В Подмосковье приступили к строительству комплекса в формате light industrial. Это производственно-складской объект, разделенный на небольшие блоки. Такие помещения востребованы среди малого и среднего бизнеса: они позволяют организовать склад, офис и производство в одном месте.
Примечательно, что, несмотря на спрос, девелоперы пока редко берутся за подобные проекты. Разбираемся, почему так происходит и какие перспективы у этого сегмента в Подмосковье.
ТРИ В ОДНОМ
В минувший понедельник, 12 ноября, в городском округе Подольск заложили первый камень в строительство производственно-складского комплекса в формате light industrial. Новый объект появится на территории многофункционального парка «Сынково».
Под термином light industrial понимают складские и производственные помещения «мелкой нарезки», то есть разделенные на блоки от 200 до 2,5 тыс. «квадратов».
Подобный вариант, отмечают эксперты, идеален для небольших компаний, которым нерентабельно арендовать большие здания. Новый комплекс в Подмосковье будет предоставлять площади от 450 кв. м.
– В рамках проекта построят четыре корпуса общей площадью 25 тыс. кв. м, где представители малого и среднего бизнеса смогут удобно расположить свое производство, получив помещение с подготовленной инженерной инфраструктурой, – пояснил заместитель председателя правительства Московской области Денис Буцаев.
Формат light industrial можно назвать «коворкингом для промышленников».
– Помещения напоминают конструктор, – рассказал нам первый заместитель руководителя холдинга «Строительный Альянс», застройщика нового комплекса, Артем Петрухин. – Здесь будет возможно сделать офис, производство или склад. Появятся погрузочно-разгрузочные площадки и удобный подъезд как для легкового, так и для большегрузного транспорта.
Факт! Уровень спроса на рынке складской недвижимости Московской области достиг двухлетнего максимума. По данным компании CBRE, количество сделок за период с января по июнь по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло почти на 40%.
ТОЧНО ВОВРЕМЯ
На сегодняшний день подобный формат в стране не распространен. Руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских уверен: light industrial – перспективное направление на рынке складской недвижимости.
– В основе лежит логистическая концепция «точно вовремя», которая подразумевает, что на складах хранится минимальное количество товара, – поясняет эксперт. – Эта схема была придумана в Японии, где впервые начали отказываться от больших помещений. Большой плюс формата в снижении издержек, связанных с владением землей и обслуживанием складов.
В Европе сегмент light industrial со временем занял лидирующие позиции. Так, в Германии «мелкая нарезка» составляет 65% от общего объема складского рынка страны – около 220 млн кв. м.
– В подобных комплексах в Европе располагается практически все: от маленьких производств до шоу-румов, – отмечает Артем Петрухин. – Наши специалисты ездили в Германию и на основе этого опыта спроектировали новое здание.
Хотя популярность формата растет, далеко не каждый девелопер спешит покорить этот рынок: большинство по-прежнему ориентируется на большие склады для крупных игроков.
– Еще в прошлом году многие застройщики, которые занимаются индустриальной недвижимостью, заявляли, что займутся подобными проектами, – продолжает Петрухин. – Тем не менее на рынке в основном представлены большие складские терминалы.
Сказываются опасения, связанные с рисками: инвесторы боятся, что расходы, понесенные на строительство, не окупятся. Ведь небольшие компании ориентируются на невысокую арендную ставку.
Кстати! Сумма инвестиций в проект превышает 1 млрд руб., сдача первой очереди запланирована на середину следующего года.
«ОНЛАЙН» ДИКТУЕТ
По данным строительной компании «Эвриал», четвертая часть коммерческой недвижимости в стране приходится на склады малого формата площадью до 2 тыс. «квадратов». Около половины из них располагаются в Московском регионе. С учетом господдержки малого и среднего бизнеса здания light industrial имеют все шансы укрепить позиции на рынке. Ведь компаний, которым нужны офисы и небольшие склады, становится все больше.
– Более 50% помещений в новом комплексе уже «разошлись», – говорит Артем Петрухин. – Они либо проданы, либо подписаны договоры о намерениях по аренде. В основном боксами заинтересовались маленькие производства и ретейлеры.
По словам специалистов, на рост сегмента light industrial оказала влияние интернет-торговля. Залог успеха этого бизнеса – возможность быстро доставить вещь покупателю.
Поэтому в аренде небольших складов, расположенных недалеко от жилых кварталов, заинтересованы прежде всего онлайн-магазины.
Вадим Хромов, министр инвестиций и инноваций Московской области:
– Это новый формат производственно-складских комплексов, который мы намерены развивать в Московской области. Подобные объекты также появятся в городских округах Дубна и Химки.
