Российский рынок складской недвижимости в 2025 году переживает период глубокой трансформации, вызванный изменением макроэкономических условий и стратегий ключевых игроков. По данным IBC Real Estate, совокупный объем сделок за первые III квартала 2025 года снизился на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – с 4,7 млн кв. м до 3,4 млн кв. м.
Количество заключенных сделок сократилось еще значительнее – на 36%, что свидетельствует о практически полном замораживании крупных проектов. Эта отрицательная динамика стала прямым следствием жесткой денежно-кредитной политики государства, направленной на охлаждение экономики и снижение инфляции. Как комментирует член совета директора IBC Real Estate Евгений Бумагин, рынок перешел от фазы экстенсивного роста к фазе операционной эффективности, что привело к краткосрочным трудностям для бизнеса.
Основной причиной снижения стало резкое сокращение спроса на склады формата BTS (build-to-suit), объем которых упал на 35% – с 2,0 млн кв. м до 1,3 млн кв. м. В условиях дорогого финансирования и высокой ключевой ставки компании отказались от масштабных инвестиционных проектов по строительству собственных логистических объектов, сместив фокус на оптимизацию использования существующих площадей. Структура спроса по отраслевому признаку демонстрирует сохранение стабильных пропорций: лидерами остаются онлайн-операторы (38% от общего объема спроса), на втором месте находятся многоканальные ритейлеры (25%), в то время как производители, логистические операторы и дистрибьюторы занимают 11%, 8% и 5% соответственно. При этом год к году положительная динамика зафиксирована только у многоканальных ритейлеров: объем их сделок увеличился с 555 тыс. кв. м за I–III кварталы 2024 до 866 тыс. кв. м за аналогичный период 2025 года, что означает рост на 56%. Это говорит о том, что традиционный ритейл, адаптируясь к новым условиям, активно перестраивает свои логистические цепочки.
На этом фоне аренда стала ключевым способом наращивания мощностей для большинства игроков, заняв 52% в структуре спроса. Это изменение стратегии подтверждается и настроениями участников рынка: баланс спроса и предложения уверенно сместился в сторону арендаторов. Корректировку ставок аренды в III квартале 2025 года массово фиксировали уже 32% опрошенных против 19% кварталом ранее, что создает более выгодные условия для арендаторов. Опросы игроков рынка показывают, что после первоначальных дисконтов рынок перешел к этапу снижения самих запрашиваемых ставок аренды, при этом темпы принятия решений арендаторами продолжают замедляться – это отмечают 58% респондентов.
В Московском регионе ситуация усугубляется бумом спекулятивного строительства: за три квартала 2025 года было введено более 1,9 млн кв. м площадей, 72% из которых пришлось на спекулятивные объекты. Это привело к резкому росту доли вакантных площадей до 5,0% – такой уровень вакансии не фиксировался на рынке последние семь лет. Одновременно спрос в Московском регионе составил 1,6 млн кв. м, что на 25% ниже показателя аналогичного периода 2024 года, а ставки аренды на готовые объекты с начала года снизились на 12%. Согласно прогнозам экспертов, точка равновесия между спросом и предложением в Московском регионе будет найдена лишь в конце 2025 – первой половине 2026 года, после чего начнется постепенная стабилизация.
В краткосрочной перспективе аналитики не ожидают резких изменений рыночной конъюнктуры. Большинство участников рынка (42%) уверены, что в ближайшие полгода рынок сохранится в текущем состоянии, а ставки аренды, достигнув минимальных значений, будут удерживаться на достигнутом уровне. Оценка баланса рынка в перспективе полугода ожидается на уровне 5,5 пунктов, что всего на 0,1 пункта выше текущего состояния. Прогноз на 2026 год значительно ухудшился, а сам период 2026-2027 годов ожидается переходным.
Уверенность в долгосрочных перспективах сегмента сохраняется – к 2027 году ожидается умеренный рост, однако он станет возможен только после создания стабильных макроэкономических условий и снижения ключевой ставки, что даст бизнесу доступ к дешевому финансированию. Таким образом, текущий спад является не кризисом, а закономерной коррекцией и переходом к более зрелой фазе развития рынка, где доминирующими трендами станут операционная эффективность, гибкость и оптимизация логистических издержек, а восстановление активности после пиковых 2023-2024 годов будет носить умеренный характер в рамках общей стабилизации рынка.
