Петербурге и Ленинградской области большие собственные склады имеются прежде всего у ретейлеров. Они работают с большими объемами товаров, обычно расширяют свои торговые сети, поэтому всегда нуждаются в складских площадях.
Вторая категория - склады, которые сдаются на условиях ответственного хранения. Эта услуга самая дорогая, она предполагает заключение договора, на основании которого владеющая складом компания получает груз и полностью сама о нем заботится. Владелец груза вспоминает о нем лишь в тот момент, когда приходит время забрать его. По оценке топ-менеджера одной из крупных складских компаний Ильи Личко, в нашем регионе не более десяти процентов складов оказывают такие услуги, ввиду их дороговизны и не очень большой востребованности.
- Ответственное хранение заказывают обычно компании, не очень уверенные в долгосрочности своего бизнеса, или компании, у которых возникли сезонные всплески объемов товаров и не хватило мест на складах, какими они привыкли пользоваться, - рассказал "Российской газете" Илья Личко.
Самая же распространенная услуга на рынке складской недвижимости - обычная аренда.
Склады сдаются целиком и по частям, это наиболее доступная услуга, предполагающая, что арендатор будет сам общаться с представителями коммунальных служб и приведет собственный штат сотрудников, которые будут обслуживать хранение его грузов. Для владельцев складских комплексов такой вид бизнеса предпочтительный - нет никакой "головной боли", кроме получения арендной платы.
Впрочем, практика такова, что некоторые склады оказывают разные типы услуг: часть площадей сдают в обычную аренду, а часть - на условиях ответственного хранения. Владельцы крупных складских комплексов, построенных под собственные нужды, тоже нередко спекулируют частью площадей - когда остаются излишки.
