Экспертами рынка складской недвижимости формат self storage называется в числе наиболее ярких трендов. Аналитики компании JLL провели масштабное исследование российского рынка self storage с фокусом на Санкт-Петербург.
Площадь объектов self storage в России увеличилась с 19 тыс. кв. м в 2010 году до 161 тыс. кв. м на конец 2017 года. Пока российский сегмент self storage представлен в основном в двух столицах и нескольких крупных городах. Но цифры позволяют говорить об устойчивом развитии этого направления в России.
Понятие self storage
Рынок индивидуального хранения, как и само понятие self storage, зародился в США около 60 лет назад. Высокая мобильность населения обусловила необходимость во временном хранении вещей в легкодоступном и надежном месте вне собственного дома.
FEDESSA определяет self storage как сдачу в аренду индивидуальных защищенных ячеек хранения для физических и юридических лиц. В некоторых странах в определении учитывается и контейнерное хранение.
Европейский и российский рынок
Спрос на хранение вещей в специальных боксах в Европе возник в 1990-х годах. Используя американский опыт, европейский рынок self storage развивается достаточно быстро. По данным JLL и FEDESSA, с момента открытия первых складов в 1995 году сегмент вырос до 3,2 тыс. комплексов на конец 2017 года. Общая площадь объектов self storage в Европе достигла 8,7 млн кв. м, из которых 44% находится в Великобритании.
Первый склад индивидуального хранения в России был открыт компанией KeySpace в 2008 году в Москве. Комплекс просуществовал чуть менее года на арендуемой площадке, после чего собственник здания разорвал договор аренды. Следующий комплекс в Москве был открыт в 2009 году компанией «Сити-Бокс».
На сегодняшний день российский сегмент self storage представлен в основном в Москве и Санкт-Петербурге, незначительная доля приходится на Казань, Пермь, Красноярск, Екатеринбург, Владивосток и Тюмень. Площадь объектов self storage в России увеличилась с 19 тыс. кв. м в 2010 году до 161 тыс. кв. м на конец 2017 года.
По данным компаний-операторов, около 80% клиентов являются физическими лицами, малый/средний бизнес арендует примерно 20% площадей. Спрос со стороны юридических лиц обусловлен необходимостью в хранении остатков продукции, оборудования или архивной документации. Физические лица наиболее часто арендуют боксы для сезонного хранения и малоиспользуемого имущества. Формат также позволяет хранить антиквариат или мототехнику.
Self storage в Санкт-Петербурге
Первый склад индивидуального хранения в Санкт-Петербурге был открыт в 2011 году компанией Red Box. На данный момент на рынке представлены восемь комплексов у шести операторов, а объем совокупного предложения составляет 20 тыс. кв. м.
Действующие комплексы self storage Петербурга расположены на севере и юго-востоке, а также в «сером» поясе. Они организованы на промышленных территориях в реконструированных или новых зданиях. На данный момент комплексы не представлены в 15 из 18 районов города, в том числе в историческом центре города.
Расположение склада индивидуального хранения оказывает умеренное влияние на формирование арендной ставки, при этом являясь важным элементом успеха комплекса в целом. Возможность быстрого доступа является важной для успеха данного вида бизнеса. Именно близость к ключевым транспортным узлам города, станциям метро или аэропорту обеспечивает устойчивый спрос.
Средняя площадь склада индивидуального хранения в Санкт-Петербурге составляет 2,5 тыс. кв. м, что сопоставимо со средним значением по Европе. Площадь представляемых клиенту арендуемых боксов варьируется от 1 до 30 кв. м, а высота потолка – от 1,9 до 3 м. Заполняемость складов составляет более 85%. Наибольшим спросом пользуются площади менее 5 кв. м, заполняемость которых близка к 100%.
Формат self storage отличается от формата склада ответственного хранения и не предполагает опись имущества, а также ответственность за его сохранность. Операторы предоставляют услуги контроля доступа и определенного температурного режима. Складские комплексы оборудованы системами контроля и безопасности боксов, а также противопожарной системой.
Средняя ставка аренды склада self storage в Петербурге на текущий момент составляет 1 250 руб. за кв. м в месяц. В ставку включены:
– климат-контроль и вентиляция для отапливаемых складов;
– круглосуточная охрана, видеонаблюдение и доступ к ячейке по пропуску;
– парковка, пандусы для погрузки/разгрузки.
Дополнительно возможны услуги погрузчика, доставки и наличие WiFi, а также по запросу клиента могут быть предоставлены стеллажи и упаковочный материал.
Условия договора предусматривают возможность оперативного увеличения арендуемой площади или досрочного расторжения договора, а также страхования хранимого имущества. Прогрессивная система скидок до 15% применяется при аренде сроком от 3-6 месяцев. Помимо отапливаемых боксов, часть компаний предлагает хранение в неотапливаемых контейнерах; ставка аренды в таком случае ниже, а скидка может составлять до 70%.
Крупнейшими операторами в классическом формате self storage в Санкт-Петербурге являются NordBox и Red Box. Альтернативная бизнес-модель представлена оператором «Мобиус». Компания использует мобильные контейнеры площадью от 2 до 8 кв. м. Мобильность контейнера дает возможность перемещать его между холодным и отапливаемым складами, а также хранить на удобной для клиента площадке.
Перспективы self storage в Санкт-Петербурге
Рынок self storage в Санкт-Петербурге находится на начальной стадии. Опираясь на историю развития европейского рынка за последние 20 лет, емкость рынка self storage в Санкт-Петербурге в долгосрочной перспективе можно оценить в 300 тыс. кв. м.
Дальнейшее развитие сегмента сдерживается несколькими факторами:
– невысокий уровень доходов населения;
– низкая осведомленность о подобной услуге;
– значительная доля гаражного хранения;
– низкая мобильность населения.
Мы не ожидаем резкого роста рынка self storage в ближайшем будущем, хотя количество объектов будет расти. Отсутствие крупных игроков не создает дополнительных барьеров для входа новых компаний на рынок. Операторы заявляют о планах по расширению предложения услуг складов индивидуального хранения, при этом предложение подходящих под их требования помещений ограничено.
Источник изображений: JLL
