Склады Петербурга постепенно восстанавливают позиции
Уходящий 2012 год характеризовался высоким уровнем активности на рынке складской недвижимости. По итогам этого года прирост качественных складских площадей составит около 17%. По данным АРИН, в 2012 году в городе введено около 100-110 тыс. кв. м складской недвижимости.
"Это "Орион Логистик" (Каменка), "Нордвэй" (Шушары) и СТК (пересечение пр. Энгельса и КАД). Объем ввода этого года существенно превышает показатели 2011 года, когда было введено лишь 18,4 тыс. кв. м складской недвижимости. Тем не менее дефицит качественного предложения все еще ощущается, поскольку объем спроса по-прежнему больше предложения", - говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
С начала года ставки выросли на 7-12%. Сегодня аренда складского комплекса стоит порядка 300-700 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса и локации.
В 2012 году возобновилась реализация проектов, приостановленных в предшествующий период.
На рынке среди качественных объектов преобладают комплексы класса А - их представлено около 70%. Наиболее высокая концентрация складов - в Пушкинском районе (31%), Выборгском, Московском и Всеволожском районах (по 13%). Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых наиболее активно представлены "Шушары" (Пушкинский район), "Предпортовая" (Московский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах "Обухово", "Горелово", "Колпино", "Парнас" и "Каменка".
Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м - на них приходится в общей сложности 69% от общего числа складских комплексов.
Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. кв. м составляют 9%.
В 2012 году наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга остаются производственные компании и торговые операторы. "Наиболее востребованы склады площадью 2-5 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Тем не менее встречаются запросы и на более крупные складские блоки; увеличение спроса на этот сегмент наблюдается с 2010 года. Основными арендаторами крупных складских площадей являются компании-дистрибьюторы, операторы розничных торговых сетей и логистические компании", - рассказывает госпожа Марковец.
С ней не согласна Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle: "Средний размер сделок по-прежнему редко превышает 5 тыс. кв. м.
Сделки крупнее 10 тыс. кв. м довольно редки на рынке.
Такой формат спроса отчасти ограничивает активность девелоперов в строительстве открытых для аренды спекулятивных складов, ведь даже небольшому комплексу площадью 30 тыс. кв. м потребуется 4 или 5 арендаторов", - говорит она.
Рост продолжится
Госпожа Лежнева отмечает, что в Санкт-Петербурге за 2012 год общий объем сделок по аренде складских площадей достигнет около 150 тыс. кв. м.
"В следующем году рынок продолжит активно расти. В 2013-2014 годах заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь известных на сегодня объектов - 420 тыс. кв. м", - подсчитала Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Аналитики отмечают, что в последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению "цена-качество". Толкает к выкупу помещений и то, что многие собственники оставляют за собой право сменить арендатора на более выгодного, что усложняет бизнес нанимателям.
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, считает, что
покупка склада в собственность у инвестора - это основная тенденция на рынке.
"Явление это распространенное и вполне закономерное. Уверен, что именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие 2-3 года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться", - уверен господин Тюнин.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды. "Срок аренды при этом зависит от кон-кретного случая (например, 10 лет). При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток - вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так распространены. Другое дело - продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю", - поведала госпожа Лежнева.
Инна Попова, директор по оценке УК "Магистр", при этом отмечает, что сдача объекта в аренду и его приобретение в собственность - два абсолютно разных сегмента рынка. "Целесообразность одного или другого способа определяется в каждом случае индивидуально, в зависимости от целей компании и ее платежеспособности. Безусловно, малый и средний бизнес, особенно находящийся на начальном уровне развития, преимущественно арендует склады. В активе крупных компаний существуют различные объекты", - добавляет госпожа Попова.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg,
в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в собственность.
"По нашим данным, на сегодня стоимость 1 кв. м составляет 1200-1400 USD", - сообщает господин Тюнин.
"Средняя стоимость покупки высококлассного склада составляет 25-45 тыс. рублей за 1 кв. м, причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 тыс. кв. м - здесь стоимость квадратного метра достигает 40-45 тыс. рублей", - уточняет госпожа Попова.
Фото: Интертерминал
АСН-инфо
