В последние годы рынок земли под складские комплексы в Московской области переживает настоящий бум: стоимость гектара выросла до 39 млн рублей, а спрос и предложение продолжают расти. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и как меняется структура рынка.
Земля и земельные участки, Склады и складская недвижимость, Инвестиции в недвижимость, Девелоперы и застройщики
Рынок земли под складские объекты в Московском регионе за последние шесть лет изменился до неузнаваемости. По информации Всеостройке.рф, с 2019 года стоимость одного гектара земли, пригодной для строительства складов в зоне Центральной кольцевой автодороги, увеличилась в 3,5 раза и сейчас достигает 39 миллионов рублей. Такой скачок цен связан не только с ростом спроса на логистические площади, но и с изменением структуры предложения на рынке.
Еще несколько лет назад инвесторы и девелоперы могли выбирать из ограниченного числа участков, подходящих для размещения складских комплексов. Сегодня же объем активно предлагаемых к продаже земельных наделов вырос вдвое и составляет около 4,6 тысячи гектаров. Причем заметно увеличилась доля участков, ранее относившихся к сельскохозяйственным землям, которые теперь активно переводятся под складское строительство. Если в 2019 году таких было всего 12%, то сейчас их доля достигла 40%.
Существенно изменились и арендные ставки на готовые складские объекты. За шесть лет они выросли почти втрое: с 3 900 рублей за квадратный метр в год до 11 800 рублей. Это отражает не только инфляционные процессы, но и растущую конкуренцию среди арендаторов, а также повышение требований к качеству складской инфраструктуры.
Интересно, что разница в арендных ставках между разными направлениями Московского региона постепенно сокращается. Если в 2019 году разрыв между наиболее дорогими и дешевыми локациями достигал 18%, то к 2025 году он снизился до 8,5%. Главным фактором, по-прежнему, остается удаленность участка от МКАД: чем ближе к кольцу, тем выше стоимость и спрос.
Особое внимание эксперты рынка обращают на Новорижское шоссе, где стоимость земли под склады остается одной из самых низких. Это объясняется тем, что две трети предлагаемых здесь участков находятся на расстоянии более 45 километров от МКАД, что снижает их привлекательность для крупных логистических операторов. В то же время минимальные цены на землю фиксируются вдоль трассы М-4 «Дон», где расположены участки, оптимальные для спекулятивного девелопмента - особенно в зоне до 30 километров от МКАД.
В целом, рынок земли под склады в Московском регионе становится все более динамичным и разнообразным. Девелоперы активно ищут новые возможности для реализации проектов, а собственники земельных участков пересматривают свои стратегии в условиях растущего спроса. Как отмечают специалисты, дальнейшее развитие этого сегмента будет зависеть от темпов роста электронной коммерции, развития транспортной инфраструктуры и изменений в законодательстве, регулирующем перевод земель из одной категории в другую.
Таким образом, за последние годы Московский регион превратился в один из самых привлекательных рынков для инвестиций в складскую недвижимость. Рост цен на землю, увеличение объема предложения и сокращение разрыва между направлениями свидетельствуют о зрелости и высокой конкуренции в этом сегменте. По мнению аналитиков, в ближайшие годы тенденция к удорожанию земли под склады сохранится, а спрос на качественные логистические площади будет только расти.
