Рынок складской недвижимости Московского региона в 2026 году оказался в эпицентре сразу нескольких разнонаправленных сил.
С одной стороны, консалтинговая компания Ricci прогнозирует рост объема сделок на 8% год к году – до 1,5 млн кв. м. С другой – вакантность вырастет на 3 п. п., до 7,7%, а ставки аренды, по некоторым данным, снизятся на 9,5 % – до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Спрос растет, а ставки падают
Как сформулировал ведущий специалист по логистике, независимый эксперт Олег Лисовский, «это не противоречие, а совпадение двух независимых процессов на одном рынке». Первый процесс – инерция рекордного ввода площадей, заложенного еще в бум 2023–2024 годов. «А спрос вырос не потому, что рынок ожил, а во многом потому, что часть арендаторов вынужденно замещает выбывшие площади после атак БПЛА. Landlords в этой ситуации конкурируют за арендаторов на рынке, где предложение физически избыточно, – отсюда и падение ставок, несмотря на растущий объем сделок», – комментирует О. Лисовский.
Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева подтверждает, что ситуация на рынке складской недвижимости действительно парадоксальна.
Как отмечает эксперт, аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» еще несколько месяцев назад предупреждал о рисках перегрева рынка складской недвижимости Московского региона. После бума онлайн‑торговли дисбаланс между рекордным предложением и сокращающимся спросом стал очевиден. Объем ввода новых качественных складов в 2026 году достиг исторических максимумов: к концу года ожидается 7,1–7,4 млн кв. м. Значительная доля новых объектов построена спекулятивно, без учета запросов арендаторов. В Московском регионе объем сделок в первом полугодии снизился на 57 % – до 603 тыс. кв. м.
Почему вакантность растет, а спрос смещается в бюджетный сегмент
Именно этот дисбаланс, по мнению Е. Авдеевой, и создает эффект растущего спроса на фоне снижающихся ставок. Вакантность складов в Московском регионе по итогам I квартала 2026 года составила 6 % против 4,3 % в 2025 году и 1,3 % годом ранее. Арендные ставки на склады класса А снизились за год на 25 % – до 9 800–10 500 руб. за кв. м в год. Рынок переходит от периода острого дефицита к более конкурентной среде. Дисконт по итогам переговоров достигает около 10 % от запрашиваемой ставки.
Председатель Национальной ассоциации операторов контейнерных складов (НАОКС) Артем Замараев поясняет: парадоксальная ситуация, когда спрос на склады растет на 8 %, но одновременно вакантность увеличивается на 3 процентных пункта (до 7,7 %), а ставки аренды падают на 9,5 %, объясняется не органическим ростом, а миграцией клиентов из дорогого сегмента (склады класса А с развитым сервисом) в более дешевый – примитивные ангары, контейнерные склады и помещения без экосистемы, где приоритетом становится исключительно стоимость квадратного метра.
Именно поэтому в дорогих складах растет вакантность, а в бюджетном секторе наблюдается перегрузка и заполняемость, возвращающаяся к докризисным показателям. Крупные игроки сжимаются, уменьшают обороты и переезжают на меньшие площади, а конкуренты в нише снижают ставки, чтобы хоть как‑то отбить издержки, – это и дает двойственную статистику.
Органический или вынужденный спрос
Общий объем спроса на склады в 2026 году, по прогнозам, может превысить 5 млн кв. м. Однако деловая активность остается низкой. Происходят преимущественно точечные сделки, связанные с переездами в целях экономии и оптимизации площадей. Спрос со стороны онлайн‑ритейлеров рухнул на 78 %: их доля в сделках сократилась с 31% до 13%, приводит данные Е. Авдеева.
По мнению большинства опрошенных экспертов, рост спроса почти полностью является вынужденным, а не следствием деловой активности. Основатель платформы Tovian Евгений Карюкин прямо заявляет: «Рост на 8 % я бы считал преимущественно вынужденным, а не органическим. В первой половине года компании оптимизировали площади и избегали расширения. После повреждения инфраструктуры возник спрос, которого не было в исходных планах».
Это подтверждает О. Лисовский, приводя следующий пример: только у Wildberries из оборота временно выбыло около 400 тыс. кв. м – это 8 % всей логистической инфраструктуры компании – после серии атак на склады с середины июля. По рынку в целом к августу выбыло уже около 600 тыс. кв. м. «Без экстренной аренды на замещение сгоревших площадей рынок в этом году, вероятнее всего, показал бы не рост, а стагнацию или спад», – резюмирует О. Лисовский.
Уязвимость складов
Вопрос повреждения инфраструктуры остается фундаментальным вызовом для всей логистической модели, сложившейся в России. Эксперты с тревогой говорят о том, что конструктивные особенности складов из сэндвич‑панелей не предполагают защиты от сегодняшних угроз в принципе.
«Что такое сэндвич‑панели, из которых сделаны стены склада? Это тонкий лист железа, между которым – прослойка утеплителя. Несущая способность таких конструкций и сопротивление их огневому воздействию минимальны. Любое попадание в них даже не БПЛА, а их осколков на большой скорости пробивает несущие конструкции и может вызвать пожар», – комментирует А. Замараев.
Недавний указ президента обязывает владельцев инфраструктурных объектов защищать их самостоятельно, а в случае неспособности – предусматривает изъятие активов во временное управление госструктур.
«У меня нет понимания, как этот указ может быть реализован. Есть предположение, что он может стать основанием для управленцев на местах заниматься избыточным регулированием», – отмечает эксперт.
Бизнес, однако, не ждет готовых решений от государства и адаптируется самостоятельно.
Как отмечает Владислав Скрипко, кандидат экономических наук, крупные игроки переходят от опоры на один крупный распределительный центр к сети региональных хабов, чтобы не останавливать поставки при проблемах на одном объекте. Для маркетплейсов резервные мощности критичны. Но резервировать весь ассортимент экономически нецелесообразно. Практичнее дублировать в нескольких регионах наиболее оборачиваемые позиции и держать часть запаса вне периметра площадки – на собственном складе или у фулфилмент‑оператора.
Маркетплейсы в зоне риска: последствия для продавцов и логистики
Для селлера остановка склада означает не только потерю партии товара. Еще болезненнее – потеря доступности карточки в выдаче, падение продаж и затраты на последующее восстановление позиций. Е. Карюкин добавляет, что основной риск для бизнеса – концентрация запаса и операций в одном крупном узле. Даже если товар уцелел, площадка может потерять доступ к электроэнергии, ИТ‑системам, транспортным воротам или подъездным маршрутам.
Защита строится не вокруг полного дублирования склада, а вокруг распределения критичного ассортимента, альтернативных точек отгрузки, актуального учета остатков и заранее согласованного порядка переключения маршрутов. Для маркетплейса к этому добавляются резерв вычислительной инфраструктуры и возможность быстро менять зону обслуживания сортировочных центров.
Для маркетплейсов, доля которых в общем объеме сделок в первом полугодии составляла 31 %, эта ситуация критична вдвойне. С одной стороны, они являются главным источником спроса, с другой – именно их инфраструктура оказывается наиболее уязвимой. О. Лисовский отмечает, что на Wildberries и Ozon приходится порядка 80–85 % всех отправлений в e‑commerce, поэтому выбытие их складов – это не просто вопрос вакантности, а риск сбоев доставки для миллионов заказов.
Маркетплейсы, по его словам, формируют резерв явно с запасом. Сама реакция рынка – скачок их доли в сделках при падении спроса от остальных сегментов – говорит о том, что это не разовая мера, а смена модели, предполагающая постоянный буфер мощностей. В. Скрипко акцентирует, что при выбытии складов первыми страдают небольшие продавцы, у которых нет альтернативной логистики и запаса по марже. Затем растут сроки доставки, удлиняется логистическое плечо и снижается доступность части ассортимента.
«Разрушается инфраструктура, уничтожается товар, полноценных механизмов компенсации нет. Маркетплейсы не возвращают товар со складов, часть предпринимателей находятся в предбанкротном состоянии и отчаянии, а фулфилмент‑операторы встают „мертвым грузом“, поскольку новые отгрузки не делаются», – видит ситуацию А. Замараев.
Маркетплейсы пытаются формировать резервные мощности: активно ищут свободные складские площади (в том числе пустующие дорогие) и предлагают работать по партнерской программе. Предприниматели пытаются диверсифицировать хранение, перенося товары на частные склады меньших размеров. Однако, как предупреждает эксперт, любой склад, сотрудничающий с маркетплейсом, автоматически попадает в зону риска атак, и пока неясно, насколько эффективны эти меры.
Китайские поставщики как бенефициары кризиса
«В итоге от всей ситуации выигрывают только китайские поставщики, которые работают на Ozon и Wildberries по льготным программам. Их товары хранятся 1–2 дня в складских центрах и быстро уходят, поэтому риски для них минимальны», – отмечает А. Замараев.
Китайские поставщики на российских маркетплейсах работают по модели предоплаты: после получения заказа они сразу же упаковывают, маркируют и оформляют все по правилам конкретной площадки в Китае, после чего отправляют одну сборную партию в Россию, минуя промежуточные склады, перефасовку и дополнительную локальную логистику, поясняет эксперт. При прибытии груз попадает на перегрузочную площадку всего на 1–2 дня, где машины маркетплейса забирают его и развозят по пунктам выдачи заказов. Значит, риски залеживания, повреждений или потерь минимальны.
Цена у таких товаров ниже, потому что у китайских продавцов нет затрат на хранение внутри России, маркировку, переупаковку и услуги местных посредников. Зато срок поставки длиннее – и это сознательно предлагается как альтернатива более дорогому, но быстрому варианту от российских предпринимателей, которые сами закупают товар, делают наценку и проходят все этапы логистики внутри страны.
При этом для китайцев создаются специальные логистические хабы на Дальнем Востоке и в Казахстане, которые работают напрямую только с китайскими поставщиками. Это отдельные центры, не связанные с общей инфраструктурой маркетплейсов. «В итоге китайский товар оказывается в зоне минимального риска, а сами китайские партнеры получают упрощенный доступ, льготную логистику и финансовые преференции. Все это создает неравенство в пользу иностранных поставщиков в ущерб российским производителям и продавцам», – резюмирует А. Замараев.
Где перегрев, а где голод: региональный разрез складского рынка
Аналитический центр «АСТОРИУС» обращает внимание на важный нюанс: перегрев – проблема прежде всего Московского региона, где сконцентрирован рекордный объем спекулятивного строительства. При этом в ряде других регионов сохраняется острый дефицит качественных складских площадей, и ставки продолжают расти.
В Южном федеральном округе ставки на склады класса А уже вышли в диапазон 11–11,5 тыс. руб. за кв. м в год – это значительно выше уровня 2023 года. В Северо‑Кавказском федеральном округе рынок еще более напряженный: объем качественных складов здесь составляет лишь 390 тыс. кв. м, а спрос онлайн‑ритейла формирует до 81 % сделок. Выбытие площадей Wildberries на фоне сохраняющегося высокого спроса создает классический дисбаланс.
Как отмечает аналитический центр «АСТОРИУС», сроки восстановления предложения качественных складских площадей в ЮФО и СКФО, которое и без того было дефицитным, отодвигаются как минимум на 1–2 года. В краткосрочной перспективе ставки могут вырасти на 10–15 % в зависимости от локации и класса объекта. По оценке «АСТОРИУС», там, где продолжается ограниченный ввод качественных площадей, ставки продолжат расти.
Это создает для инвесторов принципиально разные стратегии. В Московском регионе актуальна выжидательная позиция и вход с дисконтом. В регионах с дефицитом требуется готовность к более высоким ценам входа, но одновременно появляется возможность рассчитывать на более быстрый рост капитальной стоимости.
Прогнозы до конца года и среднесрочные ориентиры
Что касается прогнозов до конца года, Е. Авдеева отмечает: в 2026 году девелоперы планируют ввести рекордные 7,1–7,4 млн кв. м. Однако почти половина заявленных площадей в Московском регионе (а именно 2,6 млн кв. м, или 46,4 %) переносится на более поздние сроки из‑за охлаждения спроса. Средний размер сделки сократился на 40 % – до 13,1 тыс. кв. м. В структуре сделок 66 % приходится на аренду готовых площадей. По прогнозам аналитиков, до конца года ставки продолжат снижение, а уровень вакантности будет расти. Арендные ставки на склады класса А снизились за год на 15–21 % – до 9 500–10 500 руб. за кв. м в год.
«В регионах лидерами по вводу станут Казань с показателем 332 тыс. кв. м, Новосибирск – с 294 тыс. кв. м и Саратов – с 277 тыс. кв. м.
В 2027 году объем перенесенных площадей начнет сокращаться на фоне постепенного восстановления спроса. Рынок качественной складской недвижимости России по итогам года может достигнуть 60–63 млн кв. м», – прогнозирует Е. Авдеева.
Е. Карюкин добавляет, что ориентир в 9,5 тыс. руб. за кв. м в год для сухих складов класса А выглядит реалистично: вакантность высокая, а новый ввод продолжается. Рынок будет неоднородным: стандартные площади в локациях с большим предложением подешевеют сильнее, а современные объекты рядом с потребительскими зонами и транспортными узлами сохранят премию.
«Девелоперы завершат начатые проекты, но новые спекулятивные стройки будут запускать осторожнее из‑за дорогого финансирования и риска незаполняемости. Спрос сместится к готовым объектам, built‑to‑suit, гибкой аренде и распределенным региональным площадкам. Рынок переживает не общий дефицит, а нехватку подходящих мощностей в нужной точке и в нужный срок на фоне избытка менее востребованного предложения», – считает Е. Карюкин.
Складской бизнес – отражение состояния экономики. «Если экономика продолжит сжиматься, то и ставки складов будут уменьшаться, а вакантность – расти. Возможно, на какие‑то периоды форс‑мажорных обстоятельств, если атаки на склады продолжатся, а товар хранить где‑то надо, ставки будут как‑то корректироваться. Но это будут временные эффекты, которые нельзя считать тенденцией», – резюмирует А. Замараев.
