Еще год назад арендаторы жаловались на нехватку складских комплексов, но тогда не хватало складов только класса «А» площадью 1,5-2 тыс. м2. Сегодня, по итогам первого полугодия 2021 года, также в дефиците все форматы складов и производственных помещений: сейчас вакантны 0,6% складов класса А, год назад вакантными были 2,1%; и 3,0% класса В, год назад их было почти вдвое больше, 5,7%, отмечают Bright Rich. Итого на рынке выставлено всего 63 тыс. м2, для сравнения, год назад выставляли под аренду и продажу 148,2 тыс. м2.
У экспертов рынка всегда была надежда на «скрытые вакансии» - то есть помещения которые могут быть освобождены, потому что, например, арендатор оптимизирует производство или вовсе лишились арендатора. Но по данным Colliers, уровень «скрытой вакансии» в Петербурге в сентябре 2021 года также крайне низок и составляет всего 3,5% от объема рынка ( порядка 120 тыс. кв. м).
Основные драйверы роста спроса складов - e-com. По статистике Bright Rich более 26% петербургских складов задействованы именно под электронную торговлю, еще 20% - это производственные помещения для производителей non-food, еще 13% - дистрибуторы non-food.
Доля складов, задействованных логистическими и транспортными операторами - 10%.
Рынок индустриально-складской недвижимости развивается циклично, проходя круг за 6-7 лет: цикл начинается с масштабного ввода складов и в этот период собственники коммерческой недвижимости бьются за клиентов, снижая ставки. Конец цикла - сведение вакансий к минимуму. Новый виток складского девелопмента в Петербурге должен был начаться в 2020 году. Со слов руководителя отдела Складской и Индустриальной недвижимости IPG.Estate Филиппа Чайки, еще в конце 2019 года были анонсированы многие проекты были анонсированы еще в конце 2019 года.
«В пандемию цикл сдвинулся. Реализация отложенных проектов стартовала в конце 2020 года. Но в декабре 2020 года рынок столкнулся с ростом цен на стройматериалы. В текущем году мы наблюдаем, что рост себестоимости строительства склада составляет 30-35%», - говорит он.
Из-за роста цен начало строительства промышленных объектов вновь отложили. Эксперты объясняют, когда склады начнут строить - неизвестно, так как ставка аренды не покрывает рост цен на стройматериалы - ставка аренды за последние несколько месяцев увеличилась лишь на 20%, а цены на стройматериалы выросли почти в два раза больше:
«Теперь финансовая модель предполагает окупаемость сроком в 11-12 лет против 9-10 лет до роста цен на строительные материалы. И этот факт тоже способствует острому дефициту складской недвижимости», - говорит Филипп Чайка.
Девелоперам в нынешних экономических условиях выгоднее строить не склады, а жилье. И если уж застройщик инвестирует в строительство склада, то действует он в интересах конкретного заказчика или с уже известными якорными арендаторами. Причем срок аренды, еще на этапе строительства, должен быть не менее 10 лет, говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Ольга Уревич.
В Петербурге нет вакантных помещений складской и производственной недвижимости не только в черте города, но и в ближайшем пригороде - склады в южном направлении после ввода трассы М-11 тоже попали в пик спроса. По данным компании Colliers на рынке все же еще есть достаточное количество участков с развитой транспортной доступностью как в южном, так и в северном направление:
«Однако постепенно их количество сокращается, что в будущем может привести к дефициту таких площадок», - говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Ольга Уревич.
Руководитель отдела Складской и Индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка рассказывает РЖД-Партнеру, земля под коммерческую недвижимость с развитой дорожной инфраструктурой, которую можно реализовать под строительства склада, уже в дефиците.
