Складская недвижимость - слабое звено не только Перми
По мнению главного аналитика ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг" Анастасии Печенкиной, тенденцией на ближайшие годы должна стать децентрализация: замена одной идеологии, основа которой - Московский транспортный узел, другой, где главными узлами этой системы будут несколько федеральных хабов.
Децентрализация - это перспектива будущего. Сегодня же сегмент складской и производственной недвижимости Перми, по мнению аналитиков, все еще находится на этапе становления после кризиса 2008 года. "Начиная с 2010 года средняя цена на всех сегментах рынка производственной недвижимости Перми выросла примерно на 20%, в середине 2013 года она стабилизировалась. О тренде стабилизации также свидетельствует динамика цен и количество предложений на рынке купли-продажи (цены летом 2013 года стабилизировались, а объем предложения продолжил накапливаться). Это может свидетельствовать о снижении активности покупателей (спроса) и повышении конкуренции продавцов", - отмечает г-жа Печенкина.
Сегодня средняя цена предложения производственно-складской недвижимости в Перми составляет 16-17 тыс. руб. за кв. метр.
"С начала года она упала на 16%. Диапазон колебаний средней цены в пределах 15-20% в целом характерен для этого сегмента коммерческой недвижимости", - констатирует Ирина Адаева, руководитель группы стратегического развития PAN City Group и специалист комитета по аналитике НП "РГР. Пермский край". По словам Анастасии Печенкиной, различается стоимость объектов и в зависимости от их типа. Например, средняя цена на отдельно стоящие производственные здания и помещения обычно на 1-2 тыс. рублей ниже, чем на склады. "Средняя цена на производственные базы в расчете на 1 кв. метр ниже, чем на отдельно стоящие объекты, и на конец августа 2013 года составила 12,7 тыс. рублей за квадрат", - добавляет собеседница.
В целом же аналитики считают, что говорить о средней стоимости по складской и производственной недвижимости нужно очень осторожно. "Каждый объект индивидуален, и требования потенциальных покупателей и арендаторов также индивидуальны. На пермском рынке пока нет типового предложения, какое, например, есть по жилой многоквартирной недвижимости, офисной и торговой. Здесь слишком велик перечень факторов, которые могут влиять на конечную стоимость объекта", - отмечает Ольга Козырева, директор ООО "Р-Консалтинг".
Эксперты рынка говорят, что в сегменте производственно-складской недвижимости существует большой разброс предложений, связанный с дифференцированностью рынка. В связи с этим все они отличаются и по классам качества. Основной объем предложений составляют производственные склады (более 40%). Достаточно большие доли в структуре предложений приходятся на подсегмент производственных зданий и помещений (27%) и на подсегмент производственных баз (25%). Минимальные доли занимают подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий.
Наиболее развитым является сегмент складов.
"В складском сегменте наблюдается самая высокая средняя цена предложения, в 2013 году она колеблется около 18 тыс. руб. за кв. метр.
Основную долю в структуре предложения занимают капитальные склады советской постройки, за счет них формируется и средняя цена. Предложения современных складов высокого класса качества на открытом рынке единичные", - рассказывает г-жа Печенкина.
А между тем складская недвижимость особенно важна, поскольку ее развитие отражает логистику региона и влияет на приход новых инвесторов. "Открытие многих бизнесов связано с необходимостью арендовать складские помещения. Даже любая продуктовая сеть нуждается в этом", - отмечает Ольга Козырева.
С тем, что городу не хватает качественных современных объектов складской недвижимости, согласны и эксперты PAN City Group. "На рынке производственно-складской недвижимости Перми преобладает предложение низкого качества - классов С, Д, Е. Аналогичная ситуация и по аренде. Поэтому предложение выше спроса. Спрос же тоже нельзя назвать низким, но он касается в основном помещений более высокого качества", - отмечает Ирина Адаева.
По ее словам, из-за такой тенденции объем сделок на рынке купли-продажи призводственно-складских помещений незначительный. Эксперты констатируют,
в Перми исторически сложилось, что собственники помещений не стараются вкладываться в их ремонт, а те, кто нуждается в объектах высокого качества, предпочитают строить склады "под себя".
За счет этого происходит и прирост новых площадей. Примером может служить компания "Henkel", которая построила для себя логистический терминал класса А, а также предприятия сетевого ритейла ("Магнит" и "Виват"), которые приобрели земельные участки и строят на них собственные распределительные центры.
Заглядывая вдаль
Несмотря на все особенности и недостатки пермского рынка, у него есть перспективы развития. Что касается процесса децентрализации, то он может быть решен путем создания нескольких логистических кластеров. В консалтинговой компании Knight Frank считают, что ими должны стать такие 4 основных логистических хаба, как Краснодар - Ростов-на-Дону, Казань - Самара, Екатеринбург - Пермь, Новосибирск - Красноярск. "Что касается Уральского региона, то, по мнению Уральской логистической ассоциации, в его транспортно-логистическую схему необходимо включать все территории (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Тюмень) и создавать перекрестные транзитные пункты", - отмечает Анастасия Печенкина.
У Перми также есть преимущество в сравнении с регионами-соседями - морской порт.
По словам Ольги Козыревой, с учетом того, что транспортировка грузов по воде максимально выгодна с экономической точки зрения, логистическая стратегия Пермского края могла бы это учитывать. "Но такой стратегии у нас нет, в отличие от ближайшего соседа Свердловской области и более дальнего - Казахстана. Там изначально ориентировались на поток грузов с Дальнего Востока и Средней Азии в Европейскую часть России и обратно", - отмечает собеседница. Она добавляет, что благодаря включению в логистическую систему города порта можно было бы повысить ее качественный уровень. А это, в свою очередь, привлекло бы новых игроков в экономику региона и поспособствовало росту его благосостояния.
Кроме того, в перспективе пермский рынок складов может все-таки пополниться объектами высокого качества. "Сейчас появляется множество объектов, которые не попадают на рынок (те, которые строят "под себя"), однако в будущем они могут сформировать сегмент вторичного рынка качественных промышленно-складских помещений", - считают эксперты ООО "Инвест-аудит".
По их мнению, проблему невостребованности части площадей также можно решить. Например, путем реконструкции производственных фондов и их дальнейшего использования либо путем изменения назначения неликвидных площадок. "В сегменте производственно-складской недвижимости, как и на рынке недвижимости в целом, второй вариант сказался бы положительно: если снижение объемов рынка скажется на потребителях, это приведет к небольшому росту цен и строительству новых, качественных площадей", - констатируют аналитики "Инвест-аудит". По данным PAN City Group,
сегодня среди территорий с наибольшим спросом складской недвижимости можно выделить: Осенцы, Краснокамск, Чусовской мост, Героев Хасана-Лобаново.
"Через указанные транспортные узлы проходят материальные потоки пермских промышленных предприятий, профессиональных логистов, компаний - дистрибьюторов, предприятий сетевого ритейла, предприятий FMCG-сектора (компаний, формирующих спрос на рынке индустриально-складской недвижимости). Появление в Перми новых качественных объектов с участием федеральных и международных брендов, вероятнее всего, на этих направлениях", - добавляет Ирина Адаева.
Еще одним решением может стать стимулирование интереса инвесторов к проектам складской недвижимости. "Сегодня же девелоперов, которые специализируются на складской недвижимости, в Перми почти нет. Но сегмент становится все более привлекательным, и я думаю, что в ближайшее время мы увидим реализацию новых проектов", - заключает Ольга Козырева.
Справка:
В ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг" считают, что следует отметить наличие инициатив по реализации проектов индустриальных парков в Пермском крае. Однако этот процесс идет очень медленно. "Открытие парка "Красный" так и не состоялось, теперь он преобразован в "А Плюс Парк Пермь", первый корпус которого будет сдан в конце 2014 года. Перспективы реализации парка "Звездный" остаются неоднозначными. Завершение второй очереди складского комплекса "Навигатор" отложено на неопределенный срок в связи с банкротством его девелопера - компании ООО "Логопарк-Прикамье", - отмечают аналитики.
Комментарий:
Ирина Адаева, руководитель группы стратегического развития PAN City Group:
- На рынке производственно-складской недвижимости Перми четко выделяются несколько зон: центральная (Краснова, Чкаловская, Стаханова-Данилиха, Садовый, Ераничи-Рязанская), юго-восточного направления (Крохалева, Хлебозаводская, Бахаревская, Хлебозаводская, Гипсовая), западного направления (Пролетарский, Заостровка, Красный Октябрь), юго-западного направления (Нагорный, Первомайский, Осенцы, Верхние Муллы), северного направления (Новогайвинский, Висим-Мотовилиха, Вышка-2, Кислотный). Среди них наиболее востребованы те, что входят в Индустриальный, Свердловский и Дзержинский районы города.
Что касается структуры предложения, то спросом пользуются качественные помещения с хорошей транспортной доступностью. Речь идет о новых складских комплексах в противоположность старым переделанным складам, при плотности загрузки которых в 70% возникают ситуации блокирования работы складского комплекса из-за невозможности разъезда двух фур. Новые объекты в этом сегменте рынка просто необходимы, и строиться они должны с ориентацией на федеральные и международные компании.
Так сегодня делает Екатеринбург. Там, в отличие от Перми, наблюдается перенасыщение рынка производственно-складской недвижимости: общий объем предложения подбирается к 1 млн кв. метров.
Фото: metroblog.ru
Business Class
