Большой маленький дефицит
Пожалуй, самый противоречивый сегмент коммерческой недвижимости на сегодня - это склады. Долгое время эксперты рынка в унисон говорили о том, что именно в сегменте складской недвижимости кроется наибольший потенциал, поскольку дефицит качественных складов в Екатеринбурге налицо. Лейтмотивом звучала мысль о том, что Екатеринбург, имея шанс стать транспортно-логистическим хабом благодаря своему уникальному расположению на границе Европы и Азии, просто обязан быть обеспечен высококачественными складами. Сегодня участники рынка уже не так единодушны...
С одной стороны, потребность в качественных складских площадях, действительно, есть. С другой - арендаторы и покупатели в очередь не стоят. И даже если теоретики продолжают говорить о дефиците площадей, то практики не особо торопятся этот дефицит ликвидировать. На фоне офисного бума и оживления интереса к торговым центрам, складской сегмент в Екатеринбурге выглядит сегодня довольно вяло. Тем временем в соседнем Челябинске при поддержке местных властей реализуются проекты, не побоимся сказать, мирового масштаба.
Что же происходит сегодня на рынке складской недвижимости Екатеринбурга? По данным компании Logopark.ru, общий объем предложения на складском рынке города составляет сегодня 1, 6 млн. кв.м.
Из них качественных складов меньше половины - около 40%, класс "А" составляет 364 тыс. кв.м., класс "В" - 290 тыс. кв.м. На долю складов "С" и "D" приходится 59%, то есть почти 950 тыс. кв.м.
По данным администрации Екатеринбурга, за восемь месяцев текущего года в эксплуатацию ввели шесть новых складских терминалов общей площадью 111 тыс. кв.м, включая грузовой терминал аэропорта Кольцово площадью 19 тыс. кв.м.
Директор по развитию Logopark.ru Александр Перфильев из наиболее крупных введенных объектов называет терминалы "Новокольцовский" (26 000 кв.м.), "Чкаловский" (54 000 кв.м.), ОЛЦ "Малахит" (26 000 кв.м.) и терминал "Лорри" (ЕАМЛТЦ, 12 800 кв.м.).
Как сообщили в комитете по товарному рынку администрации Екатеринбурга, обеспеченность складскими площадями на 1 сентября 2012 года составляет 821 кв.м. на 1000 жителей, из них 350 кв.м. приходится на высококлассные площади.
По словам Александра Перфильева, ставки аренды "все включено" на склады классов "А" и "В" сегодня варьируются от 350 до 450 руб. за кв.м./мес. (triple net - $90- $110 за кв.м./год). Для класса "С" они составляют 230-300 руб. за кв.м./мес., в классе "D" диапазон ставок - 150-180 руб. за кв.м./мес. "За текущий год арендные ставки на склады класса "А" и "В" фактически не изменились, они закрепились, но не выросли", - отмечает г-н Перфильев.
Как рассказал заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости земли компании Knight Frank Антон Репин,
впервые за четыре года доля вакантных площадей в регионах снижается, во многих городах, включая Екатеринбург,
спрос близок к предложению и уровень свободных площадей составляет от 1% до 5%.
Сплошные противоречия
Определенное оживление на рынке складской недвижимости отмечают практически все эксперты, однако в конкретных оценках их данные расходятся.
"Одной из тенденций рынка можно назвать оживление среди девелоперов, которые либо приступают к строительству новых складов, либо заявляют о своей готовности строить объекты под конкретного арендатора или покупателя", - рассказывает Александр Перфильев. - Также среди значимых моментов стоит отметить возобновление работы по некоторым "долгостроям" и переход арендаторов на долгосрочные договоры".
По мнению Антона Репина из Knight Frank, на сегодняшний день предложение качественных складов в Екатеринбурге крайне ограничено, уровень вакантных площадей составляет менее 5%: "Фактически мы наблюдаем дефицит площадей. Количество реализуемых крупных проектов также невелико. В сложившейся ситуации локальные девелоперы начали проявлять активность и строить спекулятивные складские комплексы".
По словам Антона Репина, найти сегодня в Екатеринбурге 3000 кв.м. склада класса "А" практически нереально. По мнению эксперта, ситуация осложняется тем, что такие объекты ориентированы на крупных клиентов, и девелоперы не готовы делить площади на более мелкие блоки.
"Склады, они, с одной стороны есть, и в то же время их нет", - говорит Александр Перфильев. - То есть, если необходимо арендовать склад площадью несколько тысяч квадратных метров, это возможно. Если говорить о классе "А", то конечно, найти 1000 кв.м. такой категории маловероятно, но о 2000-3000 кв.м. уже можно говорить. Некоторые девелоперы готовы принимать в высококлассные склады арендаторов до 5000 кв.м. Если говорить о классе "С" - это продукт, на который тоже есть свой клиент. В зависимости от того, какие задачи стоят перед компанией, она выбирает класс "А", "В" или "С". Это зависит от культуры работы, и стоит сказать, что на рынке есть склады класса "С" достаточно хорошего качества. Однако предложение в этом сегменте сегодня тоже достаточно ограничено. Найти площади можно, но сложно", - рассказывает Александр Перфильев.
Игорь Суханов, генеральный директор УК "Оборонснабсбыт" (управляет складским комплексом площадью 26 000 кв.м. в районе аэропорта Кольцово), напротив, считает, что никакого дефицита площадей в складском сегменте нет: "Дефицит складских площадей существовал в докризисный период, до середины прошлого года о нем и не вспоминали. Дефицит исчез вместе с оптимизмом, который присутствовал у участников рынка до наступления кризиса. С прошлого года произошло восстановление спроса, с рынка ушли свободные помещения, которые были, арендные ставки скорректировались на 10-15% и фактически вышли на докризисный уровень. На мой взгляд, сегодня появился некий баланс спроса и предложения, который отражается в равновесном уровне ставок", - делится мнением Игорь Суханов.
"Я считаю, что на сегодняшний день превышение спроса над предложением в сегменте аренды качественных складских площадей существует", - говорит генеральный директор логистической компании "ЛогИнУрал" Эмзар Гимаев. - Насколько оно "перегрето" - сказать сложно, но это превышение пока не повлекло увеличения ставок аренды, и это как раз тот индикатор, который говорит о том, что существующий дисбаланс спроса-предложения пока не является критичным для рынка. Но это сейчас. Вполне возможно, что через полгода ситуация кардинально поменяется. Пока что прошедшие 9 месяцев показали, что увеличения заполненности складов или увеличения объемов потребления в Екатеринбурге не было. Так, среди наших клиентов ни один не увеличил товарные остатки на складе, это говорит о том, что никто из них не прирастал, и драйвера роста у них не было. Тогда как в предыдущем году некоторые клиенты увеличили количество палеттомест на 40%. В этом году такой тенденции не было. У логистических операторов сегодня есть свободное пространство", - рассказал Эмзар Гимаев.
Таким образом, в оценках дефицита мнения экспертов неоднозначны, хотя большинство склоняется к мнению, что качественные площади в любом случае будут востребованы. Однако девелоперы браться за большие новые проекты не спешат.
Строить нельзя ждать
Классический пример девелоперской риторики - где поставить запятую? Однако в этом вопросе эксперты практически единодушны - торопиться со строительством новых складских объектов не стоит: "Лучше предложению расти вслед за спросом, чем наоборот, поэтому я не вижу ничего плохого в том, что пока больших проектов не закладывается", - считает Эмзар Гимаев.
По словам Александра Перфильева, в следующем году в Екатеринбурге будет введено в эксплуатацию несколько складских объектов: "Один объект на юге рядом с ЕКАДом площадью порядка 12 000 кв.м., второй - на Сортировке, площадью 5000 кв.м., откроется в начале следующего года и еще один объект, который практически построен, на севере, около 8000 кв.м. Есть объекты в районе Кольцово, которые будут строить по схеме built-to-suit. В принципе, такой острой проблемы в обеспеченности складами сейчас не стоит, хотя, конечно, городу нужен крупный проект", - говорит директор по развитию Logopark.ru. - В прошлом году рынок поглотил порядка 100 тыс. кв.м. складских площадей, в этом году объем поглощения уже составил около 75 тыс. кв.м., то есть прогноз примерно такой же. Я думаю, если в следующем году построят около 80 тыс., то они так же уйдут с рынка. Соответственно, для сохранения баланса,
чтобы не было перекосов ни в сторону спроса, ни в сторону предложения, Екатеринбургу, по нашим оценкам, нужно около 100 тыс. кв.м. складских площадей в год".
Оценки экспертов Knight Frank значительно более смелые: "Мы еще ни разу не наблюдали баланса на рынке любого из городов России. Зрелость рынка характеризуется уровнем вакантных площадей в районе 10%. Что касается Екатеринбурга, то здесь этот показатель сейчас менее 5% и поэтому дефицит здесь явный, мы оцениваем его, как минимум, в 200 тыс. кв.м. каждый год".
По словам Антона Репина, крупных новых объектов в Екатеринбурге сегодня не планируется, есть участки под built-to-suit, но на открытый рынок они не выйдут: "Кроме того, это проекты не федеральных девелоперов, а локальных, и тот объем гарантий, который они могут предоставить, у меня лично вызывает сомнения, я не очень верю в эти проекты", - добавляет г-н Репин.
Эмзар Гимаев говорит о том, что сегодня потенциальные девелоперы и инвесторы на складские комплексы есть, но они пока не заявляют свои намерения публично: "Я бы сказал так, что есть люди, которые на сегодняшний день рассматривают возможность участия в складских проектах - у кого-то есть земля, у кого-то есть деньги, но такие, кто публично бы заявил о реализации новых проектов, таких нет. Из существующих игроков есть "Лорри", которые строят свой терминал, есть "Чкаловский", который как-то "размножается" на своей территории, есть "Новокольцовский", есть какие-то совсем маленькие проекты. Но о новых больших проектах ничего не слышно. Хотя деньги у инвесторов есть".
Игорь Суханов считает, что предпосылок для роста складского рынка на сегодняшний день нет: "Ставки на все категории складов практически вышли на докризисный уровень, но сказать о том, что идет волна спроса, нельзя, ажиотажа вокруг складов нет, равно как нет и большого объема предложения. Поэтому нет предпосылок для какого-то скачкообразного роста складского рынка. Новые глобальные объекты не закладываются. То, что строится, это объекты, которые были заморожены в кризис, либо осваиваются докризисные площадки, которые предназначались под строительство логистических объектов. Девелоперы в рабочем режиме продолжают их реализацию. В эксплуатацию вводят совсем небольшие объемы площадей - 3-5-10 тыс. кв.м.", - отмечает эксперт.
По словам г-на Суханова, у девелоперов сегодня нет необоснованного оптимизма, поскольку складские проекты достаточно длинные по времени реализации, а уровень доходности по ним не такой интересный, как, например, в торговой недвижимости: "Поэтому с привлечением инвестиций в этот сегмент есть определенные сложности. С другой стороны, и арендаторы очень аккуратно подходят к вопросам своего развития - приобретать крупные объекты или большие площади они не торопятся, на рынке в основном происходят небольшие сделки. Рынок не так давно вышел из состояния комы и сейчас все очень осторожны", - говорит эксперт.
Туманное будущее
Как рассказали в администрации Екатеринбурга, в соответствии со стратегическим планом развития города до 2020 года развитие логистики планируется в четырех логистических узлах: это районы "Полеводство", Ново-Свердловской ТЭЦ, район птицефабрики, а также район ЕКАД. Именно в этих зонах предполагается наиболее активное развитие складских и логистических комплексов.
Отдельно стоит сказать о развитии проектов по схеме built-to-suit. Многие эксперты видят в ней потенциал и предполагают, что девелоперы будут готовы выйти на стройплощадки при условии того, что заказчик заранее определен. "Преимущество таких проектов в том, что клиент может заранее оговорить, какой склад ему нужен, обозначить все требования к помещению, зачастую может выбрать и место. А девелопер, в свою очередь, гарантированно получает долгосрочного партнера", - говорит Александр Перфильев.
"В этом году в Москве бум сделок по built-to-suit, большинство сетей купили или арендовали склады, которые под них специально построили", - рассказывает Антон Репин. По его мнению, чуть позже эта тенденция обязательно дойдет и до Екатеринбурга.
Эмзар Гимаев также соглашается, что строительство склада по схеме bts - это идеальная ситуация: "Здесь пока рынок далек от московского, он, как обычно, отстает на несколько лет. Уверен, что такие проекты начнут скоро появляться, но пока таких примеров я не знаю".
Игорь Суханов говорит, что их компания в текущем году реализовала несколько проектов по схеме bts, но пока называть это тенденцией нельзя: "То, что мы построили - это очень маленькие объемы, которые никоим образом не отражают ситуацию на рынке. Это наша текущая работа под наших клиентов. Сказать, что заявок на строительство складов bts от клиентов много и это тенденция, на сегодняшний день я не могу. Возможно, Екатеринбург повторит опыт Москвы, но это произойдет, как обычно, с опозданием в несколько лет".
В целом, инструмент bts эксперты рассматривают как один из путей восстановления рынка с наименьшими рискам для инвестора и девелопера. Это особенно актуально в связи с тем, что некоторые участники рынка пребывают в перманентном ожидании очередного витка экономического кризиса.
Что же касается общего прогноза по рынку, эксперты пока не видят ни предпосылок для существенного роста арендных ставок и спроса, ни радужных перспектив по объемам ввода складских площадей: " Я думаю, что
в следующем году ставки на качественные склады вырастут незначительно, в пределах 10%.
Класс "С" покажет примерно такую же динамику", - говорит Александр Перфильев.
Игорь Суханов согласен с экспертом и прогнозирует лишь коррекцию ставок на уровень инфляции в пределах 7-12%: "Кроме того, в тех объектах, которые работают по ставке "все включено", должна произойти коррекция в рамках повышения тарифов естественных монополий, поскольку стоимость газа подросла, стоимость электроэнергии во второй половине года тоже увеличилась. Поэтому ставки могут вырасти только на эти величины, так как рыночных предпосылок для их роста на сегодняшний день нет", - резюмирует гендиректор УК "Оборонснабсбыт".
Аналогичного мнения придерживается и Эмзар Гимаев: "Превышение спроса над предложением сегодня небольшое, поэтому цены зафиксировались и не растут, в будущем, скорее всего, они будут расти соразмерно инфляции".
По мнению Игоря Суханова, общая экономическая ситуация сегодня не стимулирует складской сегмент к бурному развитию: "Говоря о перспективах рынка складской недвижимости, необходимо помнить, что в данной "пищевой цепочке" девелопер находится в самом конце, и он зависим от производственного сектора, от ритейла, от логистов и транспортников и т.д. И если на сегодняшний день в этих сегментах нет ярко выраженной положительной динамики, если объемы производства и перевозок не растут бешеными темпами, то девелоперам складов не на что особо реагировать", - замечает эксперт. - Более того, в случае уменьшения спроса, в первую очередь сокращению подвержены объемы складских запасов и, соответственно, объемы складских площадей. А этого девелоперы боятся - однажды обжегшись на молоке, они теперь дуют на воду".
Фото: Ekbrealty.ru
Недвижимость. Екатеринбург
