По данным Nikoliers, диапазон ожидаемого годового объема спроса в периоде 2026—2027 гг. на складскую недвижимость в России может составить порядка 4,0–4,6 млн кв. м, что на 20–30% меньше по сравнению с рекордным средним значением за 2023—2024 гг., но по-прежнему превышает уровень доковидного периода. На объем спроса в ближайшей перспективе отчасти будет влиять охлаждение деловой активности игроков в 2025 г., что формирует эффект отложенного спроса, когда игроки, в ожидании более лучших экономических и отраслевых условий, приостановили свою активность и будут реализовывать свои потребности постепенно в будущем. Ключевым рынком-концентратором спроса остается Московский регион — 50–55% от спроса. Лидерами в распределении спроса останутся маркетплейсы, однако их доля, несмотря на сохранение двузначных темпов роста онлайн-продаж, будет ниже, чем в 2021—2024 гг.
По итогам 2025 г. объем сделок на рынке складской недвижимости в России составил 3,3 млн кв. м, что в 1,6 раз меньше значения, достигнутого в 2024 г. Основными причинами снижения спроса являются приостановка региональной экспансии маркетплейсов — главного драйвера спроса последних лет — и снижение количества заключаемых сделок BTS-аренды. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. объем сделок аренды и продажи со складами увеличится на 15–25% (до 3,7–4,0 млн кв. м) на фоне потребности маркетплейсов и федеральных продуктовых сетей соответствовать спросу на их товары и услуги, однако более заметная активизация рынка ожидается в 2027—2028 гг. Отложенный спрос, накопленный в 2025—2026 гг., начнет реализовываться на фоне общего оживления экономической активности, при этом объем сделок зафиксируется на уровне выше 4 млн кв. м ежегодно, что все же на 27% ниже рекордного 2023 г.
Исходя из официальных макроэкономических и отраслевых данных, в ближайшие два года ожидается рост всех ключевых отраслей, при этом наибольшая, двузначная, динамика будет зафиксирована на рынке онлайн-торговли (до 21% за год), что позволит данной отрасли сохранить свое лидерство в распределении спроса на складские мощности. Ожидаемые положительные темпы роста бизнеса розничной торговли (до 4% за год), обрабатывающей промышленности (до 4% за год) и грузоперевозок (до 3% за год) означают сохранение потребности в увеличении складских мощностей со стороны представителей данных отраслей.
При этом объем ввода складских площадей в России в 2026—2027 гг. остается внушительным. В 2025 г. объем ввода составил 7 млн кв. м площадей, и в 2026 г. ожидается повторение данного результата (7 042 тыс. кв. м) с последующим снижением в 2027 г. до 6 086 тыс. кв. м. Значительные объемы ввода складской недвижимости объясняются высокой активностью маркетплейсов и продуктовых сетей в предыдущие годы, которые развивали качественную логистическую инфраструктуру по всей стране, заключали крупные BTS-сделки и анонсировали собственное строительство складских объектов. На фоне больших объемов нового девелопмента и снижения деловой активности уровень вакантности может увеличиться и достичь пика своего цикла в 2026 г. до 4% с последующим снижением до 3% к 2027 г. на фоне активизации спроса и чистого поглощения.
