Сегмент складской недвижимости Перми значительно отстал от регионов-соседей. И ситуация только ухудшается: 2013 год по вводу складской недвижимости был худшим за последние 6 лет. Средняя цена продажи складской недвижимости - 19 тыс. рублей за кв. метр, аренды - 200 рублей за квадрат в месяц. Из-за дефицита качественных помещений крупные торговые предприятия строят склады самостоятельно.
Хуже всех
За год производственно-складская недвижимость в Перми выросла в цене - как в сегменте продажи площадей, так и аренды. В первом случае с начала года, по данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, стоимость выросла на 7,1%, во втором более значительно - на 26,9%. "Рост цен в большей степени был обусловлен структурными изменениями. В течение 2013 года на рынке увеличилась доля складов среднего качества, и одновременно сократилась доля складов низкого качества", - констатирует Анастасия Печенкина, аналитик ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг".
"Довольно сложно провести анализ среднеценовых показателей складского сегмента, поскольку количество объектов мало, и каждый из них имеет ряд своих особенностей. К тому же складская недвижимость не может быть так же формализована, как, например, жилая. При появлении или уходе с рынка единичных объектов среднеценовые показатели могут испытывать сильные колебания в связи с изменением структуры предложения", - комментирует Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО "Инвест-аудит".
В подтверждение тому - ценовые показатели за III и IV кварталы. В этот период наблюдалось снижение средней цены продажи складской недвижимости. За последние три месяца стоимость уменьшилась аж на 10,2%. "Возросла доля объектов ниже 15 тыс. рублей за кв. метр, что сказалось на стоимости. Коридор цен в IV квартале составил от 9,57 до 39,38 тыс. рублей за кв. метр. Основная доля объектов сосредоточилась в диапазоне стоимости от 25 до 35 тыс. рублей за квадрат", - комментируют аналитики S.Research&Decisions. В сегменте аренды падений цены зафиксировано не было. Здесь ставки сосредоточились в диапазоне от 15 до 400 рублей за метр, средний показатель закрепился на уровне 250 рублей за "квадрат".
В целом же эксперты констатируют, что
за 2013 год складская недвижимость показала по итогам ввода самые низкий уровень за последние 6 лет - чуть больше 4 тыс. кв. метров.
"Из объектов, которые были введены, я бы отметила распределительный центр в Кондратово, построенный ГК "Норман-Виват". Другие проекты были лишь анонсированы в 2013 году и должны открыться в текущем. Это распредцентр сети гипермаркетов "Магнит", первая очередь производственно-логистического комплекса "А Плюс Парк Пермь" (бывший парк "Красный"), новый складской комплекс от компании Gigant", - отмечает г-жа Печенкина.
Что касается 2014 года, то он также начался с роста средних цен. По словам Анастасии Печенкиной, на конец марта средняя цена продажи составила 19,1 тыс. рублей за кв. метр, рост за квартал - порядка 1,5%. Средняя арендная ставка за этот же период скорректировалась до уровня 200 рублей за квадрат в месяц.
Москва, торговля, деньги
Худший результат за последние 6 лет - неутешительный итог для сегмента складской недвижимости. Но сформировался он, как считают эксперты, по целому ряду причин. Первая - централизованность российской транспортно-логистической системы. Самые крупные узлы сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, остальные города вынуждены развивать складскую недвижимость "по мере необходимости". Однако аналитики констатируют, что эта необходимость год от года растет: логистические центры строят для собственных нужд крупные компании, растет инвестиционная привлекательность Прикамья, наблюдается активный интерес к региону со стороны консалтинговых компаний, работающих в логистическом сегменте.
Еще одна причина неразвитости логистического рынка - недостаточный уровень развития потребительского рынка. "Отчасти этот факт можно объяснить нехваткой качественных торговых помещений. Сейчас крупные торговые предприятия, которые нуждаются в подходящих складских объектах, как правило, осуществляют строительство сами. Поэтому новых объектов на рынке практически не появляется", - комментирует Евгений Железнов.
С ним соглашается и Анастасия Печенкина: по ее словам, пермский рынок складов сегодня представлен в основном классом С. "Так, увы, сложилось исторически. Предыдущие 20 лет рынок развивался за счет перевода избыточных активов предприятий под коммерческое, в том числе складское, использование. Поэтому
большинство объектов на рынке - это здания, ранее принадлежавшие крупным предприятиям и построенные еще в советские времена. В большинстве своем они не востребованы бизнесом, поскольку не удовлетворяют современным требованиям по уровню качества", -
отмечает собеседница.
Третью причину называет директор ООО "Р-Консалтинг" Ольга Козырева - срок возврата инвестиций. "Если жилой дом начинает продаваться уже на стадии закладки фундамента, то логистический центр с высокой долей вероятности принесет первую прибыль только после запуска. А если учесть, что затраты на реализацию подобных проектов немалые, то получается, что девелопер рискует войти в проект, экономика которого, мягко говоря, трудно предсказуема", - отмечает г-жа Козырева.
Бери пример
Эксперты говорят, что медленное развитие рынка складской недвижимости - тенденция общероссийская. Тем не менее они отмечают, что в регионах-соседях дела обстоят намного лучше. Естественно, в качестве примера называется Екатеринбург.
"Там рынок складской недвижимости развит значительно лучше, и на это есть ряд причин. Первая - выгодное географическое положение на границе двух частей света: Европы и Азии. Вторая заключается в том, что Екатеринбург - крупный транспортный узел России: здесь сходятся 6 федеральных автотрасс, 7 магистральных железнодорожных линий, а также располагается крупный международный аэропорт. Третья причина - высокий уровень социально-экономического развития и большая численность населения. И последняя, четвертая, - компактная кольцевая форма города с выраженным центром, что позволяет развиваться в разных направлениях", - рассказывает Анастасия Печенкина.
По словам Ольги Козыревой, немаловажную роль в развитии данного сегмента в Екатеринбурге сыграли власти. "Несколько лет назад в регионе была принята логистическая стратегия, направленная на "перехват" грузов между Востоком и Европой. Не последнюю роль в этом вопросе, конечно, сыграло наличие большого современного аэропорта, который стал крупнейшим российским "хабом", - комментирует г-жа Козырева.
С тем, что Екатеринбург шагнул в сегменте логистики далеко вперед, согласны и эксперты "Инвест-аудит". Так, по словам аналитика Степана Наумова, главная заслуга города - он смог привлечь достаточное количество торговых сетевых компаний, нуждающихся в больших объемах качественных складских помещений. "В большинстве же российских городов уровень сегмента складской недвижимости недостаточно качественный. Поэтому многие федеральные игроки не особо рискуют заходить в регионы. Пермь, например, только в последние пару лет оказалась в поле зрения инвесторов", - отмечает собеседник.
Будущее за новым и качественным
Так или иначе, но будущее у сегмента складской недвижимости Перми все же есть, полагают эксперты. Но чтобы его развитие шло более активно, необходимо строить современные логистические комплексы. "К тому же потребность в них есть. Сегодня наблюдается высокая загрузка качественных складских комплексов, а те компании, которым не удалось подобрать подходящий вариант из существующих предложений, строят собственные распределительные центры", - отмечает Анастасия Печенкина.
Однако, как считает Степан Наумов,
строительство складских объектов в больших объемах начнется только тогда, когда появится критическая масса розничных корпораций, готовых зайти в регион или расширить там свое присутствие.
"Именно они, работая в условиях высокой конкуренции, формируют основной спрос на качественные складские объекты для повышения эффективности работы своего бизнеса", - комментирует эксперт.
По словам Евгения Железнова, не будет рынок развиваться и без девелоперов, которые готовы, несмотря на все риски, осваивать новый сегмент. "Если все заявленные проекты в 2014 году будут построены, то это, безусловно, положительно скажется на рынке складской недвижимости. Станет понятно, насколько востребованы данные объекты в нашем городе и какие суммы готовы отдавать арендаторы за качественные помещения. Тогда, возможно, на рынок придут новые девелоперы и инвесторы", - считает г-н Железнов.
Аналитики добавляют, что даже при наличии инвесторов, девелоперов и новых проектов, в большей степени на сегмент складской недвижимости будет влиять все-таки развитие рынков жилой и коммерческой недвижимости, а также экономические и политические тенденции в стране.
Фото: ssa.ru
Business Class
