Тенденции и возможности складской недвижимости в России: чем это интересно для зарубежных партнеров. Об этом шла речь на "ТрансРоссии-2016". Москва была и остается главным распределительным центром России, указывает Knight Frank. В кризис эта тенденция усилилась: клиенты начали арендовать помещения ближе к Москве, чтобы уменьшить издержки на склад. Централизация продолжает расти, увеличивая и без того колоссальный разрыв между московским рынком и региональными операторами (там в первой тройке Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Екатеринбург). Сегодня общая площадь складов в московском регионе достигла 12 млн кв. м, и спрос есть.
"Клиентам нужны готовые помещения, - так партнер компании по коммерческой недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов охарактеризовал ситуацию в складском бизнесе России на профильной дискуссии в рамках форума "ТрансРоссия-2016". Ставки аренды в рублях фактически отыграли девальвацию и в валюте остались стабильными, тогда как цена строительства с прежних 1000 долларов за кв. м снизилась минимум вдвое. Это значит, что при наличии свободных средств этот бизнес может приносить значительный доход девелоперам.
"Прошлый год был лучшим по объему сделок, а доля свободных помещений составляет около 8%", - говорит В. Холопов.
Коммерческие условия аренды:
- ставки рублевые: 5500-6800 рублей за кв. м в год в Московской области (74-92 евро в год, или 6-7,65 евро в месяц), 4200-6300 рублей в других крупных городах;
- ставка "все включено", срок аренды 3 года. "Клиенту важно понять, сколько он заплатит", - поясняет эксперт.
"Мы говорим о кризисе, и довольно затяжном ("упали и лежим на дне"), но при этом заключаются крупные сделки. "О"КЕЙ" и Castorama вместе взяли более 100 тыс. кв. м в 2015 году. Поскольку денег на рынке мало, в основном склады берут в аренду - на 15 сделок на аренду приходится одна покупка".
Целью дискуссии на "ТрансРоссии-2016" было померять "температуру рынка" в ходе очной встречи профессионалов, что, по мнению организаторов форума, гораздо важнее статистики.
Сергей Лысенков из Logistic Partners cтроит 52 тыс. кв. м складов в год и ответил на вопрос, почему он это делает и что сегодня требуется заказчикам.
"Приходя в новые склады, клиенты видят, что это радикально отличается от того, что было прекрасно построено 5-7 лет назад, а сегодня уже устарело, - уверен С. Лысенков. - За 3 года активного развития нами построено 198 тыс. кв. м и 152 тыс. продано. Мы играем вдолгую, потому что рынок девелопмента - это игра на 8-10-25 лет.
Мы успешны в сегменте средних сделок. Современный склад - это примерно 12 тыс. кв. м, мезонин с офисными помещениями, 2 входа, 14 ворот. Аналогичного нашему предложения на рынке нет.
Во всех учебниках написано, что складская логистика рассчитывается на несколько лет вперед. Но фактически у нас все сделки заключаются по принципу "надо завтра". 40-50 тыс. кв. м в 2017 году - это "надо завтра", потому что согласовать такие проекты в Новой Москве в столь короткий срок невозможно.
Тот, у кого все заполнено, строит бизнес на правильном прогнозе. Нельзя выиграть фармацевтический тендер без сертифицированного готового помещения".
Вячеслав Холопов соглашается: действительно есть клиенты, которым помещения нужны прямо сейчас: "Это не плюс, а минус рынка. Прогнозирование никогда не было сильной стороной российского арендатора".
Александр Карманов (Major Terminal) отметил, что доступность площадей здесь и сейчас - это явление, которое появилось на рынке в последние 2 года. Это то, что ранее было выкуплено у девелоперов. Есть выбор помещений, есть техника, надо только работников привести. Посему нет смысла использовать старые проекты, когда есть новые, более современные и удобные. Поэтому вопрос о реклассификации складов придется решать оперативно: не может относиться к классу А комплекс с высокой степенью застройки, где клиент испытывает проблемы с погрузкой-разгрузкой транспорта.
Работа под клиента
"Будущее - за специализированными логистическими провайдерами, - уверена Вера Горбачева из ID Logistics Rus. - Раньше они были всеядны - могли работать и с продовольствием, и с промтоварами. Провайдер арендовал у девелопера коробку и искал клиентов. Ставки аренды были в валюте, клиенты платили в рублях. Тем предприятиям, которые в кризис оказались между молотом и наковальней из-за скачков курса, пришлось банкротировать и сменить собственников.
Сейчас девелоперы стали более сговорчивыми - они готовы развивать проект по фазам, сдавая очередной этап под нужды конкретного клиента. 2 года назад это было невозможно. Таким образом появилась база для развития специализированных компаний,которые сейчас более успешны.
Комплексы, построенные 10 лет назад и сейчас, очень отличаются. Но старые не сильно дешевле новых, поэтому лучше взять новое".
"Раньше приходилось брать склады, которые есть. Сейчас имеется выбор, возможность перестраивать логистические потоки в интересах клиентов, - подтверждает Юрий Каплун ("Деловые линии"). - Мы экономим на аренде - берем классы С и В с оснащением, которое нас устраивает - с большим количеством доков, ворот, пандусов".
"Спекулятивная аренда складов логистическими операторами - это сегодня нонсенс, так как оператор берет площади только под клиента, в противном случае любые изменения рынка приводят к потере бизнеса",
- добавляет Александр Карманов.
При всем этом профессиональный операторский бизнес в России по-прежнему не делает погоды: в общем объеме качественных складских площадей они берут 8% (2015), и эта доля не растет.
Однако интеграция логистики в производственный и торговый бизнес идет крайне медленно. 3PL как не было, так и нет - констатируют профессионалы. И все же перемены начались: компании берут склады и приглашают логистического оператора управлять ими - это новая тенденция.
Вера Горбачева сообщила, что за 2015 год ID Logistics Rus получила больше 10 запросов на профессиональное управление складом и вообще-то это отражение мировой тенденции: представленная в 14 странах компания, имеющая 4,4 млн кв. м складов, 50% оборота обеспечивает, управляя складами клиентов. В России после запуска первого проекта удалось сократить количество персонала в разы, оптимизировав процессы. На что смотрят? На технологии, цепочки поставок, стараются сократить складские запасы.
Доля логистических услуг в цене товаров клиентов - от 1 до 3%, но на больших оборотах это большие деньги. Поэтому варианты оптимизации ищут и находят.
Примечательно, что складской провайдер в России не оптимизирует груженые и порожние поставки. Госпожа Горбачева уверена, что это функция транспортной компании!!! И добавляет, что при гарантии объемов автотранспорта можно сократить цену логистических услуг в целом. А это и есть шаг к услугам 3PL, которые должны интегрировать все транспортные процессы для достижения оптимального результата.
"Мы отработали низкие ставки, и ниже они уже не будут. Можно сидеть и говорить, что рынок не наш, а можно брать с этого рынка все, что можно
- в том числе и рынок вторичных услуг, дополнительные мощности под транспорт, упаковочные мощности, - уверен Глеб Белавин (УК MLP). - За счет специализации и масштабирования мы имеем инструменты оптимизации.
Владение сетевыми складами, принцип одного окна по всем складским комплексам при общении с арендаторами помогают и нам, и клиентам. Это пока не система, а возможности".
Эти возможности перерастут в систему, можно не сомневаться. Ведь сама УК MLP - это 1,8 млн кв. м складов...
Есть ли жизнь после ритейла?
В первые годы девелоперы складов строили объекты с учетом требований логистических операторов - больше мезонин, 17х24 шаг колонн. Для торговых операторов тоже существует свой стандарт. "Кто следующий клиент после ритейла?" - спрашивает модератор дискуссии Вячеслав Холопов.
Ответа на этот вопрос так и не прозвучало. Может, дело в том, что индекс эффективности логистики в России находится на 90-м месте из 165 стран (данные Всемирного банка)? И с 2007 года он вырос лишь на 9 пунктов?
Продуктовые ритейлы идут в регионы, однако Вера Горбачева сообщает, что их анализ - что выгоднее: держать консолидацию в Москве или в регионах - пока показывает преимущество Москвы.
78,8% перевозок в огромной стране приходится на автомобильный транспорт! Только 19% берет железная дорога. И процветает "кривая" логистика: из Китая товары едут мимо Новосибирска в Москву, а оттуда автотранспортом до Новосибирска. Это называется снабжением по централизованной схеме. За 10 лет в ней ничего не поменялось. "Спрос на региональные центры невелик и таким остается.
Транспортная логистика сопротивляется изменениям, - сетует В. Холопов. - И на конференциях мы видим одни и те же лица. Люди копируют решения, которые были раньше. А новых идей нет. Есть ли возможность изменить ситуацию?"
"Чтобы что-то поменялось, нужна эффективность передвижения по железной дороге, - отвечает Сергей Лысенков. - В ближайшие 10 лет этого не произойдет".
Александр Карманов заметил, что вопрос повышения производственной эффективности стоял всегда, это не реакция на рынок. "Работа на складе клиента несет пользу и клиенту, и оператору, поскольку работа в сложных отраслях - как ритейл, так и автозапчасти - несет большие риски. Соединение компетенций клиента и оператора, который берет на себя строительство склада или оперирование им, будет расширяться".
Руководитель терминала Knight Frank "Булатниково" Дмитрий Атопшев заверил, что и в текущей рыночной ситуации компания начала новый проект, ибо считает, что к 2017 году сможет найти своих потребителей. "Сейчас многие потенциальные потребители готовы говорить не о бумажных проектах, а о готовых. В 2014 году быстро перестроились на рубли, и это правильно и комфортно. Стараемся использовать энергоэффективные технологии, которые позволяют снижать расходы на эту часть на 30%. На большом объеме оптимизировать легче. И мы стараемся ориентироваться в поиске площадок на близость к Москве, в пределах 10 км от МКАД".
Вот такое оно сейчас, представление об эффективной складской логистике в России: центр в Москве, отгрузка под заказ, доставка автотранспортом на тысячи километров. А для таможенных складов в Прибалтике это гарантия конкурентоспособности на неопределенный срок: ведь при среднем сроке доставки в неделю пара дней на латвийское плечо роли не играет. При этом клиенты получают существенную экономию оборотных средств за счет отложенной растаможки:
Фото: holodcatalog.ru
Baltic-course
