Совокупный объем сделок на московском рынке достиг 1,67 млн кв. м (с учетом сделок субаренды), что на 40% ниже результата 2021 года. По итогам текущего года значение может оказаться на 10–15% меньше и составить около 1,5 млн кв. м. Доля вакантных площадей к концу прошлого года снизилась до 1,8% (с учетом предложения субаренды), а в 2023 году может увеличиться до 2%–2,5%. Средние запрашиваемые ставки аренды на конец 2022 года составляют 5 500 руб./кв. м/год и, вероятно, останутся на этом уровне.
По итогам 2022 года в Московском регионе был введен рекордный объем складских площадей за последние восемь лет – 1,95 млн кв. м.
Крупнейшими из объектов, введенных в 2022 году, стали складские комплексы, построенные по схеме built-to-suit для компаний сегмента онлайн-торговли. Рекордное значение ввода является следствием роста активности на рынке и заключения крупнейших сделок в 2020–2021 гг. преимущественно с представителями сектора e-commerce. Согласно оценкам NF Group, по итогам 2023 года объем ввода может составить около 1,6 млн кв. м (почти на 20% меньше по сравнению с результатами 2022 года), около 40% из которых придется на проекты built-to-suit или на складские комплексы под собственные нужды.
В середине 2022 года в Московском регионе фиксировался выход складских площадей на вторичный рынок ввиду сокращения компаниями занимаемых помещений. Кроме того, предложение пополнилось значительным объемом площадей в субаренду. Тем не менее, во II полугодии резкий рост вакансии в регионе прекратился. По итогам 2022 года доля вакантных площадей составила 1,8%с учетом субаренды, что в абсолютных значениях достигает 411 тыс. кв. м. Стоит отметить, что объем площадей, предлагаемых в субаренду, значительно сократился. Так, в середине года значение достигло 300 тыс. кв. м, а к концу года показатель не превышал 50 тыс. кв. м. В 2023 году доля вакантности ожидается на уровне 2%–2,5% (+0,2–0,7 п. п. к результатам 2022 года).
Показатель средней запрашиваемой ставки аренды был нестабилен на протяжении года и демонстрировал тенденцию к росту. Кроме того, запрашиваемые ставки аренды на объекты, предлагаемые по схеме built-to-suit, в определенный период времени достигли рекордно высоких значений. На конец 2022 года показатель находился на сопоставимом с итогами 2021 года уровне, составив 5 500 руб./кв. м/год. В 2023 году ожидается сохранение текущего значения ставок аренды.
За 2022 год совокупный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,67 млн кв. м, что на 40% ниже результата 2021 года. Начало года отметилось резким снижением спроса: так, в I и II кварталах показатель не превышал 250 тыс. кв. м в каждом из периодов, однако к концу года был зафиксирован его рост: в IV квартале он достиг 780 тыс. кв. м. В 2023 году объем сделок на московском рынке может составить 1,4–1,5 млн кв. м, что на 10–15% меньше значения 2022 года.
Доля сделок в формате built-to-suit показала минимальное значение за последние 10 лет, сократившись в четыре раза: по итогам 2022 года они занимают 11% в объеме спроса. В абсолютных значениях показатель снизился в шесть раз по сравнению с результатами 2021 года (181 тыс. кв. м в 2022 году против 1 164 тыс. кв. м в 2021 году). Примечательно, что значение по сделкам с готовыми площадями уступает лишь рекордному 2021 году (1 494 тыс. кв. м в 2022 году против 1 545 тыс. кв. м в 2021 году). Таким образом, сокращение спроса произошло за счет уменьшение объема сделок built-to-suit, которое стало следствием резкого роста стоимости строительства во II–III кварталах 2022 года, а также общей неопределенности относительно планов развития крупных потребителей складских площадей.
Представители онлайн-торговли остались основными потребителями складских площадей в Московском регионе – 44% в объеме спроса. По сравнению с прошлым годом доля сделок с компаниями, принадлежащими сегменту розничной торговли, сократилась практически в пять раз, а в абсолютном выражении объем сделок с этим сектором сократился в 7,5 раз.
Прошедший год также ознаменовался крупными инвестиционными сделками с индустриальной и складской недвижимостью. Так, за 2022 год в Московском регионе объем инвестиций в этот сегмент вырос на 55% по сравнению с прошлым годом и достиг 72,6 млрд руб. против 46,7 млрд руб. в 2021 году.
